事件：
　　7月31日，克而瑞发布2023年7月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额310亿元，万科、招蛇单月销售额分别为205、201亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期330亿元下降至201亿元。7月单月销售过百亿房企为11家，较22年同期减少4家，对比2021年同期减少16家。
　　点评：
　　7月房企销售额同比-39%、较前值-2pct，单月销售额低基数下继续同比大幅下降。根据克而瑞数据，2023年7月，50家房企单月销售金额2,764亿元，环比-34%，较22年同比-39%、较前值-2pct；销售面积为1,889万方，环比-21%，较22年同比-34%、较前值+4pct；6月销售同比出现大幅下降，7月市场热度继续下滑，销售同环比再次大降。从累计数据看，1-7月累计销售金额28,673亿元，同比-9%、较前值-5pct；销售面积16,883万方，同比-17%、较前值-3pct；7月累计销售金额同比继续回落。我们认为，7月销售同比下降来源于：前期政策出台力度不及预期、以及居民收入预期下降，导致市场热度有所回落；另一方面，房企前期拿地较少、市场去化不佳背景下主动放缓推盘节奏。此外，当前市场结构化特征依然明显，其中一二线城市和优质房企的销售表现更好，后者也持续推动着行业集中度进一步提升。7月下旬以来，国常会、政治局会议、住建部、证监会、一线城市持续积极表态，房地产市场供求关系已发生重大变化，需适时调整优化房地产政策；同时积极推动城中村改造是打造扩内需稳经济的重要工具，预计后续一二线政策迎来优化、行业需求有望得到持续复苏。
　　7月单月销售：保利、万科、招蛇排名前三，行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，万科、招蛇分别位列二三。其中，保利310亿（YOY-6%）、万科205亿（YOY-39%）、招蛇201亿（YOY-16%）、绿城182亿（YOY-34%）、华润172亿（YOY-39%）、碧桂园140亿（YOY-64%）、中海123亿（YOY-29%）、龙湖121亿（YOY-34%）、金地105亿（YOY-43%）、建发房产103亿（YOY-7%）、滨江102亿（YOY-9%）、越秀83亿（YOY+39%）、华发77亿（YOY-12%）、金茂64亿（YOY-39%）、新城60亿（YOY-45%）、融创51亿（YOY-54%）、旭辉47亿（YOY-71%）、世茂31亿（YOY-55%）、中南25亿（YOY-49%）、阳光城19亿（YOY-66%）、金科9亿（YOY-82%）等。7月房企销售同比出现普降，企业分化持续加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+39%、保利-6%、建发房产-7%、滨江-9%、华发-12%、招蛇-16%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　1-7月累计销售：保利、万科、中海排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化继续加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利2678亿（YOY+10%）、万科2244亿（YOY-10%）、中海1925亿（YOY+23%）、华润1874亿（YOY+26%）、招蛇1866亿（YOY+31%）、碧桂园1749亿（YOY-39%）、绿城1524亿（YOY+9%）、龙湖1106亿（YOY+6%）、建发房产1057亿（YOY+44%）、滨江1028亿（YOY+29%）、金地963亿（YOY-19%）、金茂923亿（YOY+15%）、越秀919亿（YOY+68%）、华发846亿（YOY+46%）、融创572亿（YOY-54%）、新城484亿（YOY-36%）、旭辉466亿（YOY-41%）、世茂312亿（YOY-38%）、中南271亿（YOY-29%）、阳光城203亿（YOY-33%）、金科143亿（YOY-71%）等。1-7月50家房企累计销售金额同比增速回落、分化趋势依旧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+68%、华发+46%、建发房产+44%、招蛇+31%、滨江+29%、华润+26%、中海+23%、金茂+15%、保利+10%、绿城+9%、龙湖+6%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　投资分析意见：低基数下销售同比大降，政策转向助力探底修复，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，叠加多项宏观数据和地产数据的走弱、以及近期政治局会议中行业政策转向积极支持，证监会和住建部也积极表态，此外城改政策也密集推出，预计房地产行业供需两端政策有望进一步优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团，此外，建议关注城中村改造受益企业：天健集团、城建发展、中华企业等；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。