本期投资提示：
　　22年板块营收下降，房企频频出险、叠加毛利率继续下行，业绩断崖式下降。22年板块营收同比-5.5%，较21年-12.0pct，主要由于疫情及房企资金端持续收紧影响竣工结算进度；从房企结构来看营收增速：一线+6%>三线+1%>二线-26%。22年净利润同比-701%，较21年-609pct；板块业绩大幅下降源于结算下降、企业风险事件频发、结转毛利率下行、减值损失占比及少数股东损益占比相对高位；从房企结构来看业绩增速：一线-45%>二线-74%>三线-985%，其中三线房企业绩下降较多。展望后续，尽管22年业绩大幅下降形成了低基数、预收款锁定率0.97倍，但房企资金端仍显紧张、影响竣工结算节奏，毛利率仍将略有下行、三项费用率有望高位回落，综合考虑预计23年板块业绩仍将偏弱。
　　22年毛利率和净利率均再下降，三项费率持平、少数损益比提升、减值增加。22年板块毛利率18.6%，较21年-3.6pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年，目前正结算19-20年高价拿地并限价严格阶段的项目；从房企结构来看毛利率：一线20.4%>三线20.0%>二线13.8%。22年三项费用率9.9%，较21年持平。22年少数股东损益比-34%，源于板块业绩为负。22年减值损失占营收比为6.1%，同比+1.6pct。毛利率下降、费用率持平、减值损失占比上升、少数股东损益比提升综合导致22年净利率降至-3.7%，较21年-4.3pct；从房企结构来看净利率：一线3%>三线-5%>二线-18%。展望后续，预计板块毛利率和净利率仍将处于偏弱状态，但鉴于行业出清格局优化、政府持续维稳行业、以及拿地隐含毛利率有所提升，预计优质龙头房企的毛利率将逐步见底改善。
　　22年末净负债率提升、其中二线再提升，现金短债比下降、其中二线再下行。22年末板块资产负债率为78.6%、较21年末-0.1pct；剔预收款后负债率为73.4%，较21年末+0.5pct；净负债率83.7%、较21年末+13.0pct，其中二线房企杠杆率持续回升，源于货币现金减少和表外负债回表或偿付，21-22年企业风险事件频发，部分企业负债规模上升明显，但后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。
　　22年末末板块现金短债比为1.0倍，较21年-12%，与11年水平相近、好于14年水平，其中一线、三线房企分别为1.9倍、1.1倍，但二线房企继续下降至0.4倍，低于11年0.9倍和14年的0.6倍，并考虑受限现金后，则远差于11年和14年，导致房企频频出险。
　　22年末销售回款大幅下降，预收锁定率处低位、其中一二线房企仍相对较高。22年板块销售回款大幅下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由21年的+4.4%大幅降至22年的-30.4%，源于行业销售增速下行；23Q1销售有所复苏，50家房企销售额同比+1%，推动23Q1板块销售商品及劳务的现金流入同比+6.8%。22年行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为84%，较21年-30pct；22年末预收账款同比-11.6%，较21年-16pct；19-22年预收账款锁定率分别为1.30、1.06、1.04倍和0.97倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一线1.0倍、二线1.8倍仍相对较高。
　　投资分析意见：板块业绩大幅下降，优质房企穿越周期，维持“看好”评级。2022年房地产板块财务报表大幅走弱，板块BS表、PL表持续恶化，不过部分优质房企表现出穿越周期的能力，预计后续板块报表仍将总体偏弱、但进一步结构分化。此外，我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极；预计行业销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。