核心观点
　　沪深交易所分别对REITs业务指引第1号——审核关注事项进行了修订。首先，修订版指引细化了对业务参与机构的要求，并要求基金管理人披露对基础设施项目现金流预测结果的差异原因，项目现金流预测的准确性有望提升。其次，修订版指引规范了REITs产品设计，并要求基金管理人保证REITs首次发售上市后的流通份额适度充裕，未来新发REITs的流通份额有望提升。此外，本次修订重点细化了对产业园区和收费公路项目的信息披露要求，未来有望拓展到其他类别的REITs项目，REITs整体的信披水平有望提升。
　　事件
　　5月12日，在证监会指导下，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》。
　　简评
　　业务参与机构行为有望更加规范，项目现金流预测准确性有望提升。此次沪深交易所对REITs业务指引第1号——审核关注事项进行了修订，首先细化了对业务参与机构的要求：1）对于原始权益人，要求其向REITs转让项目公司股权不得新增地方政府隐性债务，且取得的资金用途应符合国家产业政策。2）对于中介机构，要求遵循“最少必需”原则，降低运营成本。REITs业务的各参与机构行为有望更加规范。此外，指引明确，若评估报告与可供分配金额测算报告对基础设施项目现金流预测结果的差异比例超过5%，管理人应当披露原因，未来基础设施项目的现金流预测准确性有望提升。
　　产品设计进一步规范，REITs流通份额有望提升。此次指引的修订对REITs的产品设计进行规范：1）要求REITs取得基础设施项目完全所有权或者经营权利。2）要求基金管理人设置二级市场异常波动风险防控安排。3）明确REITs基金经理可兼任，要求基金管理人充分论证基金经理的专业胜任能力和兼任安排的合理性。4）要求相关参与机构不得以明显低于行业定价水平等不正当竞争方式招揽业务。此外，指引还要求基金管理人合理确定战略配售比例，保证首次发售上市后流通份额适度充裕，当前存量的27支REITs中，原始权益人及其关联方的战略配售比例平均达68%，金融机构及公众参与者的网下打新空间为32%，在指引的要求下，未来新上REITs的流通份额有望得到提升。
　　产业园区与收费公路项目信披要求细化，有望拓展到多类别REITs项目。本次指引的修订细化了对产业园区和收费公路两类项目的信息披露要求：1）对于产业园区，细化对项目历史运营数据、评估参数、租金减免情况、重要现金流提供方租赁情况、投资协议约束、税收优惠政策等信息的披露要求。2）对于收费公路，细化对项目历史运营数据、竞争性交通设施项目影响、评估参数、收费减免情况、资产到期移交安排等信息的披露要求。证监会表示，下一步将按照“成熟一类、推出一类”原则，分步推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规则，重点关注资产及项目运营质量，未来各类REITs的信披质量有望共同提升。
　　风险分析
　　1.审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2.经济整体情况影响REITs项目经营：经济的整体活力、各类型产品生产运输的变化易对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响，若经济增长不及预期，则可能会影响REITs项目经营。
　　3.政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。