市场行情：7月样本股平均涨幅+7.4%，优质民企物管涨势延续
　　指数：2023年7月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+0.18%，跑输沪深300指数4.3pct.，跑输恒生指数6.0pct.，跑输恒生港股通指数5.3pct.。指数涨幅与板块平均表现有偏差，主要由于市值较大的碧桂园服务和华润万象生活分别录得-13.2%和-3.6%的跌幅。
　　2023年1-7月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-15.69%，跑输沪深300指数19.4pct.，跑输恒生指数17.2pct.，跑输恒生港股通指数16.7pct.。
　　个股：2023年7月，AH物管板块指数样本股平均涨跌幅为+7.4%；涨幅前列为：新城悦服务（+28.4%）、新大正（+17.9%）、世茂服务（+16.1%）、融创服务（+15.8%）、中海物业（+15.5%）。
　　7月港股通持股比例变化：保利物业（+2.52 pct）、碧桂园服务（+1.23pct）、雅生活服务（+1.01 pct）、绿城服务（+0.54 pct）、新城悦服务（+0.14pct）。
　　估值：2023年7月31日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到28，均值约为12；2024年PE估值范围从2.2到22，均值约为10。
　　行业动态跟踪：中央推进超大特大城市城中村改造，适时调整优化房地产政策
　　中央：国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，政治局会议提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。地方：北京石景山试点“物业+养老”，创新养老服务新模式；成都推行物业小区问题“码上办”。
　　重点企业动态跟踪：杨惠妍捐赠6.75亿股碧桂园服务股份
　　7月18日，众安智慧生活服务在港交所成功上市。7月3日至7月27日，金科服务连续多个交易日于港交所进行回购，累计回购股份数目为438.28万股。7月30日，杨惠妍捐赠碧桂园服务股份6.75亿股作慈善公益用途；所捐赠股份投票权仍由杨女士及赠与人或其指定人士行使，因此杨女士将继续控制公司约12亿股份的投票权，占公司已发行股份投票权的36.12%。
　　投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好
　　物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区及城中村改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线：
　　1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
　　2）“独立发展”：第三方拓展能力较强，具备独立经营和扩张能力的物管公司，推荐绿城服务、万物云、新大正，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务。
　　3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险