核心观点
　　根据住建部、财政部和中国人民银行联合印发的《全国住房公积金2022年年度报告》，2022年末，住房公积金缴存余额9.2万亿元，贷款余额7.3万亿元，如果个贷率持续至90%，我们测算存在万亿量级的挖潜空间，也会进一步支持房地产需求稳定释放。不同城市的公积金个贷率不同，预计收入水平不低，但房价相对比较低的城市（如成都、武汉）对公积金政策会比较敏感。透过公积金年报，还可以从侧面了解就业态势和居民提前偿还房贷的一些动态。
　　▍住房公积金是我国住房金融体系的重要组成部分。到2022年底，住房公积金体系实际在用的钱（即缴存余额）有9.2万亿，这些在用的钱中已经给职工发放的住房公积金贷款（即贷款余额）为7.3万亿，对应个贷率（即贷款余额/缴存余额）为79%。2022年，住房公积金贷款余额相当于同期商业贷款余额的19%，同年公积金贷款发放额相当于全年商品住宅销售额的10%。2022年公积金个贷率明显下降，这可能和房地产市场低景气度有关。
　　▍公积金还存在万亿量级的挖潜空间。我们测算，如果公积金个贷率达到90%，相当于可以释放万亿级别的增量住房信贷。当然，各地公积金个贷率并不一致，2022年重庆、贵州、浙江等省份公积金个贷率偏高，未来公积金政策进一步加码的空间受到一定的限制。
　　▍公积金制度调整对不同城市的意义明显不同。由于公积金的贷款上限和缴存上限在各地不同，尤其是各地房价相对于公积金缴存和贷款额度的差异很大，我们预计未来可能的公积金政策调整对不同城市的影响完全不同。我们认为，北京和上海等高房价城市公积金制度调整的作用很小，武汉和成都等低房价二线城市房地产市场可能对公积金政策比较敏感。
　　▍单笔贷款规模可能受房价及政策影响，贷款数据透视提前还贷节奏。我们认为，公积金平均单笔贷款发放规模增长较快的年份，要么是房价上涨明显，要么是政策支持力度明显加大，逆周期调节明显。通过公积金年度报告的贷款数据，我们可以测算出历年还款规模，从中可以反映出提前还贷节奏。
　　▍从公积金透视当前就业质量。缴存公积金的岗位相对来说就业质量较高，因此公积金新开户人数可以反映出高质量就业情况。2022年各省住房公积金新开户人数普遍低于2021年。民营企业从2020年开始占公积金新开户人数比例大幅提升，2022年占比为76%。人均缴存金额持续增长，说明缴存人群的收入水平持续稳定增长的可能性较大。
　　▍风险提示：从方法论的角度，公积金年报透露的就业、提前还款等相关信息仅为推测，尚需要其他研究角度的论证来配合。公积金个贷率2022年有所下降，公积金系统对住房消费的潜力有待进一步释放。
　　

研究报告全文：解读公积金年报住房市场资金流透视系列报告之二2023717中信证券研究部核心观点根据住建部财政部和中国人民银行联合印发的全国住房公积金2022年年度报告2022年末住房公积金缴存余额92万亿元贷款余额73万亿元如果个贷率持续至90我们测算存在万亿量级的挖潜空间也会进一步支持房地产需求稳定释放不同城市的公积金个贷率不同预计收入水平不低但房价相对比较低的城市如成都武汉对公积金政策会比较敏感透过公积金年报还可以从侧面了解就业态势和居民提前偿还房贷的一些动态陈聪基础设施和现代服住房公积金是我国住房金融体系的重要组成部分到2022年底住房公积金体务产业首席分析师系实际在用的钱即缴存余额有92万亿这些在用的钱中已经给职工发放的S1010510120047住房公积金贷款即贷款余额为73万亿对应个贷率即贷款余额缴存余额为792022年住房公积金贷款余额相当于同期商业贷款余额的19同年公积金贷款发放额相当于全年商品住宅销售额的102022年公积金个贷率明显下降这可能和房地产市场低景气度有关公积金还存在万亿量级的挖潜空间我们测算如果公积金个贷率达到90相当于可以释放万亿级别的增量住房信贷当然各地公积金个贷率并不一致2022年重庆贵州浙江等省份公积金个贷率偏高未来公积金政策进一步加张全国码的空间受到一定的限制房地产和物业服务行业联席首席分析公积金制度调整对不同城市的意义明显不同由于公积金的贷款上限和缴存上师限在各地不同尤其是各地房价相对于公积金缴存和贷款额度的差异很大我们S1010517050001预计未来可能的公积金政策调整对不同城市的影响完全不同我们认为北京和上海等高房价城市公积金制度调整的作用很小武汉和成都等低房价二线城市房地产市场可能对公积金政策比较敏感单笔贷款规模可能受房价及政策影响贷款数据透视提前还贷节奏我们认为公积金平均单笔贷款发放规模增长较快的年份要么是房价上涨明显要么是政策支持力度明显加大逆周期调节明显通过公积金年度报告的贷款数据我们可以测算出历年还款规模从中可以反映出提前还贷节奏刘河维房地产和物业服务从公积金透视当前就业质量缴存公积金的岗位相对来说就业质量较高因此分析师公积金新开户人数可以反映出高质量就业情况2022年各省住房公积金新开户S1010523030004人数普遍低于2021年民营企业从2020年开始占公积金新开户人数比例大幅提升2022年占比为76人均缴存金额持续增长说明缴存人群的收入水平持续稳定增长的可能性较大房地产和物业服务行业风险提示从方法论的角度公积金年报透露的就业提前还款等相关信息仅为推测尚需要其他研究角度的论证来配合公积金个贷率2022年有所下降公评级强于大市维持积金系统对住房消费的潜力有待进一步释放证券研究报告请务必阅读正文之后第22页起的免责条款和声明住房市场资金流透视系列报告之二2023717住房公积金资金流动示意图资料来源中信证券研究部绘制请务必阅读正文之后的免责条款和声明2住房市场资金流透视系列报告之二2023717目录住房公积金是住房金融体系重要组成6住房公积金发展历史6住房公积金缴存和提取7住房公积金贷款情况9公积金资金流动机制10个贷率视角的公积金挖潜空间11单笔发放规模和提前还贷行为13不同城市的公积金支持力度差异15从新开户的角度看就业质量17从新加坡经验看公积金改革方向19风险提示21请务必阅读正文之后的免责条款和声明3住房市场资金流透视系列报告之二2023717插图目录图1全国缴存额及变化8图2全国累计缴存额及变化8图3全国缴存余额及变化8图4全国实缴人数及实缴单位数8图5全国提取额亿元及变化8图6全国提取率及变化8图72022年住房消费类提取额占比9图82022年住非房消费类提取额占比9图9全国公积金贷款发放额及变化9图10全国单笔贷款金额及变化9图112022年各省平均单笔贷款金额及变化10图12公积金资金流动示意图11图13不同城市公积金中心及职工关系示意图11图14全过异地贷款发放金额及占总发放额比例11图15全国公积金可用资金及变化12图16全国个贷率及变化12图17重庆市贷款发放情况12图18重庆市个贷率情况12图19全国单笔贷款金额及变化13图202022年各省平均单笔贷款金额及变化14图2170个大中城市新建商品住宅价格指数环比14图22全国还款额及变化15图23北京还款额及变化15图24上海还款额及变化15图25样本城市公积金对住房市场的支持力度测算17图262022年各省新开户人数及变化17图27全国新增就业人数变化及新开户人数变化18图282022年部分城市化新开户人数及变化18图29按单位性质分类的实缴人数占比及变化18图30按单位性质分类的新开户人数占比及变化19图31人均缴存额及变化19图32新加坡住房金融体系示意图20图33离退休提取金额及占比21表格目录表1住房公积金制度发展历程6表2部分城市当前公积金相关政策7表3个贷率最高和最低的地区及其个贷率13表4公积金对住房市场的支持的相关假设16表5新加坡公积金制度改革历史20请务必阅读正文之后的免责条款和声明4住房市场资金流透视系列报告之二2023717表6公积金参与老旧小区改造相关政策21请务必阅读正文之后的免责条款和声明5住房市场资金流透视系列报告之二2023717住房公积金是住房金融体系重要组成住房公积金是五险一金中的一金指企事业单位缴存的职工长期住房储金主要用于职工住房相关的消费缴存分两部分职工个人缴存部分和单位缴存部分一般情况下两部分数额相等均汇入个人账户缴存后全部归职工个人所有个人缴存比例在缴存人工资的5-12区间内缴存公积金的职工可以向公积金中心申请公积金贷款公积金贷款利率明显低于商业银行按揭贷款目前五年期以上贷款利率为310较最新LPR420低110个基点2014年我国开始公布住房公积金年报披露住房公积金缴存提取贷款等各类明细的数据住房公积金发展历史我国公积金制度诞生于1991年5月1994年7月国务院颁发关于深化城镇住房制度改革的决定明确提出建立城镇住房新制度的基本框架全面推行住房公积金制度按照个人存储单位资助统一管理专项使用的原则建立住房公积金制度1999年4月国务院发布住房公积金管理条例并于2002年和2019年进行两次修订我国公积金制度逐步完善表1住房公积金制度发展历程阶段时间事件上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验结合我国国情率先建立了有中国特色的住房公积金1991年5月制度第一阶段试点阶段1992年起北京天津南京武汉等城市相继建立了符合本地实际的住房公积金制度1991-1994年国务院颁发了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定提出建立与社会主义市场经济相适1994年7月应的城镇住房新制度的基本框架和全面推行住房公积金制度财政部国务院住房制度改革领导小组中国人民银行等制定了建立住房公积金制度的暂行规1994年11月定是首部有关公积金的全国性法规第二阶段全面推行1997年9月十五大报告中第一次把住房公积金写入强调建立城镇住房公积金加快改革住房制度阶段1994-1999年国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确规定住房公积金实1998年7月行房委会决策中心运作银行专户财政监督的管理原则第三阶段确立阶段以中华人民共和国国务院令第262号发布施行了住房公积金管理条例标志着住房公积金制1999年4月1999-2002年度正式进入了规范化和法治化时代2002年3月住房公积金管理条例第一次修订公积金体制架构更加完善建设部财政部和中国人民银行发布关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见再次明2005年1月第四阶段完善阶段确细化缴存维护缴存人利益2002年至今2019年3月住房公积金管理条例第二次修订进一步完善住建部财政部和人民银行发布关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知缓解受疫情影2022年5月响的企业和缴存人压力资料来源中国住房公积金制度与经济社会发展的同步性与协调性分析陈杰吴义东住建部网站中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明6住房市场资金流透视系列报告之二2023717表2部分城市当前公积金相关政策城市贷款额度租赁提取额度其他危旧楼房改建项目1提取限额以其在危旧楼房改建中分摊1无租房发票每人每月2000元的改造成本实际出资额为限2有租房发票且有房屋租赁合同备案的2缴存人如因经济困难无力负担改造成按实际月租金提取实际租金超过月缴存1每缴存一年可贷10万元缴存年限不本继续承租改建后的公房缴存人如因额的按月缴存额全额提取够1整年的按1整年计算最高可贷经济困难无力负担改造成本继续承租改3多子女家庭有租房发票且有房屋租120万元建后的公房北京赁合同备案的可按实际月租金提取不2如借款申请人为已婚的核算贷款额与住房直接相关的楼本体改造项目受月缴存额限制度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计1具体包括多层住宅楼增设电梯等上下4租住公共租赁住房或经市保租房建设算楼设施楼体抗震加固增加阳台多层住部门认定的保障性租赁住房的有房屋租宅楼房平改坡上下水改造外套式加固赁合同备案的可按照实际月租金提取增加面积及更换外窗项目不受月缴存额限制2提取限额以在相关改造项目中分摊的改造成本实际出资额为限1对于认定为首套住房贷款的个人最1承租本市公共租赁住房的可每月提高贷款额度为50万元家庭最高贷款额取一次每户家庭月提取金额不超过当月既有多层住宅加装电梯用于支付建设资度为100万元实际租赁费用支出金的可以一次性或者多次提取每次提2对于认定为第二套改善型住房贷款的上海2承租本市保障性租赁住房的每月提取不超过申请时个人住房公积金账户余个人最高贷款额度为40万元家庭最高取一次月提取限额为4500元额提取总额不超过扣除政府补贴后业主贷款额度为80万元3承租本市市场租赁住房的每季度提分摊的电梯建设费用3缴交补充住房公积金的或多子女家庭取一次月提取限额为3000元购买首套住房的有上浮1不高于公积金缴存账户余额8月缴存额到退休年龄月数2不高于我市住房公积金贷款最高额度缴存人及其配偶未成年子女在本市行政个人60万元两人及以上100万元区域内无自有产权住房且租房自住无租广州3不高于购房总价款1最低首付比赁合同或租赁合同未登记备案的租房提例取限额提高至每人每月1400元4生育二孩及以上的家庭购买首套房贷款最高额度上浮30资料来源各地住房公积金中心中信证券研究部住房公积金缴存和提取根据住建部财政部和中国人民银行联合印发的全国住房公积金2022年年度报告2022年全国实缴人数约17亿人净增加543万人缴存人数持续增长缴存31935亿元同比95截至2022年全国累计缴存256927亿元同比142缴存余额92455亿元同比1292022年全国总提取21363亿元同比52其中住房消费类占比为792提取率当年提取额当年缴存额为669同比下降28个百分点请务必阅读正文之后的免责条款和声明7住房市场资金流透视系列报告之二2023717图1全国缴存额及变化图2全国累计缴存额及变化缴存额亿元YoY累计缴存额亿元YoY350001630000025300001425000020250001210200000200001581500001500010610000010000455000250000-0-0资料来源住建部中信证券研究部资料来源住建部中信证券研究部图3全国缴存余额及变化图4全国实缴人数及实缴单位数缴存余额亿元YoY实缴人数万人实缴单位数万家100000141800050090000450121600080000140004001070000120003506000030081000050000250800040000620060003000041502000040001001000022000500000资料来源住建部中信证券研究部资料来源住建部中信证券研究部图5全国提取额亿元及变化图6全国提取率及变化住房消费类非住房消费类YoY提取率同比ppts25000180802001607020000150140601201001500050100405080100003060-40205000-5020100000-1002016201720182019202020212022201420152016201720182019202020212022资料来源住建部中信证券研究部资料来源住建部中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明8住房市场资金流透视系列报告之二2023717图72022年住房消费类提取额占比图82022年住非房消费类提取额占比租赁住房其他其他899061购买建造1766翻建大修自死亡或宣住住房告死亡老旧小区2458193改造出境定居或003户口迁移195丧失劳动能力与离退休偿还购房贷款单位终止7066本息劳动关系6579781资料来源住建部中信证券研究部资料来源住建部中信证券研究部住房公积金贷款情况2022年发放公积金贷款24775万笔发放金额1184185亿元截至2022年末累计发放住房公积金个人住房贷款448246万笔13714466亿元个人房贷余额7298433亿元个人住房贷款率7894图9全国公积金贷款发放额及变化图10全国单笔贷款金额及变化贷款发放额亿元YoY平均单笔贷款金额万元笔YoY160008060251400060502012000401000040158000203010600004000205-2020001000-400-5201420152016201720182019202020212022资料来源住建部中信证券研究部资料来源住建部中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明9住房市场资金流透视系列报告之二2023717图112022年各省平均单笔贷款金额及变化2022年平均单笔贷款万元笔YoY9025802070601550104053002010-50-10天津吉林北京上海西藏海南浙江广东陕西福建湖北江苏河北宁夏云南青海江西湖南四川重庆河南山西贵州新疆广西甘肃山东辽宁安徽内蒙古黑龙江新疆兵团资料来源住建部中信证券研究部公积金资金流动机制公积金的资金主要可以分为三套账户以缴存-提取-贷款账户最为主要1缴存-提取-贷款账户公积金资金的新鲜血液主要来自于职工和企业的缴存累计的缴存资金绝大部分通过职工提取或者发放公积金贷款的方式支持职工住房相关的消费包括购房租赁住房等此外还有少部分保障性住房建设试点项目贷款2公积金增值收益账户公积金存款贷款投资等业务所带来的业务收入及支出的差为业务增值收益需要全额存入住房公积金增值收益专户另外根据财务部发布的住房公积金财务管理办法业务增值收益需要按顺序分配为住房公积金贷款风险准备金上缴财政的公积金中心管理费用城市廉租住房建设补充资金三部分3管理费用账户根据住房公积金财务管理办法公积金中心应在本级财政部门指定的银行开设管理费用支出专户专门用于接收本级财政拨付的管理费用反映管理费用的财务收支当年结余的管理费用应按规定结转下年继续使用请务必阅读正文之后的免责条款和声明10住房市场资金流透视系列报告之二2023717图12公积金资金流动示意图资料来源中信证券研究部绘制不同城市分属不同公积金中心各中心相对独立截至2022年我国共有341个公积金管委会彼此之前相对独立职工在满足一定条件后可以将公积金进行转移同时也可以进行异地贷款截至2022年全国异地贷款累计发放金额为524635亿元余额为358887亿元图13不同城市公积金中心及职工关系示意图图14全过异地贷款发放金额及占总发放额比例异地贷款发放额亿元占比10007090060800700506004050040030300202001010000020182019202020212022资料来源中信证券研究部绘制资料来源住建部中信证券研究部个贷率视角的公积金挖潜空间住房公积金的缴存及累计缴存额逐年上升但是由于大量提取所以缴存并不直接影请务必阅读正文之后的免责条款和声明11住房市场资金流透视系列报告之二2023717响房地产市场我们用累计缴存额减去累计提取额与贷款余额之后的可用资金来衡量公积金对房地产销售的潜在贡献截至2022年可用资金规模19470亿元503YoY与当年全国商品住宅销售额117万亿相比约为167个人住房贷款率个贷率年末个人住房贷款余额占年末住房公积金缴存余额比率也是衡量公积金贷款利用效率的重要指标2022年个贷率为789同比下降52个百分点若个贷率能够达到90以2022年缴存余额计算大约能够释放1万亿住房信贷资源个贷率向上对房地产消费需求起到积极作用图15全国公积金可用资金及变化图16全国个贷率及变化可用资金亿元YoY个贷率同比ppts25000609514050901202000040100853080150002080601075401000007020-1065005000-20-2060-30-400-4055-6050-80201420152016201720182019202020212022资料来源住建部中信证券研究部资料来源住建部中信证券研究部个别城市历史上出现过个贷率大于100情况即公积金中心负债后再贷款主要以公转商贴息贷款的形式出现即由银行向职工发放商业贷款公积金中心向贷款银行支付公积金贷款利率与商业贷款利率之间的差值不过这种现象在全国来看属于少数多数城市公积金流动性充足图17重庆市贷款发放情况图18重庆市个贷率情况自有资金发放贷款亿元贴息贷款发放亿元个贷率含贴息个贷率不含贴息350120300115250110105200100150951009050850802015201620172018201920202021202220152016201720182019202020212022资料来源重庆市公积金中心中信证券研究部资料来源重庆市公积金中心中信证券研究部从区域来看个贷率越高的区域未来潜能的释放空间也就越小到2022年我国请务必阅读正文之后的免责条款和声明12住房市场资金流透视系列报告之二2023717公积金个贷率最高的前5个省份为重庆贵州浙江海南福建个贷率最低的前5个省份为黑龙江西藏宁夏内蒙古甘肃表3个贷率最高和最低的地区及其个贷率202020212022省份个贷率省份个贷率省份个贷率重庆115重庆110重庆101贵州101贵州98贵州94个贷率最高安徽98浙江95浙江93的5个省份江苏97安徽93海南89浙江95江苏93福建88新疆74河北75甘肃67河北74甘肃74内蒙古66个贷率最低西藏73内蒙古74宁夏64的5个省份新疆兵团67西藏71西藏57黑龙江67黑龙江62黑龙江55资料来源住建部中信证券研究部单笔发放规模和提前还贷行为根据全国住房公积金年度报告我们可以测算出历年平均单笔贷款发放规模2022年全国平均单笔贷款金额为478万元金额最高的北京上海分别达到772万元和746万元我们认为公积金平均单笔贷款发放规模增长较快的年份要么是房价上涨明显要么是政策支持力度明显加大逆周期调节明显例如2016年和2018年平均单笔贷款金额同比增长分别为94和81两年中均有数个月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增幅大于10房价上升明显2015年平均单笔贷款金额同比增长达197该年公积金贷款利率连续四次下调总计下调1个百分点政策支持力度明显加大一般来说低房价区域的单笔贷款金额往往较低但公积金单笔贷款额度省际差异要远远小于房价的省际差异图19全国单笔贷款金额及变化平均单笔贷款金额万元笔YoY60255020401530102051000-5201420152016201720182019202020212022资料来源住建部中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明13住房市场资金流透视系列报告之二2023717图202022年各省平均单笔贷款金额及变化2022年平均单笔贷款万元笔YoY9025802070601550104053002010-50-10吉林北京上海西藏海南天津浙江广东陕西福建湖北江苏河北宁夏云南青海江西湖南四川重庆河南山西贵州新疆广西甘肃山东辽宁安徽内蒙古黑龙江新疆兵团资料来源住建部中信证券研究部图2170个大中城市新建商品住宅价格指数环比70个大中城市新建商品住宅价格指数环比2015100500-05-10-15201510201601201604201607201401201404201407201410201501201504201507201610201701201704201707201710201801201804201807201810201901201904201907201910202001202004202007202010202101202104202107202110202201202204202207202210202301202304资料来源Wind中信证券研究部通过全国住房公积金年度报告披露的数据我们还可以大体推算居民的还款行为公积金贷款由于利率相对较低提前还款行为较为稳定可见存量商贷利率远高于公积金贷款存量商贷的提前还款行为主要是由于利率偏高引起的请务必阅读正文之后的免责条款和声明14住房市场资金流透视系列报告之二2023717图22全国公积金贷款还款额及变化还款额亿元YoY90004080003570003060002550002040001530001020005100000-520152016201720182019202020212022资料来源住建部中信证券研究部图23北京公积金贷款还款额及变化图24上海公积金贷款还款额及变化还款额亿元YoY还款额亿元YoY50050800804504070060400306004035030020500202501040002000300-20150-10200-4010050-20100-600-300-802015201620172018201920202021202220152016201720182019202020212022资料来源住建部中信证券研究部资料来源住建部中信证券研究部不同城市的公积金支持力度差异公积金对住房市场的支持来自于职工提取和公积金贷款通过测算两者理论上限与当地房价进行对比得出不同城市住房公积金对住房市场的支持力度我们以2022年的数据为基础进行测算假设一户家庭夫妻一个未成年子女利用公积金贷款购买首套房贷款期限为30年根据假设的公积金缴存基数上限增速可以估算出夫妻两人可提取公积金的上限合以每户最高公积金贷款额度便可得出该地区公积金对职工购房的支持上限以此和当地100平米的房屋估算总价进行对比最终得出该地区公积金对住房市场的支持力度根据我们的测算14个样本城市中有9个城市的理论支持上限大于80这意味着理论上职工只用准备20的公积金贷款首付剩余部分可全部由公积金覆盖支持力度请务必阅读正文之后的免责条款和声明15住房市场资金流透视系列报告之二2023717低于80的城市主要为一线和新一线城市力度较低的主要原因是房价较高理论上存在一些城市的支持上限超过100的可能性因为我们在测算中用的是平均房价平均房价较之公积金贷款上限较低就可能出现这个测算结果实际交易中公积金的支持力度不可能超过100拥有丰裕公积金的家庭就可能选择略高于城市平均房价的住宅或略大于100平米的住宅表4公积金对住房市场的支持的相关假设假设备注依据以北京为例购房前公积金积累额测算缴存基数上限元根据各城市公积金中心公布数据以2022年缴存基数上限为基准31884以部分城市近十年缴存基数上限缴存基数上限增速88CAGR估算折现率25以近十年CPI的CAGR估算25北京若想达到公积金贷款最高额度需缴存年数12年缴纳12年为了数据可比性假设所12有城市购房前均已积累12年公积金贷款购房后公积金积累额测算缴存基数上限元根据各城市公积金中心公布数据以2022年缴存基数上限为基准31884因为基数不断扩大且估算时间跨度缴存基数上限增速5为30年在之前增速的基础上下调5且和GDP增速目标相似折现率25以近十年CPI的CAGR估算25缴存年数30年公积金贷款最长年限为30年30按每户夫妻两人缴纳一个未成年子公积金贷款额度上限万元根据各城市公积金中心公布数据120女首套房贷款标准公积金总支持金额万元199总房价估算平均房价万元平根据2022年平均房价估算数据来源为Wind445房屋面积平100以100平米的房屋进行估算100总房价万元平均房价房屋面积445公积金的支持力度总支持金额总房价45资料来源各公积金中心Wind中信证券研究部测算总而言之公积金是在各地影响不同的政策在一些收入水平不低但房价相对比较低的城市公积金制度调整对于住房市场的影响是较大的例如成都武汉等但对于北京上海这样的核心一线城市而言公积金制度调整对市场的影响就很小了请务必阅读正文之后的免责条款和声明16住房市场资金流透视系列报告之二2023717图25样本城市公积金对住房市场的支持力度测算160140120100806040200重庆武汉成都金华郑州无锡天津苏州佛山广州南京杭州北京上海资料来源各公积金中心Wind中信证券研究部测算从新开户的角度看就业质量公积金新开户人数可以被看作高质量就业的数据通常签署劳动合同的情况下企业需要为员工缴纳住房公积金但是仍存在一些低质量灵活就业的职位企业不会为其缴纳公积金因此公积金新开户数据可以作为高质量就业数据的代理将公积金新开户人数变化趋势和城镇新增就业人口变化趋势做对比可以发现两者变化趋势基本相同但新开户人数的变化的幅度更大波动性更强2022年住房公积金新开户人数普遍低于2021年2022年全国新开户人数为1985万人同比下降106大部分省份及样本城市的新开户人数均相较2021年有所下降图262022年各省新开户人数及变化2022年新开户人数万人YoY350153001052500200-5-10150-15100-20-2550-300-35江苏重庆广东浙江山东四川安徽北京上海河南湖北福建湖南陕西河北江西广西辽宁天津贵州山西云南吉林新疆海南甘肃宁夏青海西藏内蒙古黑龙江新疆兵团资料来源各地住房公积金中心中信证券研究部注西藏同比增长185请务必阅读正文之后的免责条款和声明17住房市场资金流透视系列报告之二2023717图27全国新增就业人数变化及新开户人数变化图282022年部分城市化新开户人数及变化城镇新增就业人数同比新开户人数同比2022年新开户万人YoY2590152080107051560010-550-10540-15030-20-520-2510-10-300-35-15201720182019202020212022重庆无锡杭州北京苏州上海广州成都天津南京武汉郑州佛山金华资料来源住建部Wind中信证券研究部资料来源各地住房公积金中心中信证券研究部民营企业占公积金新开户人数比例大幅提升2022年实缴人数中城镇私营企业及其他城镇企业外商投资企业民办非企业单位和社会团体以及其他类型单位占529新开户人数中占比760占比大幅提升从2020年开始可能的解释包括民营企业在劳动者权益支持方面的成就越来越明显民营企业在稳就业方面的作用显著民营企业中相对偏弱的主体所受冲击比较大大量原本不缴纳公积金的初级岗位变少图29按单位性质分类的实缴人数占比及变化国家机关和事业单位国有企业城镇集体企业外商投资企业城镇私营企业及其他城镇企业民办非企业单位和社会团体其他类型单位2022202120202019201820170102030405060708090100资料来源住建部中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明18住房市场资金流透视系列报告之二2023717图30按单位性质分类的新开户人数占比及变化国家机关和事业单位国有企业城镇集体企业外商投资企业城镇私营企业及其他城镇企业民办非企业单位和社会团体其他类型单位2022202120202019201820170102030405060708090100资料来源住建部中信证券研究部从人均缴存金额来看其增长可以反映出就业薪资水平的提升由于缴存比例不会频繁变化因此人均缴存额的上涨基本来自于缴存基数的上涨即职工平均工资的上涨截至2022年人均缴存金额为188万元同比602014-2022年CAGR为70图31人均缴存额及变化人均缴存额万元人YoY2001008015060100400502000000201420152016201720182019202020212022资料来源住建部中信证券研究部从新加坡经验看公积金改革方向我国的住房公积金制度原本参考新加坡政策但新加坡在公积金管理方面和我国现行的制度还是略有差异的其住房金融体系相对统一化管理和经营相互分割另外其公积金还覆盖了医疗养老等领域新加坡住房金融体系中中央公积金局扮演者重要角色新加坡中央公积金管理局CPFBoard负责公积金的归集结算使用和储存等其中归集的公积金除用于备付外其结存款项的大部分不由公积金局直接投资也不交由商业银行去投资而是通过购买政府债券的形式交由政府专业机构新加坡政府投资管理公司简称GIC投资GIC负责把积累的公积金投资于国内的住房和基础设施建设以及投资于国外资产以获取相对较请务必阅读正文之后的免责条款和声明19住房市场资金流透视系列报告之二2023717高的收益并负责对公积金管理局偿还本息票息率与公积金利率挂钩新加坡立法规定万一政府公积金投资亏损允许政府动用国家储备金弥补亏损个人不承担由此带来的任何损失图32新加坡住房金融体系示意图资料来源新加坡政府中信证券研究部绘制表5新加坡公积金制度改革历史时间主要内容1955年中央公积金法颁布中央公积金局成立公积金制度正式建立公共住房计划PublicHousingScheme推出允许用CPF储蓄来支付HDB建设的组屋的1968年抵押贷款1977年特别账户设立账户中的公积金用于退休养老的储蓄相关金融产品投资和应急项目开支1984年医疗账户设立用于支付医疗开支与相关医疗保险费用通过了一项投资计划可以将其普通账户储蓄进行投资演变为今天的CPFIS计划CPF1986年InvestmentScheme推出最低数额计划MinimumSumScheme将储蓄分散在退休后的所有年份里而非一次1987年性支取1990年健保双全计划MediShield推出帮助支付长期疾病和严重疾病的相关费用CPF终身年金计划CPFLIFEAnnuityScheme推出是对最低数额计划的补充提供终身2009年支付流资料来源新加坡中央公积金局中信证券研究部新加坡的公积金制度虽然具有借鉴意义但是因为国情不同并不能完全照搬例如新加坡政府控制了80左右的住宅市场而我国目前以市场化住房为主政府并不能主导住宅市场新加坡政府对住房的补贴主要通过提供低价土地来降低房价而我国地方政府依然依赖于土地财政低价供地难以实现因此我们依然需要思考适合我国国情的制度改革方向盘活闲置资金提高资金的利用效率2022年因离退休提取的金额为314174亿元占总提取额的147其占比反而略有上升长期来看强制储蓄如果并没有用以社会和个人的消费可能说明强制储蓄的安排存在优化空间探讨住房储蓄银行优化公积金投资适当多元化公积金使用适度推高公积金的使用效率都是可能的改革方向请务必阅读正文之后的免责条款和声明20