核心观点
　　近期核心观点：
　　2019年至2022年的7月政治局会议均提到“房住不炒”，但今年并未提及。同时，新增“适时调整优化房地产政策”，结合“房地产市场供求关系发生重大变化”的表述，可以期待后续地产政策进一步放松。房价低迷是供求关系重大变化的表现，而目前全国几乎所有城市房价均有回调，获益城市将较为广泛。尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心，后续政策的出台也将更加顺利，地产板块阶段性行情可期。此外，着眼基本面，我们重申并不宜悲观线性外推Q2的销售回落，预计Q4将迎来销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。核心推荐：中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。
　　市场表现回顾：
　　板块方面，2023.7.17-2023.7.21期间，房地产指数（中信）上涨3.66%，沪深300指数下跌1.98%，房地产板块跑赢沪深300指数5.64个百分点，位居所有行业第1位。近一个月，房地产指数（中信）上涨3.36%，沪深300指数下跌1.09%，房地产板块跑赢沪深300指数4.45个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌12.97%，沪深300指数下跌7.47%，房地产板块跑输沪深300指数5.5个百分点。
　　个股方面，2023.7.17-2023.7.21期间，98只个股上涨，24只个股下跌，12只个股持平，占比分别为73%、18%、9%。涨跌幅居前5位的个股为：荣盛发展、大龙地产、中南建设、粤宏远A、万方发展，居后5位的个股为：广汇物流、广宇发展、万业企业、卓朗科技、爱旭股份。
　　行业数据跟踪：
　　销售端，新房、二手房复苏趋弱。从新房维度，2023年7月22日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-25%；截至7月22日，30城商品房累计成交面积同比-3.2%。从二手房维度，2023年7月21日，样本7城二手住宅当周成交面积环比-7%；截至7月21日，样本7城二手住宅当年累计成交面积同比+38%，较前期继续下滑，较2021年同期-25%，较2019年同期-1.2%。
　　拿地端，住宅类用地成交依旧较弱。2023年7月23日，100大中城市住宅类用地当周成交面积环比-27%，当周成交溢价率4.9%，仍较低；截至7月23日，累计成交面积同比-22%，较2021年同期-63%，较2020年同期-63%。
　　行业政策要闻：
　　①中央政治局会议指出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。②国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。③浙江（除杭州市区外）全面取消落户限制政策。④浙江衢州优化多孩家庭公积金使用政策。⑤福建厦门正式实行二手房“带押过户”住房公积金贷款业务。
　　风险提示：
　　①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年07月25日房地产行业周观点超配政治局会议表态积极地产阶段性行情可期核心观点行业研究行业周报近期核心观点房地产2019年至2022年的7月政治局会议均提到房住不炒但今年并未提及超配维持评级同时新增适时调整优化房地产政策结合房地产市场供求关系发生证券分析师任鹤证券分析师王粤雷重大变化的表述可以期待后续地产政策进一步放松房价低迷是供求关010-880053150755-81981019renheguosencomcnwangyueleiguosencomcn系重大变化的表现而目前全国几乎所有城市房价均有回调获益城市将较S0980520040006S0980520030001为广泛尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制但高层对地产的积极证券分析师王静表态可以提振市场信心后续政策的出台也将更加顺利地产板块阶段性021-60893314wangjing20guosencomcn行情可期此外着眼基本面我们重申并不宜悲观线性外推Q2的销售回S0980522100002落预计Q4将迎来销售复苏高点届时将出现确定性的基本面高修复行情市场走势核心推荐中国海外宏洋集团中国海外发展越秀地产金地集团市场表现回顾板块方面2023717-2023721期间房地产指数中信上涨366沪深300指数下跌198房地产板块跑赢沪深300指数564个百分点位居所有行业第1位近一个月房地产指数中信上涨336沪深300指数下跌109房地产板块跑赢沪深300指数445个百分点近半年来房地产指数中信下跌1297沪深300指数下跌747房地产板块跑输沪深300指数55个百分点个股方面2023717-2023721期间98只个股上涨24只个股下跌12资料来源Wind国信证券经济研究所整理只个股持平占比分别为73189涨跌幅居前5位的个股为荣盛发相关研究报告展大龙地产中南建设粤宏远A万方发展居后5位的个股为广汇房地产行业重大事件点评点评-并非棚改影响有限2023-07-23物流广宇发展万业企业卓朗科技爱旭股份房地产行业周观点-金融16条期限延长央行鼓励协商变更存量房贷合约2023-07-18行业数据跟踪统计局6月房地产数据点评-基本面趋弱但不宜线性外推预计7月数据边际回升2023-07-17销售端新房二手房复苏趋弱从新房维度2023年7月22日30城商房地产行业2023年中期投资策略-重复苏节奏轻政策博弈2023-07-11品房7天移动平均成交面积同比-25截至7月22日30城商品房累计成房地产行业周观点-不博弈政策博弈销售2023-07-10交面积同比-32从二手房维度2023年7月21日样本7城二手住宅当周成交面积环比-7截至7月21日样本7城二手住宅当年累计成交面积同比38较前期继续下滑较2021年同期-25较2019年同期-12拿地端住宅类用地成交依旧较弱2023年7月23日100大中城市住宅类用地当周成交面积环比-27当周成交溢价率49仍较低截至7月23日累计成交面积同比-22较2021年同期-63较2020年同期-63行业政策要闻中央政治局会议指出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见浙江除杭州市区外全面取消落户限制政策浙江衢州优化多孩家庭公积金使用政策福建厦门正式实行二手房带押过户住房公积金贷款业务风险提示政策落地效果及后续推出强度不及预期外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告内容目录1近期核心观点42市场表现回顾421板块方面上周房地产板块涨幅位居所有行业第1位422个股方面上涨下跌持平占比分别为7318953行业数据跟踪531销售端新房二手房复苏趋弱532拿地端住宅类用地成交依旧较弱84行业政策要闻95风险提示10请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图表目录图1近半年房地产板块与沪深300走势比较4图2近1个月房地产板块与沪深300走势比较4图3A股各行业过去一期涨跌排名2023717-20237215图4涨跌幅前五个股5图5板块上涨下跌及持平家数5图6历年30城商品房单日成交7天移动平均万6图7长三角单日成交7天移动平均万6图8华南单日成交7天移动平均万6图9华中西南单日成交7天移动平均万7图10华北东北单日成交7天移动平均万7图11一线城市单日成交7天移动平均万7图12二线城市单日成交7天移动平均万7图13三线城市单日成交7天移动平均万7图1430城商品房累计成交面积同比20237图1530城分区域商品房累计成交面积同比20238图1630城分能级商品房累计成交面积同比20238图17历年样本7城二手住宅当周成交面积万8图18样本7城二手住宅当年累计成交面积同比8图19100大中城市住宅类用地当周成交面积万9图20100大中城市住宅类用地当年累计成交面积万9图21100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比9图22100大中城市住宅类用地当周成交溢价率9表1近期行业政策一览2023717-20237249表22019年至今历次中央政治局会议关于房地产的表述10请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告1近期核心观点2019年至2022年的7月政治局会议均提到房住不炒但今年并未提及同时新增适时调整优化房地产政策结合房地产市场供求关系发生重大变化的表述可以期待后续地产政策进一步放松房价低迷是供求关系重大变化的表现而目前全国几乎所有城市房价均有回调获益城市将较为广泛尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制但高层对地产的积极表态可以提振市场信心后续政策的出台也将更加顺利地产板块阶段性行情可期此外着眼基本面我们重申并不宜悲观线性外推Q2的销售回落预计Q4将迎来销售复苏高点届时将出现确定性的基本面高修复行情核心推荐中国海外宏洋集团中国海外发展越秀地产金地集团2市场表现回顾21板块方面上周房地产板块涨幅位居所有行业第1位2023717-2023721期间房地产指数中信上涨366沪深300指数下跌198房地产板块跑赢沪深300指数564个百分点位居所有行业第1位近一个月房地产指数中信上涨336沪深300指数下跌109房地产板块跑赢沪深300指数445个百分点近半年来房地产指数中信下跌1297沪深300指数下跌747房地产板块跑输沪深300指数55个百分点图1近半年房地产板块与沪深300走势比较图2近1个月房地产板块与沪深300走势比较资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告图3A股各行业过去一期涨跌排名2023717-2023721资料来源Wind国信证券经济研究所整理22个股方面上涨下跌持平占比分别为731892023717-2023721期间98只个股上涨24只个股下跌12只个股持平占比分别为73189涨跌幅居前5位的个股为荣盛发展大龙地产中南建设粤宏远A万方发展居后5位的个股为广汇物流广宇发展万业企业卓朗科技爱旭股份图4涨跌幅前五个股图5板块上涨下跌及持平家数资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理3行业数据跟踪31销售端新房二手房复苏趋弱从新房维度30城销售复苏较弱2023年7月22日30城商品房7天移动平均成交面积同比-25其中长三角华南华中西南华北东北区域7天移动平均面积同比分别为-41-12-20-19一线城市二线城市三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-26-31-5截至7月22日30城商品请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告房累计成交面积为7993万同比-32其中长三角华南华中西南华北东北区域成交面积累计同比分别为-27-6-0-7一线城市二线城市三线城市商品房成交面积累计同比分别为15-8-7从二手房维度样本7城成交累计同比持续下滑2023年7月21日样本7城二手住宅当周成交面积69万环比-7截至2023年7月21日样本7城二手住宅当年累计成交面积2769万累计同比38较前期继续下滑较2021年同期-25较2019年同期-12图6历年30城商品房单日成交7天移动平均万资料来源Wind国信证券经济研究所整理图7长三角单日成交7天移动平均万图8华南单日成交7天移动平均万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告图9华中西南单日成交7天移动平均万图10华北东北单日成交7天移动平均万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图11一线城市单日成交7天移动平均万图12二线城市单日成交7天移动平均万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图13三线城市单日成交7天移动平均万图1430城商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告图1530城分区域商品房累计成交面积同比2023图1630城分能级商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图17历年样本7城二手住宅当周成交面积万图18样本7城二手住宅当年累计成交面积同比资料来源Ifind国信证券经济研究所整理资料来源Ifind国信证券经济研究所整理32拿地端住宅类用地成交依旧较弱2023年7月23日100大中城市住宅类用地当周成交面积404万环比-27截至7月23日100大中城市住宅类用地累计成交面积17438万累计同比-22较2021年同期-63较2020年同期-63依旧较弱100大中城市住宅类用地当周成交溢价率49处于较低水平请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8证券研究报告图19100大中城市住宅类用地当周成交面积万图20100大中城市住宅类用地当年累计成交面积万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图21100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比图22100大中城市住宅类用地当周成交溢价率资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理4行业政策要闻2023717-2023724期间行业政策要闻主要包括中央政治局会议指出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见浙江除杭州市区外全面取消落户限制政策浙江衢州优化多孩家庭公积金使用政策福建厦门正式实行二手房带押过户住房公积金贷款业务表1近期行业政策一览2023717-2023724序号日期涉及地区政策新闻主要内容部门17月18日浙江省浙江除杭州市区外全省杭州市区除外全面取消落户限制政策确保外地与本地农业转移人口浙江省人民政府办全面取消落户限制政进城落户标准统一试行以经常居住地登记户口制度落实合法稳定住所含公厅策租赁落户及配偶等直系亲属随迁政策杭州市区进一步完善积分落户政策确保社保缴纳年限和连续居住年限分数占主要比例逐步取消年度落户名额限制推行全省范围内社保缴纳居住时间等户籍准入年限累计互认逐步拓展到长三角区域内累计互认27月18日浙江衢州关于优化生育政策在住房公积金政策上对二孩三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的实衢州市人民政府促进人口长期均衡发际租房提取限额可上浮50对二孩三孩家庭购买自住住房且符合公积金贷请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容9证券研究报告展的实施意见款条件的贷款额度可按家庭或单方当期最高贷款额分别上浮2030在住房公积金政策上对二孩三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的实际租房提取限额可上浮50对二孩三孩家庭购买自住住房且符合公积金贷款条件的贷款额度可按家庭或单方当期最高贷款额分别上浮203037月19日福建厦门正式实行二手房带押为进一步发挥住房公积金支持职工刚性和改善性住房需求作用继二手房交易厦门市住房公积金过户住房公积金贷款商业贷款可带押过户后厦门市于2023年7月1日起正式实行二手房带中心业务押过户住房公积金贷款业务符合住房公积金贷款条件的职工在购买在押期间的二手房时经买卖双方协商一致在我市不动产登记全程网办系统办理二手房预告转移登记后可到住房公积金贷款受理机构申请办理住房公积金贷款47月21日全国关于在超大特大城会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需国务院常务会议市积极稳步推进城中推动城市高质量发展的一项重要举措要坚持稳中求进积极稳妥优先对群村改造的指导意见众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项真正把好事办好实事办实要坚持城市人民政府负主体责任加强组织实施科学编制改造规划计划多渠道筹措改造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营47月24日全国适时调整优化房地产会议指出要切实防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生中央政治局会议政策重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产资料来源各地政府官网国信证券经济研究所整理表22019年至今历次中央政治局会议关于房地产的表述日期表述2019年4月要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位落实好一城一策因城施策城市政府主体责任的长效调控机制2019年7月坚持房子是用来住的不是用来炒的定位落实房地产长效管理机制不将房地产作为短期刺激经济的手段2020年7月要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位促进房地产市场平稳健康发展2020年12月强化反垄断和防止资本无序扩张促进房地产市场平稳健康发展2021年4月要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位增加保障性租赁住房和共有产权住房供给防止以学区房等名义炒作房价要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位稳地价稳房价稳预期促进房地产市场平稳健康发展加快发展租赁住房落实2021年7月用地税收等支持政策2021年12月要推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求促进房地产业健康发展和良性循环要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位支持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚性和改善性住房需求优化商品房2022年4月预售资金监管促进房地产市场平稳健康发展要稳定房地产市场坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策用足用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求压实2022年7月地方政府责任保交楼稳民生一是着力扩大国内需求要把恢复和扩大消费摆在优先位置增强消费能力改善消费条件创新消费场景多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费2022年12月五是有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策支持刚性和改善性住房需求做好保交楼保民生保稳定工作促进房2023年4月地产市场平稳健康发展推动建立房地产业发展新模式在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设规划建设保障性住房要切实防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政2023年7月策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产资料来源资料来源中国政府网人民网国信证券经济研究所整理5风险提示政策落地效果及后续推出强度不及预期外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容10证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本报告仅供我公司客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032