事件描述
　　7月24日中共中央政治局召开会议，会议明确：“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。
　　事件评论
　　政策大基调不会变，但短期有优化空间。会议未提“房住不炒”，适应“供求关系发生重大变化的新形势”，将适时优化政策；但时至今日，“房住不炒”已经深入人心，前期二十大报告里面也有强调，无需太过度解读，政策大基调不会改变，且“炒”的大环境也已不在。此外，7月14日人民银行货币政策司司长邹澜曾在发布会上公开表示“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”，本次政治局会议再次明确“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，后续政策端优化将有提速，典型如二线城市核心区与一线城市郊区等地的限制性政策有进一步优化可能。其他方面，本次会议内容亦涉及到包括扩大国内需求、化解地方债务、扩大中等收入群体、支持民营经济、活跃资本市场等维度，直指当前核心矛盾，先正视问题，再解决问题，有助于提升短期风险偏好。
　　化解行业深层次矛盾仍需要时间，但至少目前看到了政策预期的再次拐点。二季度以来行业受收入与房价预期波动等影响，基本面持续下行，近期部分房企资金链压力有所提升，负面舆情再次出现，资本市场表现整体承压，化解风险导向下政策预期再次提升。相对来说，近期政策端也有一定边际优化，从“金融16条”的延期、超大特大城市推进城中村改造等中央层面政策，到地方层面各地持续放松落户限制以及其他需求端限制政策，均反映了决策层对于地产行业的持续关注；而本次政治局会议更是直面当前市场矛盾予以正面响应，后续或可期待各部委与地方层面的具体跟进与落地。但客观而言，化解行业深层次矛盾仍需要时间，需要房价预期稳定和供给侧疏通，也需要宏观大环境的正反馈，行业企稳还有一个过程，但至少看到了政策预期的再次拐点，预期改善总是走在曲线之前。
　　短期行业估值修复可期，优质标的有望迎来配置机会。政策预期提升背景下短期行业估值端或有一定修复可能，但更重要的是需持续观测后续落地及政策效果。但无论如何，信用、品牌与效率等方面具备阿尔法的优质房企，其竞争能力已经在拿地、销售等前端表得到一定体现，长期格局有望持续进阶；前期跟随行业的回调也提供了一定安全边际，如若政策端有所兑现则有望迎来更强边际修复，典型如招商蛇口、华发股份、保利发展以及其他A/H优质国央企开发标的；如若政策松动力度好于预期，前期信用受损的未出险民企甚至部分拥有优质资产的出险企业也有一定弹性。开发之外，稳定现金流业务价值也持续提升，典型如具备核心区位商业及办公资产的优质企业；轻资产物管企业则关注招商积余以及优质H股央企物业。此外优质轻资产代建标的亦值重视。
　　风险提示
　　1、需求端表现持续低于预期；2、政策端跟进速度低于预期；
　　3、房价下跌导致资产负债表受损。
　　

研究报告全文：丨证券研究报告丨行业研究丨点评报告丨房地产TableTitle政策预期的再次拐点7月政治局会议房地产相关表述点评报告要点TableSummary本次政治局会议直面当前市场矛盾并予以正面响应明确供求关系发生重大变化的新形势并提及适时调整优化房地产政策政策预期出现新的转折点后续稳增长系列政策有望加速落地但客观而言化解行业深层次矛盾仍需要时间需要房价预期稳定和供给侧疏通也需要宏观大环境的正反馈行业企稳还有一个过程但至少目前看到了政策预期的再次拐点风险偏好有望迎来边际改善分析师及联系人TableAuthor刘义袁佳楠SACS0490520040001SACS0490520070001请阅读最后评级说明和重要声明1丨证券研究报告丨cjzqdt111112023-07-25房地产TableTitle政策预期的再次拐点2行业研究丨点评报告TableRank投资评级看好丨维持月政治局会议房地产相关表述点评7事件描述TableSummary2市场表现对比图近12个月7月24日中共中央政治局召开会议会议明确要切实防范化解重点领域风险适应我国房房地产沪深300指数地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具123箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展要加大保障性住房-7建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产-17202272022112023320237事件评论资料来源Wind政策大基调不会变但短期有优化空间会议未提房住不炒适应供求关系发生重大变化的新形势将适时优化政策但时至今日房住不炒已经深入人心前期二十相关研究大报告里面也有强调无需太过度解读政策大基调不会改变且炒的大环境也已不在此外7月14日人民银行货币政策司司长邹澜曾在发布会上公开表示考虑到我国TableReport政策预期迎来边际修复房地产行业周度观房地产市场供求关系已经发生深刻变化过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在点更新2023-07-24边际优化空间本次政治局会议再次明确适应我国房地产市场供求关系发生重大变化如何看待城中村改造2023-07-24的新形势适时调整优化房地产政策后续政策端优化将有提速典型如二线城市核心基本面调整压力仍在加大竣工还是最确定环区与一线城市郊区等地的限制性政策有进一步优化可能其他方面本次会议内容亦涉及节2023年1-6月统计局房地产数据点评到包括扩大国内需求化解地方债务扩大中等收入群体支持民营经济活跃资本市场2023-07-18等维度直指当前核心矛盾先正视问题再解决问题有助于提升短期风险偏好化解行业深层次矛盾仍需要时间但至少目前看到了政策预期的再次拐点二季度以来行业受收入与房价预期波动等影响基本面持续下行近期部分房企资金链压力有所提升负面舆情再次出现资本市场表现整体承压化解风险导向下政策预期再次提升相对来说近期政策端也有一定边际优化从金融16条的延期超大特大城市推进城中村改造等中央层面政策到地方层面各地持续放松落户限制以及其他需求端限制政策均反映了决策层对于地产行业的持续关注而本次政治局会议更是直面当前市场矛盾予以正面响应后续或可期待各部委与地方层面的具体跟进与落地但客观而言化解行业深层次矛盾仍需要时间需要房价预期稳定和供给侧疏通也需要宏观大环境的正反馈行业企稳还有一个过程但至少看到了政策预期的再次拐点预期改善总是走在曲线之前短期行业估值修复可期优质标的有望迎来配置机会政策预期提升背景下短期行业估值端或有一定修复可能但更重要的是需持续观测后续落地及政策效果但无论如何信用品牌与效率等方面具备阿尔法的优质房企其竞争能力已经在拿地销售等前端表得到一定体现长期格局有望持续进阶前期跟随行业的回调也提供了一定安全边际如若政策端有所兑现则有望迎来更强边际修复典型如招商蛇口华发股份保利发展以及其他AH优质国央企开发标的如若政策松动力度好于预期前期信用受损的未出险民企甚至部分拥有优质资产的出险企业也有一定弹性开发之外稳定现金流业务价值也持续提升典型如具备核心区位商业及办公资产的优质企业轻资产物管企业则关注招商积余以及优质H股央企物业此外优质轻资产代建标的亦值重视风险提示1需求端表现持续低于预期2政策端跟进速度低于预期更多研报请访问3房价下跌导致资产负债表受损长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明2行业研究点评报告图1中共中央政治局会议中房地产相关表述一览时间中共中央政治局会议中房地产相关表述要切实防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和202307改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策支持刚性和改善性住房需求做好保交楼保民生保稳定工作促进房地产市场平稳健康发展推动建立房地产业发展新模式202304在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设规划建设保障性住房202212未提及202207要稳定房地产市场坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策用足用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求压实地方政府责任保交楼稳民生要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位支持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚性和改善性住房需求优化商品房预售资金监管促进房地产市场202204平稳健康发展202112要推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求促进房地产业健康发展和良性循环202107要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位稳地价稳房价稳预期促进房地产市场平稳健康发展加快发展租赁住房落实用地税收等支持政策202104要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位增加保障性租赁房屋和共有房屋供应防止以学区房等名义炒作住房202012促进房地产市场平稳健康发展202007要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位促进房地产市场平稳健康发展202004要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位促进房地产市场平稳健康发展201912未提及201907坚持房子是用来住的不是用来炒的定位落实房地产长效管理机制不将房地产作为短期刺激经济的手段201904要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位落实好一城一策因城施策城市政府主体责任的长效调控机制201812未提及201810未提及201807下决心解决好房地产市场问题坚持因城施策促进供求平衡合理引导预期整治市场秩序坚决遏制房价上涨加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制201804要推动信贷股市债市汇市楼市健康发展及时跟进监督消除隐患201712加快住房制度改革和长效机制建设201707要稳定房地产市场坚持政策连续性稳定性加快建立长效机制201704要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制201612加快研究建立符合国情适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制201610注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险201607去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来201604要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求有序消化房地产库存注重解决区域性结构性问题实行差别化的调控政策201512要化解房地产库存通过加快农民工市民化推进以满足新市民为出发点的住房制度改革扩大有效需求稳定房地产市场201507未提及201504要完善市场环境盘活存量资产建立房地产健康发展的长效机制201412未提及201407未提及201404更好运用开发性金融支持棚户区改造201312做好住房保障和房地产市场调控工作201307积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化促进房地产市场平稳健康发展201212加强房地产市场调控和住房保障工作坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策坚决抑制投机投资性需求切实防止房价反弹增加普通商品房特别是中小套型住房供应抓好保障性安居工程建设201207满足居民合理的自住性住房需求坚定房地产调控政策不动摇促进房价合理回归加快保障房建设201112房地产调控短期挤出泡沫长期建立起长效机制建立商品房和保障房双轨制度以多元的供给满足多元的需求资料来源新华社共产党员网长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明353行业研究点评报告风险提示1需求端表现持续低于预期房价预期和收入预期承压将持续压制需求端核心城市也将面临一定压力2政策端跟进速度低于预期维稳目标尚未达成政策在大方向上将保持持续宽松但落地进度和力度仍有不确定性3房价下跌导致资产负债表受损如果政策进度低于预期核心城市也面临房价调整压力且土拍市场竞争仍较激烈阿尔法逻辑可能也面临一定挑战请阅读最后评级说明和重要声明454行业研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表本公司或其他附属机构的立场本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司及作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为长江证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的应当注明本报告的发布人和发布日期提示使用证券研究报告的风险未经授权刊载或者转发本报告的本公司将保留向其追究法律责任的权利财务报表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