基本面再承压，分化趋势下看好核心城市货值充裕的优质房企
　　5月房地产基本面明显回落：开发投资同比降幅继续扩大，土地市场分化加剧，新开工依然低迷，竣工环比走弱；销售量价双双弱化，6月可能继续承压；房企现金流压力有所放大。我们认为二季度房地产市场将延续分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。
　　开发投资继续走弱，土地市场分化加剧
　　5月全国房地产开发投资同比下滑10.5%，降幅较4月扩大3.3pct。土地市场分化愈加显著、多数城市供求双向收缩，开工端依然低迷，竣工端环比弱化但同比依然亮眼。1、5月300城住宅类土地供求规模仍然较低，低基数下同比降幅有所收窄，我们认为部分核心城市摇号抢地的现象并不代表全国性土地市场的复苏，大多数城市仍处在供求双向收缩的局面当中。2、市场复苏不稳+拿地收缩导致新开工依然低迷，施工面积同比降幅再度扩大。3、竣工面积环比走弱，同比增幅收窄17.6pct至24.4%，依然保持较快增长。
　　销售量价双双走弱，6月可能继续承压
　　5月房地产市场未能延续春节后的弱复苏态势，销售面积同比再次下行，房价下跌压力增大。2023年5月全国商品房销售面积由升转降，同比下滑3.0%。同时，房价数据再次承压，5月70城二手房价格环比下跌0.2%，较4月扩大0.2pct，上海、北京跌幅靠前。而根据我们跟踪的高频数据和领先指标，6月市场表现可能继续承压。根据Wind的数据，6月1-12日60城新房成交面积同比-14%（5月+12%），低能级城市面临更大的调整压力。根据贝壳和中指院的数据，5月多项领先指标基本回落至22Q4的水平，6月新房推盘尚未如期放量。不过，市场下行或将再度开启政策呵护窗口期。
　　房企现金流压力有所放大
　　5月全国房地产开发企业到位资金由升转降，同比下滑7.4%，较4月下降10.9pct，表明房企资金压力有所恶化。具体来看：1、5月定金及预收款、个人按揭贷款同比上升6.0%、25.4%，分别较4月收窄25.2、扩大2.0pct，定金及预收款受销售走弱的因素拖累，银行对于增量按揭贷款的支持力度依然较大；2、国内贷款、自筹资金同比下降13.4%、29.2%，较4月扩大1.7、4.8pct，房企融资压力有所加大，与Markit iBoxx中资美元地产债到期收益率的再度攀升相互印证。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A股开发：华发股份、城建发展、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。
　　风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。