据新华社7月27日报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。这也是7.24政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部关于地产调控政策方向的首次表态，引发市场关于地产政策优化路径的热议。
　　7月政治局会议关于房地产政策的表述出现重大变化：1）在2019年以来历次7月召开的政治局会议中首次未提“房住不炒”，去年12月政治局会议同样未提，但随即召开的中央经济工作会议和今年4月的政治局会议均再次强调坚持“房住不炒”；2）认为“房地产供求关系发生重大变化”，提出“适时调整优化房地产政策”，这一表述为地产政策的进一步优化打开了空间。
　　目前市场的一个分歧点在于本轮政策优化是自上而下由中央层面推动还是由各地方主导，两者可能存在政策推进力度和节奏上的差异，进而可能带来政策效果上的不同。我们认为这一轮的特点是两者兼有，但侧重点不同，从政治局会议及近期释放的政策信号看，像城中村改造等存在顶层设计的政策更偏向于保障性住房领域，目的在于增加供给，主要由中央层面来推动，政治局会、国常会以及7月28日召开的电视电话会均有体现。而涉及到市场化住房领域，“更好满足居民刚性和改善性住房需求”则主要通过“因城施策用好政策工具箱”来解决，旨在激活需求，在此框架下地方政府或拥有更多自主裁量权。例如，7月29日晚北京住建委即表态将“结合北京房地产市场实际情况”，“大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求”。
　　地产政策优化的路径选择：降首付比例及贷款利率、税费减免和“认房不认贷”三大政策有望渐进推动。从住建部表态来看，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”有可能成为未来政策优化的三大方向。由于多数三四线及以下城市首付比例已降至20%（首套）或30%（二套）的监管最低要求，首套房贷款利率突破下限后已降至3.6%-3.9%，加之“认房又认贷”标准主要集中在一线、部分二线以及少数三线城市。因此本轮政策优化重心预计将以一二线城市为主。具体来看：
　　1）降低首付比例和贷款利率。首付比例方面，目前一线及部分二线城市首付比例偏高，北京、上海、广州、深圳、苏州等城市首套房最低首付比例均达到或超过30%，京沪非普宅首付比例则上升至40%；北京、上海二套房首付比例分别达到60%和50%，非普宅更是高达80%和70%，而多数相近能级城市则集中在30%-40%之间。考虑到一线尤其是京沪楼市的特殊性以及更好支持改善性需求的政策方向，一线二套房首付比例或存在更大调降空间；二线城市首付比例或逐步向监管最低要求收敛。此外，放宽一线普宅认定标准也能变相起到降低首付压力的作用，或为后续政策优化方向之一。
　　贷款利率方面，目前新发个人住房贷款加权平均利率为4.18%，贝壳研究院监测的7月百城首套主流房贷利率平均为3.9%，二套平均为4.81%，两者目前均处于历史底部。我们认为在目前国内需求不足以及市场预期尚未企稳的情况下，下半年仍存在降息空间，新发贷款利率有望继续下行。关于存量贷款利率调降问题，自主协商前提下，鉴于合同变更成本、银行息差压力以及技术操作难度等现实障碍，大规模调降阻力重重。由于目前个人住房贷款余额已接近40万亿，若未来由央行统一出台指导意见，例如存量贷款利率打折，即便小幅下调对银行收入和利润端的冲击都会非常大，因此存量贷款利率短期大规模调降空间相对有限。
　　2）改善性住房换购税费减免。7月25日，国家税务总局官网发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中涉及房地产领域的税费优惠就达到19条，内容包括与个人住房交易相关的增值税、个税以及契税等多项减免政策，但均为以往税费优惠政策的梳理，并无新发布政策。预计政治局会议以及住建部表态之后，有望出台更多的税费减免政策支持改善性住房换购需求。
　　3）个人住房贷款“认房不用认贷”。目前，仅有北京、上海、广州、深圳、成都、西安等十几座城市仍在执行“认房又认贷”的标准。在房地产供求关系已经发生重大变化的新形势下，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策实际上已经不合时宜，尤其是部分城市的“认贷”政策，只要有过贷款记录，即便贷款已还清或者名下无房产，也会被认定为二套房，这会在较大程度上限制购房者加杠杆空间、增加税费和利息负担，抑制改善性需求的释放。此类政策，我们认为存在一定的调整空间，二线城市有可能率先落地。
　　除住建部提到的三大政策优化方向之外，像限购、限售以及限价等各类限制性政策同样也存在调整的可能性，并且今年以来像南京、杭州、青岛等二线局部区域已经放开限购、限售等政策。在政策推进节奏上，我们判断还是渐进式优化为主，强刺激概率不高。政策松绑或优先从二线城市展开，一线城市短期更有可能面向特定人群、特定区域提供各类购房支持政策，“一