一个值得注意的数据，前5个月商品房销售面积46440万平方米，累计同比下降0.9%，看似跌幅不大；
　　由于住宅是商品房销售的主体，折算后的上年基数为39748.9万平方米；而上年公布累计值为42902万平方米，二者存在显著差异；
　　进一步计算当月数据，折算后的上年5月基数为7649.8万平方米；公布的当月值为9180.9万平方米，口径收窄超过16个百分点；
　　在住宅销售面积口径收窄的同时，竣工面积口径并未发生变化；根据国家统计局公布的《2023年1-5月份全国房地产市场基本情况》附注2的解释，可以认为，销售端与竣工端的统计对象，存在一致性；
　　根据附注6的解释，导致口径发生变化，存在三种原因：（一）修订退房数据；（二）改正问题数据；（三）剔除部分数据；
　　我们使用同样的方法，对2019年-2021年的基数进行测算，发现即使2020年疫情扰动，也仅是计算口径出现小幅变化，或许能用原因（二）和原因（三）来解释；我们更倾向于认为，原因（一）可以解释在2022年3-5月的变化，即可能存在3.3-16.7个百分点的退房行为，累计面积对应约34.3万套房；
　　由于2022年4月存在疫情扰动，未来月份的基数能否恢复至去年公布数值，或将成为判断2022年3月开始的退房行为，是短期扰动还是需求拐点的信号。
　　风险提示事件：1、政策变动风险。2、退房规模的刻画基于一定的假设以及公开历史数据的归纳分析，相关结论具有一定的局限性，仅供参考。