核心观点
　　27只REITs陆续公布二季报，总体看经营业绩稳中有升，各业态出现了一定分化。其中能源基础设施受季节因素影响业绩大幅提升，保租房及仓储物流受外部宏观经济活动影响较小，整体表现较为稳定。高速公路业绩修复整体呈放缓趋势。产业园区内部分化，厂房类资产持续稳健。展望未来，建议重点关注整租类、厂房类产业园区、能源及保租房四大方向。
　　摘要
　　2023年二季度REITs整体收入达成全年预测业绩的26%，可供分配金额达成率为28%，其中能源类REITs表现最优。受夏季高温及高增的电力需求影响，能源基础设施REIT收入、EBITDA及可供分配金额达成率均高于其他业态。高速公路REIT受节假日通行费减免及宏观经济弱修复因素影响，达成率相对较低。
　　保租房及能源业态经营稳健，业绩表现超预期，产业园区内部分化，高速公路业绩修复放缓。保租房REITs表现超预期，业绩环比提升，出租率维持高位。仓储物流REITs中的2只REITs完成扩募，助力业绩同环比增长，板块整体稳定，中金普洛斯REIT出租率边际下降，需关注后续提升举措。产业园区REITs内工业厂房业态表现优异，2只扩募REITs受优质新资产拉动出租率回升。生态环保REITs因系统设备常规检修及退还污水处理费等原因，可供分配金额均同比下降。高速公路REITs的通行量及收入多呈环比下行，整体业绩修复放缓，但其中客车修复势头好于货车。
　　展望未来，重视外部宏观环境及经济修复速度对各板块影响，建议重点关注四个方向。1）整租类REIT：包括嘉实京东仓储基础设施REIT及红土创新盐田港REIT，关联方租户所占比例较高，租户周转率相对较低，保证了底层项目持续稳定现金流；2）厂房类产业园REIT：包括国泰君安临港创新产业园REIT及国泰君安东久新经济REIT，业绩兑现程度高且稳定性强；3）能源基础设施：夏季为传统电力需求旺季，发电量有望在二季度基础上环比提升，高盈利性持续；4）保租房REIT：底层资产均处一线及强二线城市，旺盛的租赁需求形成强有力底部支撑，二季度的超预期表现凸显防御性优势
　　风险分析
　　1）审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2）疫情超预期影响REITs项目经营：2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响，若疫情反复，则可能会影响REITs项目经营。
　　3）政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展