盈利分析：（1）22年重点房企销售金额同比下滑近3成，与行业数据相当；量价结构上，销售面积同比下滑超3成，销售单价在销售项目布局城市能级提高背景下略有提高；分企业属性来看，重点房企中国央企仅下滑14%，集中度提高2pct至16%；个股层面，关注销售额同比增速较高的越秀、建发、华发等，未来一到两年结算业绩确定性更强；（2） 22年重点房企拿地金额下滑近5成，快于销售，主因是去化偏缓背景下房企资金面转弱，拿地意愿降低；量价结构上，拿地面积同比下滑超7成，拿地均价提升超1倍，投资聚焦效应显著；分企业属性来看，重点房企中国央企仅下滑2成左右，集中度提高2pct至17%，或进一步传导至销售；拿地力度下降至26%，整体库存量下降；个股层面，关注拿地力度较高的越秀、华润、滨江等，未来一到两年可售货值更为充裕；（3）22年板块A股营收/营业利润/归母净利润分别为17993亿元/672亿元/-116亿元，同比分别-5%/-66%/-113%；营利明显低于营收：财务费率上升、存货减值损失增加、投资收益及公允价值变动收益下滑拖累营业利润，税金费率及销管费率下降缓冲营利下滑；归母净利明显低于营利：少数股东损益占比提高拖累归母净利润。
　　杠杆分析：（1）板块总负债下降6%，行业资产负债表收缩，结构上，出险房企因净资产减少总杠杆被动提升，未出险房企总杠杆普遍下降；（2）板块货币资金下降20%，货币资金持续下行一定程度上使得非受限现金短债比下降，净负债率上升；（3）应付票据及账款折算账期仍在上行，主因或是出险房企应付账款短期难以清偿以及未出险房企账期进一步拉长。
　　周转分析：（1）行业去化偏缓背景下，板块A股收入口径总资产周转率持平，回款口径总资产周转率持续下行；（2）板块未售存货占比位于低位，行业处于低库存状态。
　　综合分析：盈利、杠杆及周转指标均存在一定程度的下滑，致使归母净资产收益率明显回落，结构上，国央企及混合制企业归母净资产率降幅较小，往后看，资产周转率随市场转好或将逐步提高，净利润率在中长期竞争格局改善逻辑下有望筑底回升。
　　投资建议：维持“弱β交易强α”的策略，而因为ROE的差异性在变弱，经营层面量（销售和拿地）的改善可能短期更加重要。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及从区域开始发力的【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等；
　　产业链角度：“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变，关注C端入口强化，C端进入B端，高端下沉中端，以及行业新进入者，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等；
　　生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs标的长赛道布局。
　　风险提示：疫情反复超预期，政策支持不及预期，销售复苏不及预期，市场流动性改善不及预期等。