1月成交同比下降，重仓市场边际改善。根据克而瑞数据，23年1月首开股份实现销售金额28亿元，受春节假期等因素影响同比下降35%，对应销售面积10万方，同比下降33%，销售均价28384元/平，同比下降3%。近期情况来看，22Q4公司实现销售金额同比增长1.5%，增速高于同期百强房企（-30%），也较公司前3季度的-27%、-39%、-21%有明显改善，销售总体趋势向好。近期北京等公司重仓市场情绪及成交边际改善，其中北京春节后20天新房、二手房成交面积较22年同期分别增长1%、21%，较19年同期则增长53%、46%，改善明显，随着重仓城市进入复苏通道，公司未来销售有望随之修复上行。
　　土地投资谨慎，在手土储充足核心。23年1月公司无新增土地，22年共新增4宗土地，总地价139亿元，对应拿地力度为16%，较20年、21年50%左右的拿地力度有较大下降，但在行业中仍处于中上水平，且拿地质量有明显提升，新增土储毛利率达35%。土地储备方面，公司截至22H1未结算土储去化周期4.0年，其中北京面积占比36%，一二线城市占比82%，储备充足且核心，随着销售及融资持续改善，公司或在关注土地质量的同时提升拿地力度，关注公司后续拿地情况。
　　盈利预测与投资建议。受疫情干扰开发业务进度不及预期、利润率下降、合联营公司亏损及交易性金融资产公允价值下跌等因素影响，公司预计22年归母净利润亏损10-15亿元。考虑到疫情影响减弱、开发进度回归正轨，高毛利项目进入结算周期，公司23年有望扭亏，预计23-24年归母净利润分别为4.5亿元/9.5亿元，给予公司23E归母净资产合理估值0.6倍PB，对应合理价值7.05元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。北京市场改善不及预期；行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善速度不及预期；融资环境恶化等。
　　
　　

研究报告全文：TablePage跟踪研究房地产证券研究报告首开股份TableTitle600376SH公司评级TableInvest买入当前价格538元重仓城市销售改善关注公司后续表现合理价值705元前次评级买入TableSummary报告日期2023-02-21核心观点1月成交同比下降重仓市场边际改善根据克而瑞数据23年1月相对市场TablePicQuote表现首开股份实现销售金额28亿元受春节假期等因素影响同比下降35对应销售面积10万方同比下降33销售均价28384元平32同比下降3近期情况来看22Q4公司实现销售金额同比增长1521增速高于同期百强房企-30也较公司前3季度的-27-399-2-21有明显改善销售总体趋势向好近期北京等公司重仓市场情绪022204220622082210221222及成交边际改善其中北京春节后20天新房二手房成交面积较22-14年同期分别增长121较19年同期则增长5346改善明-25显随着重仓城市进入复苏通道公司未来销售有望随之修复上行首开股份沪深300土地投资谨慎在手土储充足核心年月公司无新增土地年23122共新增4宗土地总地价139亿元对应拿地力度为16较20年分析师TableAuthor郭镇21年50左右的拿地力度有较大下降但在行业中仍处于中上水平SAC执证号S0260514080003且拿地质量有明显提升新增土储毛利率达35土地储备方面公SFCCENoBNN906司截至22H1未结算土储去化周期40年其中北京面积占比36021-38003639一二线城市占比82储备充足且核心随着销售及融资持续改善guozgfcomcn公司或在关注土地质量的同时提升拿地力度关注公司后续拿地情况分析师乐加栋盈利预测与投资建议受疫情干扰开发业务进度不及预期利润率下SAC执证号S0260513090001降合联营公司亏损及交易性金融资产公允价值下跌等因素影响公司021-38003642预计22年归母净利润亏损10-15亿元考虑到疫情影响减弱开发进lejiadonggfcomcn度回归正轨高毛利项目进入结算周期公司23年有望扭亏预计23-分析师谢淼24年归母净利润分别为45亿元95亿元给予公司23E归母净资产SAC执证号S0260522070007合理估值06倍PB对应合理价值705元股维持买入评级021-38003637风险提示北京市场改善不及预期行业景气度恢复不及预期影响销售xiemiaogfcomcn规模及利润率政策环境改善速度不及预期融资环境恶化等请注意乐加栋谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableDocReportTableFinance2020A2021A2022E2023E2024E相关研究营业收入百万元4422667802372694221350024首开股份600376SH销2023-01-13增长率-72533-450133185售排名大幅提升拿地利润EBITDA百万元78797714183830293749率明显改善归母净利润百万元3140692-1211453949首开股份600376SH销2022-11-10增长率14-78-275-110售增速转正北京市场可期EPS元股122027-047018037首开股份好2022-11-03市盈率x44200-306146600376SHROE9922-411530风频借力一举上青云EVEBITDAx144143563357307数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明19TablePageText首开股份跟踪研究一1月成交同比下降重仓市场边际改善根据克而瑞数据23年1月首开股份实现销售金额28亿元受春节假期等因素影响同比下降35对应销售面积10万方同比下降33销售均价28384元平同比下降3近期情况来看22Q4公司实现销售金额同比增长15增速高于同期百强房企-30也较公司前3季度的-27-39-21有明显改善销售总体趋势向好图1首开股份2019年以来单月销售金额亿元及增速25035030020025020015015010010050500-500-1001901190219031904190519061907190819091910191119122001200220032004200520062007200820092010201120122101210221032104210521062107210821092110211121122201220222032204220522062207220822092210221122122301单月销售金额亿元金额单月同比右金额累计同比右数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心近期北京等公司重仓市场情绪及成交边际改善节后20天新房二手房成交面积较22年同期分别增长121较19年同期则增长5346随着重仓城市进入复苏通道预计公司未来销售也将随之修复上行图2北京市历年春节前后新房日度成交面积万方140012001000800600400200000-2002212242212262212282212302301012301032301052301072301092301112301132301152301172301192301212301232301252301272301292301312302022302042302062302082302102302122302142302162302182302202302222302242019202120222023数据来源公司年报公司经营简报广发证券发展研究中心备注各年数据春节对齐横坐标为23年对应日期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明29TablePageText首开股份跟踪研究图3北京市历年春节前后二手房日度成交面积万方140012001000800600400200000-2002212242212262212282212302301012301032301052301072301092301112301132301152301172301192301212301232301252301272301292301312302022302042302062302082302102302122302142302162302182302202302222302242019202120222023数据来源公司年报公司经营简报广发证券发展研究中心备注各年数据春节对齐横坐标为23年对应日期二土地投资谨慎在手土储充足核心根据中指院数据23年1月公司无新增土地22年共新增4宗土地总地价139亿元对应拿地力度为16较20年21年50左右的拿地力度有较大下降但在行业中仍处于中上水平而从利润率方面来看22年公司新增土地测算静态毛利率达到35较21年的同口径毛利率22提升13pct拿地质量有较为明显的改善土地储备方面公司截至22H1未结算货值去化周期达40年其中北京土储面积占比36一二线城市占比82储备充足且核心随着销售及融资持续改善公司或在关注土地质量的同时提升拿地力度关注公司后续拿地情况表1重点房企拿地力度拿地金额销售金额变化情况拿地力度201720182019202020212022越秀地产1031624326164建发股份944349656246招商蛇口825647556644中国海外发展695553504841滨江集团585845574241华发股份1116329672241华润置地617259484735保利发展894834473535万科A644735312922龙湖集团835842545321中国金茂1767065454818识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明39TablePageText首开股份跟踪研究绿城中国443334504517首开股份1255431565016金融街1517765123012金地集团716257564610旭辉控股集团104513840365远洋集团162663266372碧桂园87412930212阳光城10835313318090荣盛发展411726229020新城控股7150225033000数据来源公司年报公司经营简报中指院克而瑞广发证券发展研究中心图4重点房企22H未结算土地储备去化周期年图5首开股份拿地静态毛利率5045454040353535303025252040020152215101005500越金绿保首龙招万华华新中金建碧滨0秀茂城利开湖商科发润城海地发桂江2013201420152016201720182019202020212022园未结算土储去化周期年拿地静态毛利率数据来源公司年报公司季报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司季报广发证券发展研究中心三盈利预测及投资建议根据22年业绩快报公司预计22年归母净利润亏损10-15亿元低于市场预期主要受疫情干扰开发业务进度不及预期开业项目结算利润率下降合联营公司亏损及交易性金融资产公允价值下跌等因素影响我们预计22年归母净利润为亏损121亿元考虑到公司资产优质土地储备充足位置核心且集中22年销售表现稳健拿地利润率有明显改善因此虽然短期盈利水平受结转进度及市场景气度影响但后续销售结算规模的稳定性及结算利润率改善的确定性较高预计23-24年结算规模分别为412亿元489亿元同比增长1319随着高毛利项目进入结算周期预计23年公司结算利润率企稳回升资产减值及合联营亏损项目影响下降全年有望扭亏23-24年归母净利润分别为45亿元95亿元给予公司23E归母净资产合理估值06倍PB对应合理价值705元股对应维持买入评级识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明49TablePageText首开股份跟踪研究表2首开股份盈利预测主要指标201720182019202020212022E2023E2024E销售金额亿元69210071013107511498709571053增速1046167-241010全口径回款亿元7277319489841194696813895回款率105739392104808585并表回款亿元464505520477544313366403并表比例6469554946454545预收账款亿元516631685729605633652637结算金额前一年预收账款8775746392606575主营业务收入亿元367397476442678373422500增速23820-753-451319地产结算金额亿元360389466434669363412489增速23820-754-461319其他业务收入亿元6810810101011增速62326-1917555资产减值损失亿元-106584421222372205税前净利润亿元527582843641409-244196311净利润亿元361398564418210-24291190净利率991001189531-652138少数股东损益占比346205511250670500500500归母净利润亿元23631727631469-1214595增速2434-1314-78-275-110EPS元股092123107122027-047018037PE倍59445044200-306146数据来源公司财报广发证券发展研究中心表3可比公司估值情况基本信息归母净利润亿元归母净利润增速PEPB总市值证券代码公司名称21A22E23E22E23E22E23ELF修正亿元002244SZ滨江集团3103039432811807214001979SZ招商蛇口11221044277-598326714614600325SH华发股份216322632-2024846812600048SH保利发展1796274183215-3318988310600153SH建发股份379616478621594909601155SH新城控股4251268074-36-8535808000002SZ万科A190122523824352807808600383SH金地集团432948085-156545108600376SH首开股份1377-125-275--30606000069SZ华侨城A428381036-732504131180600960HK龙湖集团135923926028499524814识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明59TablePageText首开股份跟踪研究01109HK华润置地222732433236631067611300123HK越秀地产30636374121184750803900HK绿城中国238335066553047360700688HK中国海外发展1882402308344-231261550603990HK美的置业120373030-21040400500817HK中国金茂190475465162035290400081HK中国海外宏洋集团102514444-130232304数据来源Wind公司财报广发证券发展研究中心备注滨江集团招商蛇口华发股份保利发展建发股份金地集团万科A新城控股首开股份越秀地产中国海外发展中国海外宏洋集团盈利预测来源于广发地产团队最新覆盖报告华侨城A城建发展龙湖集团华润置地绿城中国美的置业中国金茂来源于wind一致预期四风险提示北京市场土地及商品房市场改善不及预期单一市场波动过大影响公司整体盈利能力行业景气度恢复不及预期影响公司全年销售市场促销因素导致销售毛利率承压政策环境改善速度不及预期融资环境进一步恶化识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明69TablePageText首开股份跟踪研究资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E流动资产281769263723307629374056451984经营活动现金流559074031715450343577货币资金3555331400270002381926201净利润41842096-24239061898应收及预付4854554685539536284260005折旧摊销228187186197208存货190760170521219595280313358696营运资金变动-8027871975128842645205其他流动资产69117117708270827082其它81455-66854650712871265非流动资产4607450595547206328672948投资活动现金流-3371-4076-7393-6214-7074长期股权投资2603731129370054269449269资本支出-634-773-1186-683-691固定资产11451767185519672085投资变动-2519-3395-6207-5531-6383在建工程68573777331076其他-21992000无形资产287469469469469筹资活动现金流7877-7731-14161-20015879其他长期资产1791917223153911815621125银行借款6405623221108822048527146资产总计327843314318362349437342524931股权融资81713532000流动负债147866128047186918257677334969其他-12302-8383-3626-3422-3698短期借款2595421418190641756919110现金净增加额10092-4405-4400-31812382应付及预收1482272264138077210174285753期初现金余额2488334975305702617022988其他流动负债10709034366297772993330105期末现金余额3497530570261702298825370非流动负债115801119243110823114151122550长期借款7216759918517365465262688应付债券3576745751457514575145751其他非流动负债786613574133361374914112负债合计263667247291297741371828457519股本25802580258025802580资本公积74967540729873897579主要财务比率留存收益1651915968149991536116120至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E归属母公司股东权益3159431084298773032931278成长能力少数股东权益3258235943347323518536134营业收入增长-72533-450133185负债和股东权益327843314318362349437342524931营业利润增长-202-389-1598-591归母净利润增长138-779-2750-1095获利能力利润表单位百万元毛利率280198135188187至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E净利率9531-652138营业收入4422667802372694221350024ROE9922-411530营业成本3186054368322223426640656ROIC3629141118营业税金及附加23013013-829231090偿债能力销售费用13871741171922872641资产负债率804787822850872管理费用10271153140715241677净负债比率15321428138614371503研发费用9461067352381419流动比率191206165145135财务费用2545278815901194955速动比率061073047033026资产减值损失-377-1084-2367-217-54营运能力公允价值变动收益511318334351368总资产周转率014021011011010投资净收益142574-467185213应收账款周转率1094113427671241052646营业利润66654075-243819573113存货周转率017030017014013营业外收支-25616000每股指标元利润总额64094091-243819573113每股收益122027-047018037所得税22251995-1610511215每股经营现金流217287665195139净利润41842096-24239061898每股净资产12251205115811761213少数股东损益10451404-1211453949估值比率归属母公司净利润3140692-1211453949PE4422005-30641462EBITDA78797714183830293749PB044045046046044EPS元122027-047018037EVEBITDA14401430562835673073识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明79TablePageText首开股份跟踪研究广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦356001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明89TablePageText首开股份跟踪研究广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授权使用的客户特定合作机构发送不对外公开发布只有接收人才可以使用且对于接收人而言具有保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售请注意投资涉及风险证券价格可能会波动因此投资回报可能会有所变化过去的业绩并不保证未来的表现本报告的内容观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标财务状况和特殊需求不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠但广发证券不对其准确性完整性做出任何保证报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用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