5月单月销售额同比+65%，前5月同比+76%，销售继续领跑行业。公司公告，23年5月，公司销售金额266.2亿元，同比+65.2%；销售面积111.8万平，同比+55.2%；销售均价23,820元/平，同比+6.4%；23年1-5月，公司累计销售金额1,368.1亿元，同比+76.4%；累计销售面积553.4万平，同比+66.7%；销售均价24,720元/平，同比+5.8%。据克而瑞数据，5月50家房企单月销售额、销售面积同比分别为+1%、-9%，累计同比分别为+6%、-7%，公司销售继续大幅领先行业水平。此外，2023年，公司计划销售额3,300亿元、同比+12.8%，计划新开工1,000万方、同比+11%，计划竣工1,600万方、同比+22%。
　　5月拿地/销售金额比51%，聚焦核心城市，继续提升土储优质浓度。公司公告，23年5月，公司新增建面73.8万平，同比+0.2%；拿地金额137.0亿元，同比-40%；拿地/销售金额比51%，拿地/销售面积比66%；5月公司拿地项目聚焦北京、合肥、厦门、西安、长沙、佛山等核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。23年1-5月，公司累计新增建面193.3万平，同比-9%；累计拿地金额314.4亿元，同比-28%；拿地/销售金额比23%，拿地/销售面积比35%；平均楼面地价16,266元/平，占比销售均价66%。22年末，公司总未竣工面积4,968万方，覆盖22年销售面积4.2倍，土储资源充裕。
　　逆市下融资优势明显，推出重组预案，加码前海、提升核心资产浓度。公司公告，22年末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.4%、48.1%，现金短债比1.3，三道红线指标处于绿档。22年，公司合计募资额达379亿元，加权票面利率仅2.8%，22年末，公司加权融资成本仅3.9%，同比-0.6pct；23年至今，公司发行两笔超短融，合计26亿元，加权融资成本2.2%。22年12月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，23年3月，本次增发收购申请获股东大会通过，公司扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，并引入深投控战投协同发展，23年5月，本次增发收购相关事项获深交所审核通过。
　　投资分析意见：销售持续领跑行业，拿地补充优质土储，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2023-25年每股收益预测为0.99、1.69、2.21元，现价对应23/24年PE14、8倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，重组方案落地仍具备不确定性