本周新房、二手房成交面积同比增速持续下行，环比增速转负；五一假期新房、二手房成交同比均呈现正增长。土地市场溢价率环比上升，土拍热度持续回升。
　　核心观点
　　本周新房、二手房成交同比增速持续下行，环比增速转负。43城新房成交面积为187.6万平，环比下降53.8%，同比上升7.0%，同比增速较上周减少了11.5个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为-60.1%、-59.0%、-20.7%，同比增速分别为95.6%、8.5%、13.2%，其中一、二线城市同比增速较上周分别减少了18.0、19.1个百分点，三线城市同比增速较上周增加了27.4个百分点。15城二手房成交面积为75.3万平，环比下降68.4%，同比上升60.9%，同比增速较上周减少了1.4个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-69.1%、-73.0%、-46.0%，同比增速分别为4.3%、63.7%、234.1%，一、二线城市同比增速较上周分别减少5.3、27.5个百分点，三线城市同比增速较上周增加164.5个百分点。
　　五一假期间新房、二手房成交同比均呈现正增长。2023年五一假期43城新房成交面积84.4万平，同比增长7%，较2021年同期下降69%，较2020年同期下降48%；其中一、二、三线城市同比增速分别为215%、-19%、11%。2023年五一假期15城二手房成交面积7.47万平，同比增长14%，较2021年同期增长2%，较2020年同期下降22%；其中一、二、三线城市同比增速分别为-6%、-51%、253%。
　　新房库存面积、去化周期同环比均下降。14城市新房库存面积1.01亿平，环比下降0.4%，同比下降2.9%；去化周期12.6个月，环比下降0.1个月，同比下降4.9个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.7%、-0.2%、0.0%，同比增速分别为3.1%、-13.0%、-12.8%；去化周期分别为10.4、11.4、12.2个月，一、三线城市环比分别下降0.2、0.1个月，二线城市环比基本不变，一、二、三线城市同比分别下降5.8、3.8、2.7个月。
　　土地市场溢价率环比上升，土拍热度持续回升。百城成交土地规划建面为1840万平，环比下降30.5%，同比下降52.7%；成交土地总价为440亿元，环比下降35.5%，同比下降66.7%；楼面均价为2391元/平，环比下降7.2%，同比下降29.4%；溢价率为6.03%，环比上升0.22个百分点，同比下降0.43个百分点。
　　本周房企国内债券发行规模同比上升；因五一假期空档，融资规模环比下降。房地产行业国内债券总发行量为29.8亿元，同比上升112.8%，环比下降84.6%，净融资额为-195.4亿元。国企国内债券总发行量为29.8亿元，同比上升112.8%，环比下降83.1%，净融资额为-37.6亿元。民企国内债券总发行量为0亿元，总偿还量为157.8亿元，同比上升1111.4%，环比上升307.4%；净融资额为-157.8亿元。
　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为2.8%，较上周上升4.8个百分点；相对沪深300收益为3.1%，较上周上升5.0个百分点。房地产板块PE为15.28X，较上周上升0.92X。北上资金对食品饮料、银行、非银金融加仓金额较大，分别为26.25、19.30、13.02亿元。对房地产的持股占比变化为0.04%（上周为-0.04%），净买入1.94亿元（上周净买入-4.40亿元）。
　　投资建议
　　本周核心重点城市政策利好仍在不断推出。广州创新推进一手房带押过户，上海、广州、合肥、苏州等多个核心城市放宽公积金贷款；其中上海开始实施多子女家庭住房公积金支持政策，家庭最高可贷144万元。
　　具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。