本期投资提示：
　　5月投资公布值和计算值降幅均扩大，开工低位，竣工高位放缓。5月单月来看，投资同比-10.5%（计算值-21.5%），较前值-3.2pct；开工同比-27.3%（计算值-28.5%），较前值+0.1pct；竣工同比+24.4%（计算值+24.5%），较前值-17.4pct。我们认为，今年年初房地产投资低位略有改善，但近期又开始出现下行趋势，表明目前投资端依然较弱，同时值得注意的是，3月开始统计局数据对于22年基数进行调减，并且4月、5月调减的幅度和范围扩大，经计算22年前5月房地产开发投资数值下调了5.5%，如果剔除基数调整影响，那么目前投资端也将更弱；此外，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综合考虑投资意愿弱和投资基数下调因素，我们给出公布值口径预测：2023年投资同比-6.7%、开工同比-18.1%、竣工同比+11.2%，并调整计算值口径预测：下调2023年投资同比至-11.9%（原预测值为-6.7%）、下调开工同比至-18.6%（原预测值为-8.6%）、上调竣工同比至+10.7%（原预测值为+5.1%）。
　　5月销售面积公布值同比由正转负至-3%，计算值同比降至-20%。5月单月来看，销售面积同比-3.0%（计算值-19.7%），较前值-8.5pct；销售金额同比+6.8%（计算值-4.8%），较前值-21.1pct；销售均价同比+10.1%（计算值+18.6%），较前值-11.2pct。我们认为，今年1季度商品房销售有所改善，但近期有开始出现走弱趋势，表明目前销售端也依然较弱，同时值得注意的是，3月开始统计局数据对于22年基数进行调减，并且4月、5月调减的幅度和范围扩大，经计算22年前5月商品房销售面积数值下调了7.6%，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。综合考虑短期销售走弱和销售基数下调因素，我们给出公布值口径预测：2023年销售面积同比+0.6%、销售金额同比+3.7%，并调整计算值口径预测：下调2023年销售面积同比至-7.1%（原预测值为0%）、下调销售金额同比至-1.5%（原预测值为+3.0%）。
　　5月资金来源同比降幅扩大，其中销售回款、融资资金均走弱。5月单月来看，资金来源同比-7.4%（计算值-9.1%），较前值-11.0pct。从5月各资金来源同比来看，国内贷款同比-13.4%（计算值-14.7%），较前值-1.7pct；自筹资金同比-29.2%（计算值-31.0%），较前值-4.9pct；定金及预收款同比+6.0%（计算值+4.5%），较前值-25.2pct；个人按揭贷款同比+25.4%（计算值+22.0%），较前值+2.3pct。5月单月资金来源同比降幅扩大，其中销售回款中定金及预收款走弱，个人按揭小幅改善，国内贷款、自筹资金降幅扩大。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，尤其是供给端的融资支持三支箭，包括股权融资和消费REITs等，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于融资政策实际落地情况。
　　投资分析意见：基数调减幅度再加大，投资销售双双走弱，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。