核心结论：需求试探性重建，房企投资积极性低位，存量市场韧性突出
　　摘要内容
　　成交量：小阳春后回落，需求试探性重建。新房方面，4月重点城市新房月度日均成交套数环比减少25.4%，同比增长37.6%，同比增速较3月下降9.7pct。5月至今月度日均同比+9%，环比4月-15.7%。重点城市二手房4月日均成套数环比下降18.0%，同比增长67.8%，同比增速与3月持平。5月至今月度日均同比+43.7%，环比4月-24.0%。我们认为在3月放量后，4、5月成交将较为平淡，成交放量仍需等到6月。
　　政策：持续维护，一线城市持续松动。上海提高多孩家庭公积金贷款额度，继深圳之后再次出现一线城市政策松动，同时多个二线城市进一步放开限购。但整体而言，政策面上对成交持续支持但边际作用减弱，“挤牙膏式”出台对需求预期转向不利，市场需求和信心的恢复仍需时间。
　　行业库存：各地库存分化，整体仍偏高。30城库存4月环比微跌1.4%，京沪等库存环比跌幅超过5%，库存积压小幅改善，整体消化周期仍超过1年。
　　土地市场：成交量低位，持续且优质的供应成为关键。4月300城经营性土地总成交建筑面积为4102万平方米，同比下降35%；30城新增供应同环比分别下降19%和35%。短期而言，新增供地和土地成交规模处于低位徘徊的状态，供应节奏明显放缓。
　　投资建议：我们建议对地产板块超配。主要理由为：1）政策明确转向扶持；2）成交量虽有反复但已经走出底部，复苏趋势渐成；3）估值已充分反应悲观预期。板块上我们认为二手中介较优，建议关注贝壳；疫后复苏趋势向好，商业管理板块有望加速修复，建议关注华润万象生活；开发商板块依旧认为有资金和土储优势的一线央国企具备优势，建议关注保利、华润置地、中国海外。
　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。