受毛利率下行、减值影响，归母净利润有所亏损。2022年全年公司实现营业收入479.2亿元，同比减少29.3%；实现归母净利润-4.6亿元，扣非后归母净利润-22.7亿元。归母净利润亏损的主要原因为：1）销售毛利率下降：2022年公司销售毛利率为16.6%，同比下降3.2个百分点；2）公允价值变动、信用减值损失：2022年公允价值变动净收益-5.4亿元，信用减值损失-4.9亿元；3）少数股东损益影响：2022年少数股东损益13.8亿元，占比净利润150.2%。2023年一季度业绩仍承压。2023年一季度公司实现营业收入36.4亿元。同比增长54.9%；实现归母净利润-9.4亿元，扣非归母净利润-9.5亿元。受毛利率下行、投资净收益亏损等影响，归母净利润仍旧亏损。
　　立足北京市场，销售排名提升明显。2022年公司实现签约金额870亿元，同比-26.3%；实现签约面积318万方，同比-21.5%，销售回款1047亿元，行业排名提升17位至21名。公司将始终坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。2023年一季度公司实现签约金额177亿元，同比-12.0%；实现签约面积74万方，同比+16.5%。
　　拿地谨慎，聚焦核心城市。2022年全年公司拿地总金额139.7亿元，同比减少66.8%，拿地力度16.1%，同比减少19.5个百分点，权益比例72.6%，同比上升14.3个百分点。城市结构上，2022年公司拿下四块地，其中北京三块。截至2022年期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近170个，总建筑面积超4600万方。2023年一季度公司拿地金额为27亿元，拿地力度15.2%，权益比例100%，新增一地块位于北京。从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。
　　三道红线有所改善，有息负债规模稳步降低。截至2022年末，公司三道红线居“橙档”，相关指标较去年末均有所改善。面对融资端的挑战和压力，公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。2022年公司累计发行各类债券产品近244亿元。在保障资金安全的前提下，有息负债规模稳步降低。2022年全年累计新增债务融资416.8亿元；累计归还到期负债515.4亿元，合并范围减少融资22.9亿元，带息负债规模较年初降低121.5亿元。2023年一季度，公司发行公司债50亿元，中期票据56亿元。
　　投资建议：首开股份销售排名显著提升，跃升至21名；拿地聚焦核心城市，拿地力度有望提升；融资渠道通畅，三道红线指标有所改善。我们预测公司2023-2024年EPS为0.10元、0.28元，以2023年5月5日收盘价计算，对应的PB为0.4倍和0.4倍，首次给予“增持”评级。
　　风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期、融资环境恶化。