港股融创中国复牌，并公布债务重组进展；中南建设定增收到深交所问询函，公司现有可售资源可维持三年销售。1）中南2022年度计提减值约35亿元，截至2022年末公司还有1500万方的可售资源，按照2022年的销售速度，还可以维持三年；拟定增募集资金不超28亿元，已收到深交所定增问询函。2）4月13日，港股融创中国复牌；4月20日，债务重组进展更新，超过75%的持有人已递交加入重组支持协议的函件。
　　优质土储支撑销售回暖，国央企销售金额上涨59%，非国央企增速-5%。1）本月16家头部房企销售面积同比上涨17%、销售金额同比上涨34%，持续回暖，核心原因是房企2022年拿地聚焦核心城市，补充的优质土储陆续转化为销售，支撑销售金额上升；各地也坚持因城施策，限购范围缩小、放松公积金贷款等政策持续，有效刺激刚性及改善性需求。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面，销售金额来看，国央企和非国央企同比上涨58.6%、-4.9%，随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能仍面临量价齐跌风险，叠加居民购房偏好国央企的心理，销售增速分化或持续显现。
　　头部房企投资策略趋同，聚焦高能级城市，但绝对金额仍为低位。1）4月上海、广州、杭州、西安等核心城市供地放量，吸引头部房企扩储，16家头部房企拿地金额环比上升116%，但与2020、2021年相比仍保持低位。2）从投资金额来看，华润拿地最为积极，拿地金额241亿元，其中广州拿地金额197亿元，上海拿地金额30亿元，2023年1-4月累计投资强度35%，为16家房企最高。3）16家头部房企拿地楼面价/销售均价118%，其中碧桂园、金地拿地楼面价/销售均价分别为328%、119%。4）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，预计复苏将明显滞后。
　　行业融资缓慢修复，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模494亿元，同比下降14%，头部房企发行信用债103亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口4月发债利率2.20%，再创新低，相比2022年平均发债利率下降50bp。2）2023年部分房企仍存在较大的偿债压力。5月融创到期债务44亿元。在销售端缓慢的修复节奏下，融资端支持政策的落实仍需要进一步加快。
　　震荡格局，左侧布局。4月16家头部房企销售持续回暖，而国央企由于2022年逆势扩储，高质量土储支撑销售，增速明显高于民企；目前房企投资策略趋同，聚焦高能级城市，导致不同城市间土拍热度分化，低能级城市仍面临缩表下的价格下行压力。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。