报告核心观点
　　REITs自今年2月以来走势低迷，与部分项目业绩承压、市场流动性趋弱、缺乏增量资金等有关，当前时点如何稳定市场信心成为关键。7月5日晚，易方达、南方等多家基金管理人发布公告称，公司旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围，FOF资金的注入无疑为市场打了一剂强心针。连续下跌使得REITs作为长期资产的配置价值已显现，随着FOF资金入市，市场情绪有望出现好转，关注低估值、高分红的投资机会，业绩基本面的修复情况仍是观察的重点。值得注意的是，FOF基金将REITs纳入投资范围与FOF基金实际投资REITs存在差异，关注FOF资金的投资规模与进度。
　　公募REITs持续下跌原因：市场流动性弱，缺乏增量资金
　　公募REITs自今年2月以来持续下跌，市场对于项目基本面的分歧较小，主要矛盾点在于流动性的匮乏。下跌可能主要由于：1、公募REITs在我国上市刚满两年，是一种新兴的投资产品，投资者尚未对REITs定价的上下限形成一致预期；2、在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，持续下跌甚至引发部分机构触发清仓线，造成踩踏；3、市场流动性较弱，流通规模较小，市场情绪低迷时，流动性进一步趋弱，少量抛售资金就有可能带来二级市场显著的下跌，存量资金多被“套牢”，市场亟需增量资金进入。
　　增量资金出现：FOF基金将公募REITs纳入投资范围
　　2023年7月5日晚，易方达、南方、银华、东方红资产管理、天弘等多家基金管理人纷纷发布公告称，公司旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围。公募REITs试点之初无法纳入FOF基金的投资范围，公募基金多采用专户的形式投资公募REITs，从发售数据来看，基金专户持有份额仅占公募REITs总份额的2%。FOF资金对于公募REITs市场属于增量资金，尤其养老FOF属于长期资金，更符合公募REITs长期资产配置的属性，新资金的注入有望为市场带来信心，更有利于市场的价值发现。同时，公募REITs与传统资产相关性较低，或可拓展FOF基金风险收益的有效边界。
　　关注公募REITs长期配置价值，关注低估值和高分红投资机会
　　二级市场的大幅回调后，REITs作为长期资产的配置价值已显现，P/NAV多降至历史较低分位数，分派比率有所提高，随着FOF资金入市，市场情绪有望出现好转，关注低估值、高分红的投资机会。当前高速公路类和环保类项目估值较低且分红比率较高，可关注，客车占比较高的高速公路可能率先修复；物流园类运营较为稳健，对业绩有较强增长预期的也可关注；业绩基本面的修复情况仍是观察的重点，若二季度业绩修复不及预期，部分REITs仍有回调风险。需要注意的是，FOF基金将公募REITs纳入投资范围与FOF基金实际投资公募REITs存在差异，关注FOF资金的投资规模与投资进度。
　　风险提示：公募REITs运营风险、公募REITs价格变动风险。