核心观点
　　经营情况分析：房企销售与投资均缩量，追求稳健发展。
　　1）销售：22年百强房企销售金额降幅超四成（-42%），规模基本回到16-17年的水平。头部房企降幅相对较小，CR5、CR10、CR20降幅分别为34%、33%、36%。22年销售超千亿房企从20、21年的43家缩减到20家，共23家房企消失在千亿阵营。从销售目标完成情况来看，仅建发、滨江、越秀三家区域深耕型房企完成目标，公布了销售目标TOP20房企平均销售目标完成率为86.3%，低于21年的87.5%和20年的101.4%。23年房企整体的销售预期谨慎乐观，当前目标完成率高于过去两年同期水平。披露了具体销售目标7家房企较22年实际销售额平均增长13%。23年1-4月多数规模房企销售修复，70%的TOP20房企同比增速转正，其中越秀、铁建、华发实现同比翻倍增长。截至4月末，TOP20中有销售目标的房企平均销售目标完成率为35%，高于22年、21年同期水平（分别为17%和30%）。22年行业集中度持续下滑，头部房企相对降幅较小。CR5、CR10、CR20、CR50、CR100的权益口径销售额集中度分别下降1、3、4、9、10pct至11%、16%、23%、32%、38%，基本回到16年的集中度水平。
　　2）拿地：百强房企拿地量及强度为五年来最低值，当前民企投资积极性正在复苏。22年百强房企全口径拿地金额1.65万亿元，同比-56.5%，拿地强度为22.6%，同比-7.4pct，拿地量和拿地强度均为17年来的最低值。22年百强房企拿地金额集中度为32.4%，同比-25pct，头部房企集中度下滑幅度相对较小，CR5、CR10、CR20集中度分别为10%、15%、20%，同比分别下滑4、7、12pct。我们认为整体集中度下行是因为2021年下半年以来房企资金链紧张，销售不景气的情况下，房企拿地意愿明显下降，部分中小型房企资金链存在断裂风险，不再新增项目；而头部房企拿地集中度相对降幅较小，我们认为主要是由于行业出清过程中，融资和土地资源仍向头部房企倾斜。从前端拿地来看，央国企：民企拿地占比从20年的3:7逐步变为22年7:3的格局,23年1-4月民企占比回升至43%。我们认为，短期拿地主体仍旧会以央国企为主，占比仍有近六成，且投资愈发集中，其中深耕房企增储诉求明确，将形成未来土地市场的重要力量。23年2月以来民企投资的积极性在复苏，不过民企仍存在一定资金压力，未来参拍热情、动力仍有待观察。
　　3）开竣工：资金紧叠加销售不景气，新开工集中度显著下降；“保交付”和规模结算的诉求下，竣工集中度基本维持。
　　4）融资：22年融资规模降幅超五成，23年债券到期规模总量将达9580亿元。22年行业国内外债券、信托、ABS合计发行8457亿元，同比-51%，发行利率3.94%，同比-1.55pct。头部央国企和龙头房企相对发行量较大，华润、万科、招蛇、保利、中海发行国内外债券规模均超230亿元。22年行业国内外债券到期规模8795亿元，23年、24年分别为9580、6886亿元。23年1-4月已偿还3739亿元，占全年到期总量的39%，5-12月还有5841亿元待偿还，其中7、9月为两个到期小高峰，分别到期1062、938亿元。
　　行业财务指标分析：2022年业绩、利润率、偿债能力、现金流均承压，2023Q1均有改善。
　　1）22年营收业绩均承压，23Q1扭亏为盈。竣工收缩下22年行业营收规模首次出现负增长（-8%）。22年行业归母净利润-774亿元，八年来首次亏损；八成房企业绩亏损或下滑。归母净利润普遍下滑主要原因有：a）结转项目毛利率低，整体行业毛利率持续承压；b）资产和信用减值计提规模增加；c）停工之下利息资本化减少，外汇波动造成汇兑损失，财务费用上升；d）合作项目增多致使少数股东损益占比提升。23Q1行业营收恢复正增长（+3%），业绩扭亏为盈（归母净利润87亿元，同比-23%）。
　　2）盈利能力：行业盈利能力显著承压，当前处于历史最低位。a）盈利能力指标持续下行：22年房地产板块毛利率为17.8%，同比-3pct，由于亏损，净利率为负；23Q1毛利率、归母净利润率分别为17.8%、2.0%，同比分别下降2.5、0.7pct。主要是因为此前楼市最热时期房企高价拿地项目进入结算期，利润空间受到挤压。具体来看，70%的房企22年毛利率同比下滑，63%的房企23Q1毛利率同比下滑，23Q1毛利率同比下滑的房企数量已经有所减少。我们认为22年集中土地出让确有出现利润率改善的情况，后续行业结算端的盈利能力有望触底回升。b）22年三费率有所提升，主要是由于财务费用率的提升：22年三项费用率为9.4%，同比+0.2pct，主因财务费用率同比+0.6pct至3.5%，一方面部分房企部分项目非正常停工影响，费用化利息支出较大，另一方面人民币对美元汇率下降的影响造成的汇兑损失也计入财务费用中。房企注重管理红利和费用管控，22年管理和销售费用率同比下降0.3、0.1pct至3.1%、2.8%。23Q1三费率同比1.5pct至11.1%。c）22年在行业整体亏损的情况下，ROE为-4.8%。23Q1因利润率同比下滑，行业年化ROE同比0.4pct至2.1%。
　　3）偿债能力：行业有息负债合理增长；现金短债比首次降至1.0X以下。a）融资宽松下，房企有息负债小幅增长，但整体规模控制得当。22