事件：7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
　　点评：
　　今年以来，中央层面多次提及城中村改造。本次国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，4月28日政治局会议提及“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设”。而此前，虽然重点城市城中村改造已推进多年（深圳2009年提出，上海2014年开始推进），但中央层面未明确提及。过去几年，相关工作重心在于棚改和旧改，13-18年以棚户区改造为主，19-22年以老旧小区改造为主，未来可能在于超大特大城市城中村改造。
　　从模式来看，城中村改造涉及拆除重建，但也有一定限制。城中村改造模式通常有拆除重建、功能改造、综合整治三类（参考深圳模式，深圳最早提出城市更新概念，其他城市模式也大致类似）。而2021年中央63号文《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》之后，城中村改造模式也受到一定限制，主要包括四点：拆旧比小于20%、拆建比不大于2、就地就近安置率不低于50%、租金年增长率不超过5%。此外，本次国常会也提及“城中村改造与保障性住房建设结合好”。
　　从影响来看，城中村改造不同于老旧小区改造，也不同于棚改。概括来讲：1、城中村改造涉及拆除重建，投资强度高于老旧小区改造；2、城中村改造相较于棚改，实施难度较大，效果更加长期和温和。
　　1、测算城中村改造具备相当投资体量，因为涉及拆除重建，投资强度高于老旧小区改造。首先，从一些城市具体表述来看，广州表示“23年推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标”，青岛表示“23年计划完成85个城中村改造项目，计划完成投资175亿元”，预计21个城市合计具备相当体量。其次，根据观研报告网数据，2019-2022年我国城中村市场改造规模分别1.40万亿、1.24万亿、1.36万亿、0.66万亿。后续城中村改造规模是否能有进一步提升，也需要关注后续政策细则和持续推进情况。
　　2、城中村改造相较于棚改，实施难度较大，效果更加长期和温和。1）城中村改造项目周期长，涉及集体用地和工业厂房、商业设施等，比较复杂，通常一个城中村改造项目周期可能在7-8年甚至更多；2）城中村改造资金来源目前不明确，棚改有国开行PSL支持，本次提及“鼓励和支持民间资本”，期待后续模式探索；3）城中村改造货币化比例较低，而2017年棚改货币化安置比例据估算在60%左右。这些都导致城中村改造项目实施难度高于棚改。同时从效果上来讲，城中村改造可能更加长期和温和。
　　从房企层面来看，过往城中村改造项目实施主体以本地房企为主，国企和民企均有参与。由于2021年以来的行业变化，新增项目国央企参与比例提升。本次表述提及“加大对城中村改造的政策支持”，如果政策优化，参与主体积极性和收益将有效提升。
　　投资建议：中央再提在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，加大政策支持等。如果政策优化，有利于房地产行业和企业发展。参与城中村改造的房企，以及当前具备较强开发能力房企相对受益，关注标的：招商蛇口、华发股份、城建发展、保利发展、滨江集团、万科A、金地集团、新城控股等。
　　风险提示：政策落地不及预期、基本面表现不及预期