受销售回落及提前还贷影响，4月新增居民中长期贷款创近年最低值。据央行统计，2023年4月人民币贷款增加7188亿元。其中居民中长期贷款减少1156亿元，这是近年来录得的单月最低值；同比多减842亿元。当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款的比重为-16.1%，较3月下降32.4pct，结构出现进一步恶化。我们认为主要是2、3月“小阳春”行情后多数城市新房销售再度下行，以及部分购房者提前还贷，拖累整体新增贷款规模。从近期地方出台政策看，核心城市小幅放开，包括上海、广州（计划）提高公积金贷款额度、合肥允许使用公积金支付购房首付款等。整体看2023年2月以来全国维持较高的政策出台频次，且政策放松方向已经逐步切入最核心的城市，但目前看核心一二线城市仍有放松空间，我们认为可持续的销售复苏需要需求端政策的持续呵护。
　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.7%，领先沪深300指数0.25个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第14名。本周上涨个股共50支，较上周减少50支，下跌股数为79支。
　　新房：受上周假期基数影响，本周成交环比增长较大。本周30个城市新房成交面积为308.2万平方米，环比提升90.5%，同比提升15.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为75.4万方，环比100.6%，同比64.6%；样本二线城市为178.4万方，环比106.7%，同比9.0%；样本三线城市为54.4万方，环比43.6%，同比-6.8%。从今年累计19周新房成交面积同比看，样本30城共计5758.7万方，同比16.8%；一线城市为1276.0万方，同比28.9%；二线城市为3206.6万方，同比10.1%；三线城市为1276.2万方，同比24.2%。
　　二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计144.8万方，环比增长205.3%，同比增长52.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为40.7万方，环比201.7%；样本二线城市为70.1万方，环比256.1%；样本三线城市为34.0万方，环比138.5%。
　　信用债：根据wind，本周（5.8-5.14）共发行房企信用债3只，环比持平；发行规模共计40.35亿元，环比增加15.35亿元，总偿还量62.01亿元，环比减少163.17亿元，净融资额为-21.66亿元，环比增加178.52亿元。
　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。