城市更新进入新阶段，自上而下强调留改拆并举
　　城市更新的内涵包括棚户区和危房改造、老旧小区/厂区/街区改造，以及城中村改造等，本质在于提升城市土地资源使用效率。过去的城市更新，更偏重拆除重建和商业化开发，在拉动房地产投资的同时，也明显提高了居住成本，城市历史原貌并未得到充分保留；但2018年以来，城市更新政策逐步转向，开始强调对既有建筑的保留利用，我国城市更新已进入“有机更新”的新阶段，尤其2021年以来，住建部多次明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。2023年以来，超大特大城市城中村改造成为城市更新行动的焦点，是存量住房的供给侧优化和提升，对于改善民生、推动城市高质量发展意义重大，也将在一定程度上拉动房地产投资。
　　各地实操案例有差异，但政策层面也有显著共性
　　各地城市更新的实操案例，在实施主体、拆除比例、运作模式等方面有差异，但在上层文件的约束下，各地政策也明显体现出如下几点共性：均以存量提升、改造升级为导向，尽量保存现有的城市肌理和历史风貌，与住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题通知》的要求相呼应；多地强调“留改拆”并举、以保留保护为主，注重历史文化资源的盘活利用，保护城市特色风貌，并注重城市基础设施的更新换代和作用提升；普遍强调由政府统筹布局，发挥市场在资源配置中的作用，引入多元的社会主体，充分调动各方积极性；在资金保障方面，鼓励多元融资渠道，创新投融资方式，比如通过设立城市更新基金，发行地方债券、企业债券以及住房公积金等多种形式、多种渠道筹集城市更新资金。
　　对地产投资有边际贡献，但力度还需观察几个关键变量
　　包括城中村改造的城市更新由来已久，且投资体量并不小，尤其是在大湾区；此次超大特大城市城中村改造迎来中央层面的指导意见，一定程度上将带来城市更新提速，由此引致的增量部分对地产投资有一定边际贡献。只是边际贡献的力度还需观察几个关键变量：1）城中村的界定，只是法理上的城中村，还是包括更广义的老旧小区；2）在防止大拆大建的顶层基调下，城中村改造的拆除比例（原则上不超过20%）能有多大弹性；3）拆除部分的货币化安置比例，决定是去库存还是增投资；4）改造部分的投资强度；5）政策强调多渠道筹集资金，政府介入的力度如何；6）城中村改造涉及广大租住人口的民生问题，节奏也不宜过快。尽管上述变量当前并未完全明确，但我们倾向于认为，这将是一个偏长期的综合改造过程。
　　政策预期迎来边际修复，关注优质龙头和稳定现金流
　　短期而言，需求端量价下行压力加大，核心城市土拍竞争依然较激烈，政策端仍是定价主线。
　　从问题导向去看，当前政策目标仍未充分达成，供需两端持续宽松的大方向不会改变，只是落地的时间点有一定不确定性，但近期稳增长政策持续落地，涵盖支持民营经济、家居、电子、新能源汽车等，也再次提及大城市积极稳步推进城中村改造，地产政策预期迎来边际修复。长期来看，传统开发龙头优势将持续巩固，尤其中等规模的优质龙头；此外，稳定现金流业务可助力穿越周期，重资产关注核心收租物业，轻资产关注国央企物管公司。
　　风险提示
　　1、需求端表现持续低于预期；
　　2、政策端跟进速度低于预期；