5月单月销售面积基期调整同比增速-3.0%（较上月下降8.4pct），季调环比为+4.2%，判断基本符合预期，销售市场热度持续回落；往后看，据房管局高频数据，23年6月上半月（1-15日）销售面积同比增速较5月份减少22pct至-14%；全年看，居民收入预期逐步修复，同时考虑到购房者可能存在“买涨不买跌”的情绪，后续三季度价格同比若转正将带动成交更稳健复苏；
　　居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民潜在购买力位于高位；购买意愿方面，居民活定期口径货币活化指数持续下行，居民配置意愿仍较弱；5月单月竣工面积基期调整同比增速为+24.4%（较上月下降17.6pct），季调环比为-6.5%，同比增速处于高位主要是各方积极持续推进“保交楼”，判断短期竣工增速或持续高位震荡回落，强调竣工回补后明年或开启回落周期，产业链配置逻辑或生变；
　　5月单月新开工面积基期调整同比增速为-27.3%（较上月持平），季调环比为+1.4%，往后看，判断新开工受限于高能级城市土地供给约束，反弹弹性有限；
　　5月单月投资金额基期调整同比增速为-10.5%（较上月下降3.3pct），季调环比为-9.5%，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，中期受施工面积收缩影响；
　　 5月单月到位资金基期调整同比增速为-7.4%（较上月下降10.8pct），季调环比为-7.2%，结构上融资类到位资金同比与新开工走势趋同，其中国内贷款同比增速持续高于新开工，或透露“保交楼”进程的持续落地，销售类到位资金同比与销售金额走势趋同，有所回落；
　　5月末房地产行业资金链指数趋势回升（128%），但仍低于历史安全水平130%，房企资金面处于较弱位置；工程欠款规模下滑持续快于施工面积缩减；
　　5月70城整体房价回升，结构上六成城市房价上涨，上涨数量较上个月减少约两成，一二线房价上涨，三四线房价持平。5月70城整体新房房价环比+0.10%；结构上，新房房价环比上涨城市数为46个（较上月减少16个），持平0个（较上月减少1个），下跌24个（较上月增加17个）；一线城市新房房价环比+0.1%，二线环比+0.2%，三四线环比0.0%；
　　投资建议：在预期比基本面差的情况下，市场重新回到博弈政策的情绪当中。从当前时点来看，判断政策仍处于宽松周期内，预计政策宽松的方向没有发生变化。同时，预计真实房价回落在三季度找到新的均衡，止跌企稳，估值或已提前反应悲观，尤其于优质房企上；
　　房地产板块：维持“弱β交易强α”的策略。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【华润置地】【龙湖集团】【中国海外发展】【金地集团】【万科A】，以及从区域开始发力的【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等；
　　产业链角度：短期仍有保交楼拉动的竣工反弹保障，中长期“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变；
　　生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进；
　　风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等