房地产行业数据：上周（23/05/06-23/05/12）34个重点城市新房合计成交408万平米，环比+87%；其中，一二线环比+92%、三四线环比+51%；5月累计一手房月成交同比+13%，较4月-4pct；其中，一二线同比+24%、三四线同比-32%，分别较4月4pct和+5pct。上周13个重点城市二手房成交156万平米，环比+206%；5月累计成交同比+78%，较4月+39pct。库存方面，上周15城推盘160万平米，对应周成交/推盘比为1.07倍，最近3个月（23年2-4月）分别为1.34倍、0.92倍和1.07倍。截至上周末，15城可售面积为9,611万平米，环比-0.1%；3个月移动平均去化月数为12.5个月，环比-0.2个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，统计局数据显示4月CPI环比-0.1%，同比+0.1%；PPI环比-0.5%，同比-3.6%。央行发布4月末M2余额281万亿元，同比+12.4%，增速环比0.3%。4月人民币贷款增加7,188亿元，同比多增649亿元；住户贷款减少2,411亿元，其中中长期贷款减少1,156亿元。住建部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确了合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费等10方面监管措施，并指出房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。城市方面，厦门发布存量房交易资金监管办法，保护交易当事人合法权益；宁波在风险可控前提下支持放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求；福建宁德全面放宽限购。购房补贴契税：郑州补贴20%，滁州补贴50%。公积金贷款政策：汉中提升至80万元（原50万元），滁州60万元（原50万元），营口70万元（原60万元）等；郑州、银川可提取公积金支付购房首付款。四川2023年将旧改完成5,200个小区；江西崇义的棚改货币安置补偿以房票形式发放。
　　公司动态跟踪：4月销售额：越秀地产133亿元（+6%），新城控股71亿元（-20%），龙湖集团165亿元（+45%），华润置地330亿元（+119%），旭辉控股83亿元（-17%），宝龙地产31亿元（+1%）。4月累计销售额：越秀地产571亿元（+116%），新城控股287亿元（ -28%），龙湖集团672亿元（+39%），华润置地1,120亿元（+83%），旭辉控股294亿元（-24%），宝龙地产119亿元（-21%）。4月累计IP租金收入：华润置地80亿元（+26%），新城控股31亿元（+7%）。融资方面，万科发行中票20亿元/3.1%/3年，碧桂园发行两笔中票8亿元/3.8%/2年、9亿元/3.95%/2年，保利发展住房租赁定向资产支持票据信托成立，优先级规模8.36亿元/3.75%/18+1年，越秀地产发行有担保票据13.96亿元/3.8%/3年，越秀地产拟按“100供30”进行供股，以9.00港元的认购价进行约9.29亿股供股股份的供股，净筹资82亿港元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.75%，沪深300指数下跌1.97%，相对收益为0.22%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第15位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深深房A、*ST泛海、中体产业、城建发展、北辰实业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST中天、ST阳光城、*ST新联、ST粤泰、ST世茂。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌3.28%，沪深300指数下跌1.97%，相对收益为-1.31%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为7.4/6.5倍；物管23/24PE均值分别为14/12倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极，近期无锡、厦门、郑州、合肥等二三线城市再次接连放松限购政策，而基础设施REITs扩围至商业地产，表明供需两端政策均在进一步支持并呵护市场；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。