本报告导读：
　　5月竣工继续超预期，但拿地和新开工的不足拖累了开发投资；地产将受益于刺激经济的政策落地，央国企依然是主力。
　　摘要：
　　依然是高能级城市销售好于低能级城市，5月销售面积再次负增长。今年以来销售均价抬升到10000元/平以上，4月和5月更是创新高突破了11000元/平。再加上5月70城新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，说明高能级城市销售占比在提升，也即低能级城市销售去化较差。历经2、3月份的需求集中释放，销售面积冲到4月最高5.5%的同比增速，但从4月二手房的降温，购房意愿的不足，传导至5月导致新房销售面积也回落至-3.0%的增速。
　　竣工继续超预期，而拿地和新开工的不足拖累了开发投资。今年以来只有竣工增速持续正增长，5月增速为24.4%，因为交易资金的监管，房企的融资来源抓手从新开工变成了竣工，再加上去化率的持续下行商品房库存起来后房企没必要去新增追加资金，然后用于新增的推盘，房企更多的还是会选择原有项目的续销和竣工之后的现金回款。而依据克而瑞300城的土地数据，前5月供应下降了16.8%，成交下降了10.2%，新开工也是在去年低基数的背景下继续下滑，5月继续下降27.3%，因此开发投资被拖累，5月降幅继续扩大至-10.5%。
　　地产将受益于刺激经济的政策落地，央国企依然是主力。当前我们看到有地方政府在回购商品房作为保障性租赁住房等举措，都是在积极托底销售市场。随着各种刺激经济的政策出台，其中包含房地产的政策（例如保交楼、保障性租赁住房政策等）落地，将会一定程度改善新房的销售。其中5月房企虽整体销售增速均回落，但只有央国企还维持正增长，而民企销售增速已下行至-19.5%。其中像华润置地、招商蛇口、建发房产、中国金茂、保利置业等央国企依然维持50%以上的同比增速。
　　6月进入再融资的加速期，部分央企PB依然严重偏离1，预计将引来估值修复。部分央企的PB已经较大幅度的低于1，按照再融资的方案，发行PB将不低于1，按照当前价格计算，有超过20%的改善空间。考虑到已经披露再融资较长时间，因此从时间和收益角度来看，已经具备不错的配置价值。和2022年担心短期流动性风险不同，2023年市场更关心长期发展问题，也即房地产行业发展新模式的推出。新模式的确立，将帮助房企快速调整心态，进入到良性循环当中。全年我们核心推荐园区类公司，首选中新集团、招商蛇口，推荐成长性的公司，受益中交地产、建发股份，并推荐再融资PB修复的，保利发展等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。