新起点：2016年四季度，中央首次在经济工作会议首次提出“房住不炒、因城施策”，“稳定”和“民生”成为行业发展的主旋律，由此也奠定了行业未来7年行业政策方向。而在23年7月24日的政治局会议上，中央重新提出了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这一表述将会开启行业发展的新篇章，在这个新的起点位置，看好中国房地产行业以及头部企业未来的发展机遇。
　　新机遇：在政治局会议定义行业发展新形势以及国常会提出“在超大特大城市”加快城中村建设的方针下，各级政府及相关部门跟进贯彻落实中央政策。国务院明确城中村改造是“中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署”，随后合肥市政府也表示将“大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式”（合肥日报）。住建部表示“要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”，北京、深圳、广州市住建表示将结合本地实际尽快推出有关政策措施（各地住建公众号）。中央政策落实将有利于稳定行业投资和销售，促进行业健康发展。
　　行业发展新旧模式交替，需要维持四方面的平衡，诞生三个方向的机会。在构建行业发展新模式以及过渡阶段，解决地方政府土地库存，承接行业施工投资，保证房价预期平稳，替换行业高杠杆，这四个因子的平衡是过渡期成功的关键。我们认为行业新模式有几个突破发展的方向，其一为资本+代建模式，引入长久期、低成本的资本作为土地投资商，并由具备强管理能力的代建公司赋能项目开发，既可以解决存量问题，也可以成为市场的有效组成部分。其二REITs+资产运营模式，资产持有方通过将所持有的沉淀性资产出表，引入社会资本成为资产的持有者，实现资产持有方从重到轻的转变，为长期资本提供灵活退出的机制。其三为优质开发企业由开发类的资产结构逐步向开发类+持有类的资产结构转向，由单一开发业务为主向多元化业务转向。
　　新格局：资产质量加速优化，关注能力强，布局广的国央企底部投资机遇。根据克而瑞及公司经营公告，8家强信用房企全口径销售金额/百强房企的比例从21年的17%提升至23年上半年的33%，销售集中度持续提升。投资方面，全国性央国企具备明显的配置优势，且权益比例（23年上半年12家房企从22年的66%提升至74%），聚焦精度，利润率水平均有持续改善。看好土地新货占比高（22-23H1拿地货值/22年末总土储货值的比例）在新环境下的资产周转率提升预期，及重点18城市市场布局比例高的企业在利润率上的弹性。
　　风险提示。政策不及预期；投资能力恢复不足；企业风险暴露。