投资要点：
　　2022&1Q2023，行业集中度企稳回升。从市占率情况看，2022&1Q2023，TOP20位房企销售金额市占率分别为32.80%、34.44%。我们认为，随着政策逐渐回暖，行业蓝筹的市占率正进入企稳回升的轨道。截止2022年末，部分龙头A股和港股上市公司三道红线（剔除预收款（含合同负债）的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1倍）达标情况有所转差。
　　2022&1Q2023，房地产开发投资、新开工、销售面积累计增速是先降后升。行业杠杆率冲高回落。2022&1Q2023，全国一线、二线、三线城市房价同比增速继续分化，分别为2.5%、-1.1%、-3.9%，以及1.7%、-0.2%、-2.7%。
　　当期结算和费用率情况。2022&1Q2023，A股房企的营业总收入增速持续回升，销售毛利率先降后升。其中营业总收入增速分别为-9.43%、1.64%；销售毛利率分别为-0.95%、2.63%。2022&1Q2023，A股房企的期间费用率持续回升，分别为9.31%、10.96%。
　　当期资产减值损益和少数股东损益情况。2022&1Q2023，A股地产上市公司资产减值损益分别为-1166.7亿元、1.38亿元，占扣除资产减值损益前的营业利润的比例分别为-75.98%、0.58%，相对1-3Q2022的-14.95%呈现触底回升态势。2022&1Q2023，A股房企的少数股东损益分别为249.7亿元、49.1亿元，同比分别为-44.9%、-8.87%。
　　当期销售和现金流净额。2022&1Q2023，A股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比分别为-83.7%、-76.2%，增速相对3Q2022企稳回升。2022&1Q2023，A股房企净负债率分别为27.7%、17.0%，相比3Q2022呈现冲高回落趋势。
　　存货和预收款（含合同负债）。2022&1Q2023，A股地产房企累计存货同比分别为-9.61%、-7.97%。2022&1Q2023，A股地产房企累计预收款（含合同债务）分别为3.05万亿元、3.11万亿元，同比分别为-14.3%、-14.9%。
　　投资建议。维持“优于大市”评级，截至2023年4月28日，A股沪深300动态PE（TTM）为12.21倍，地产动态PE（TTM）为12.52倍。我们持续看好优质房企。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，行业集中度提升可能进一步提速。建议关注：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展、碧桂园；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。