本周新房成交环比降幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交同比降幅小幅扩大，环比增速小幅下滑。土地市场环比量跌价升，土地溢价率环比上升。
　　核心观点
　　本周新房成交环比降幅收窄，同比降幅扩大。40城新房成交面积为242.1万平方米，环比下降6.1%，同比下降40.0%，同比降幅较上周扩大了9.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.4%、-6.6%、-12.7%，同比增速分别为-32.2%、-41.4%、-48.2%，同比降幅较上周分别扩大了19.6、3.5、13.3个百分点。
　　二手房成交同比降幅小幅扩大，环比增速小幅下滑。18个城市二手房成交面积为157.7万平方米，环比上升1.2%，同比下降14.7%，同比降幅较上周扩大了1.7个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为6.1%、4.7%、-8.6%，同比增速分别为-13.4%、-16.6%、-11.7%，一、二线城市同比增速较上周分别上升了5.5、6.4个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了38.6个百分点。
　　新房库存面积与去化周期均环比上升。12城新房库存面积为9829万平方米，环比增速为0.6%，同比增速为-0.4%；去化周期为14.4个月，环比提升0.8个月，同比提升1.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为1.2%、-0.1%、0.9%，同比增速分别为8.8%、-11.2%、-7.0%。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.1、12.3、33.8个月，环比分别提升0.7、0.8、1.9个月，同比分别提升4.2、2.3、2.9个月。
　　土地市场环比量跌价升；土地溢价率环比上升。百城成交土地规划建面为2329.1万平方米，环比下降28.3%，同比下降57.8%；成交总价为720.9亿元，环比上升55.7%，同比下降56.3%；楼面均价为3095元/平，环比上升117.1%，同比上升3.6%；土地溢价率为3.1%，环比上升1.6个百分点，同比下降0.7个百分点。
　　本周房企国内债券发行规模同比上升。本周房地产行业国内债券总发行量为276.7亿元，同比上升90.2%，环比下降2.4%。总偿还量为65.6亿元，同比下降65.5%，环比下降70.5%；净融资额为211.1亿元。
　　板块收益有所上涨。房地产行业绝对收益为3.6%，较上周上涨5.3pct，房地产行业相对收益为5.5%，较上周上涨9.2pct。房地产板块PE为12.4X，较上周上涨0.44X。本周（7.17-7.23），北上资金对通信、煤炭、房地产加仓金额较大，分别为30.44、10.95、10.79亿元。对房地产的持股占比变化为-0.08%（上周为-0.78%），净买入10.79亿元（上周净买入-2.71亿元）。
　　投资建议
　　7月21日，国常会上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，是4月政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的延续。根据住建部于2022年10月最新公布的《2021年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。我们认为，该政策的影响仍然要看落地情况，目前阶段大规模改造需要多方参与合作，短期影响有限。
　　本周，贝壳研究院公布7月房贷利率数据，房贷利率跌破4%。2023年7月百城首套、二套房贷利率分别为3.90%、4.81%，环比均下降10BP，同比分别下降45、25BP；银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。不过，在当前市场信心不足的情况下，房贷利率下行能起到的边际增加置业需求的刺激作用相对较弱；后续仍需政策的进一步调整和引导，以推动购房者预期企稳回升，等到市场信心逐步修复后，房贷利率调整的效果或能更好地发挥。
　　现阶段建议聚焦行业alpha机会，我们建议关注两条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。