10Y国债走势对房地产销售和股票超额收益的强指示性在回归；从基本面角度来看，因观察到挂钩长端利率的流动性前瞻指标（用于评价长端利率边际变化）环比转正，我们判断再次进入宏观流动性边际宽松区间，其背后可能是市场对于弱复苏所需要匹配的宏观流动性的再定价，其映射了政策的持续宽松可能；从流动性角度来看，一旦流动性边际改善再次确认，一方面，则意味着增量资金的来临，通常可以改善存量资金博弈的僵局，另外一方面，也使得经济复苏的概率变得更大，会使得投资人更愿意用筹码对复苏下注。
　　一、为什么叫做再论？是因为10Y国债走势对房地产销售和股票超额收益的强指示性在回归。其回归的背后，自然是作为中介变量功能的调控政策转向支持房地产特定需求的一方，10Y国债的走势传导到房地产行业及其超额收益不再有隔阂。
　　二、我们依然从基本面和流动性两个维度来分析：
　　（1）基本面角度：
　　因观察到挂钩长端利率的流动性前瞻指标（用于评价长端利率边际变化）环比转正，我们判断再次进入宏观流动性边际宽松区间，其背后可能是市场对于弱复苏所需要匹配的宏观流动性的再定价，其映射了政策的持续宽松可能。一方面，或反映出当局对春节后至今房地产销售复苏结构上的清醒认知，也即积压的住房刚需释放造成了短期较高的复苏斜率，形成了一个“脉冲”，而后续更牢靠、持续的复苏需要政策的更多关怀；另一方面，也反映出了宏观经济政策和房地产调控政策的稳健性。对于宏观层面，体现在利率过去一年中虽然保持较低位置，但站在长期经济潜在增长中枢下行角度看，和历史低点比，仍具备进一步的下行空间。体现在房地产业上面，即不能以短期刺激来牺牲长期稳健性，这样对整个房地产业乃至经济体的“估值”提升将有好处，毕竟，永续经营假设对估值具有重大影响，平稳健康发展是行业估值提升的基础。这种长期稳健性诉求当然也牺牲了一些短期弹性，但我们认为并不改变复苏的趋势。
　　基于以上，我们认为后续不管是宏观流动性层面还是映射的房地产政策层面，都将对需求端有更多保障和支持。从历史规律来看，在一段时间流动性宽松背景下，销售同比增速或滞后迎来峰值。
　　（2）流动性角度：
　　通常在经济回落，流动性宽松区间的早期，如果缺乏强有力的总量政策，投资人通常难以马上确认经济复苏，因为一些投资人确信，经济复苏右侧信号出现前，需要多次的底部确认（很难有V底），这种对经济预期的不稳定叠加流动性难以持续加大宽松，会导致存量资金的博弈更加剧烈，通常表现为“结构牛”（部分投资人称其为“结构熊”），这也是今年发生的事情，这种环境将持续利好估值博弈空间高的板块（短期无法证伪，长期有足够想象空间）。而一旦流动性边际改善再次确认，一方面，则意味着增量资金的来临，通常可以改善存量资金博弈的僵局；另外一方面，也使得经济复苏的概率变得更大，会使得投资人更愿意用筹码对复苏下注，这样，会“激活”包括房地产在内的早周期行业估值修复，使得复苏链关注度回升。从历史观察，房地产估值对流动性进一步宽松的滞后反映来的比整个A股要快大约2个月。
　　三、投资建议
　　基于以上对基本面和流动性两个层面的分析，判断流动性边际改善或带动房地产行业估值修复，维持“弱β交易强α”的策略，而因为ROE的差异性在变弱，经营层面量（销售和拿地）的改善可能短期更加重要。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及从区域开始发力的【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等；
　　产业链角度：“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变，关注C端入口强化，C端进入B端，高端下沉中端，以及行业新进入者，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等；
　　生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs标的长赛道布局。
　　风险提示：疫情反复超预期，政策支持不及预期，销售复苏不及预期，市场流动性改善不及预期等。