1、期盼存量房贷利率下行
　　在过去较长的一段时间中，个人住房贷款提前还款偏多。例如，今年6月RMBS条件早偿指数的均值为0.20，较去年同期和前年末的0.11和0.07均有明显提升。再如，今年上半年累计发放个人住房贷款3.5万亿元，但由于存量贷款的大量偿还，6月末个人住房贷款余额还略微减少了一点。
　　个人住房贷款的提前还款体现了居民在资产配置上的自发调整。从居民的资金来源端看，随着贷款利率的明显下降，近两年部分贷款品种的利率已明显低于一些存量的个人房贷利率。而且，今年上半年新增居民户存款11.91万亿元，较去年同期的10.33万亿元多增了1.58万亿元。
　　从居民的资金运用端（或说是投资端）看，近些年较多金融资产的回报率有所降低或形成负收益。例如，7月3日-9日这周全市场6M理财产品预期年化收益率为1.8%，明显低于2021年7月5-11日这周的3.3%。再如，2023年7月14日上证综指收于3237.70点，较去年同期的3281.74点有小幅下降。
　　综合资金来源和运用端的情况，金融资产的收益率已明显下行，且居民也有获得较存量房贷利率更低成本融资的渠道，此外居民存款的快速增长降低了举借个人房贷的需求。简单讲，相对较高的存量房贷利率使提前还款几成必然。
　　个人房贷的大量提前偿还并不会直接影响住房需求，但对商业银行的经营有一定的影响，而降低存量房贷利率是遏制住提前还贷势头的一个好办法，从而支持消费的恢复和扩大。在对存量房贷利率降低时，既可以采取商业银行与借款人自主协商变更合同约定的方式，也可以采用新发放贷款置换原来的存量贷款的方式。在7月14日举行的2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，人民银行邹澜司长已明确对上述两种方式表示支持。
　　我们需要说明的是，无论采取哪种方式，其都不会是行政命令式的，而是以市场化、法制化为原则的。事实上，这两种降低存量贷款利率的方式给了金融机构和居民更多的选择权，哪个选择合适就用哪个。
　　我们认为，如果措施得当，个人房贷早偿的问题是可以得到有效遏制的。首先，提前还贷会使得金融机构迅速损失掉个人房贷这种优质资产，也需要居民在短时间内腾挪出大量的资金，而下调利率是对双方都相对温和的做法。
　　其次，为了促进存量房贷利率的有序降低，人民银行可以给予政策激励。例如，人民银行可设立结构性货币政策工具，对于商业银行符合条件的降息按实际降息金额给予等额和部分的资金激励。再如，人民银行也可以对降息达到要求的商业银行给予定向降准。
　　2、风险提示
　　不理性的预期引发市场快速波动