事件描述
　　2023年6月16日，公司发行股份购买资产并募集配套资金收到证监会同意注册的批复，同日蛇口产园REIT扩募顺利上市。
　　事件评论
　　发行方案率先获批注册，资产负债表将进一步优化。2022年11月末证监会恢复房企股权融资，公司积极把握政策机遇，顺势推进发行股份购买资产及募集配套资金，并率先获准注册，标志着房企融资支持“第三支箭”A股首单落地。根据方案，公司将发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权和招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，标的资产评估价值和交易对价为89.3亿元，交易完成后对招商前海自贸（前海妈湾核心开发平台）持股比例提升6.8pct至43%，核心资源优势进一步增强，且深投控有望成为公司第二大股东，股权结构将有所优化；此外，公司拟非公开发行股份募集资金不超过85亿元，用于存量项目建设、补充流动资金及偿还债务，资金实力和扩表预期将进一步增强。
　　蛇口产园REIT扩募上市，新模式探索再进一步。公司目前已形成蛇口产园REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双REITs平台，覆盖产园、商业办公等多业态，持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期模式逐步完善。2023年6月，蛇口产园REIT扩募份额顺利上市，此次扩募新购入资产为深圳光明科技园中的科技企业加速器二期项目，最终募集金额12.4亿元；无论是两年前首批公募REITs上市，还是此次REITs扩募，蛇口产园REIT都率先落地，公司在探索新发展模式方面领先同行。公司持有型物业储备丰富、业态多样，且明确新增项目以满足公募REITs退出为刚性条件，未来有望继续构建不同类型REITs平台，进一步盘活存量优质资产，贡献稳定投资收益。
　　公司在头部房企中规模适度、城市布局更为聚焦，销售表现更具弹性。公司近年来保持积极的投资态度，且坚持区域聚焦和城市深耕，项目储备实现有序换仓，2023年以来土地市场供应收缩、竞争加剧，1-5月公司拿地强度有所下降，但拿地质量继续提升，核心一二线城市拿地金额占比高达96%。公司在土地市场积累的竞争优势逐步在销售市场兑现，2023年1-5月实现销售额1368亿元，同比增长76%，在充裕的优质货值保障下，完成全年3300亿（同比增长13%）销售目标的确定性较高。公司在头部房企中规模适度、城市布局也更为聚焦，在结构性市场中，即使战略性退出部分非核心城市，对其整体销售影响也相对可控，因此公司短期销售规模弹性有望保持领先，长期销售规模也将拾阶而上。
　　秉承“蛇口精神”，引领龙头进阶。公司发行方案率先获批注册，在探索新发展模式方面也领先同行，竞争优势的短期兑现能力与意愿突出。周期压力集中释放后公司业绩有望迎来明显修复，结构市场下销售弹性有望保持领先，长期销售规模也将拾阶而上。预计2023-2025年归母净利润分别为69/100/113亿元，对应市盈率分别为15.1X/10.4X/9.2X，尽管表观PE偏高，但PB仍相对偏低（尤其是剔除前海长久期资产隐含市值之后），公司周期与格局逻辑兼具，当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、结转毛利率修复进度存在不确定性；
　　2、核心资源开发进度存在不确定性。