核心观点
　　各REITs陆续公布年报及一季报，总体看经营业绩在2022年受疫情因素扰动较大，随着宏观经济和生产生活的逐步修复，高速公路REITs于2023年一季度迎来业绩边际改善，同时一些产业园区REITs仍受租户退租影响出现出租率下行的现象。其他板块中，生态环保及能源REITs内部分化，季节性特征显著，保租房及仓储物流REITs经营稳健。展望未来，建议重视底部配置机会，重点关注1）新上市两单新能源REITs；2）部分存在修复机会的高速公路及产业园REITs；3）扩募即将落地的四单REITs；4)厂房类产业园区REITs等机会。
　　摘要
　　2022全年产权类REITs业绩达成率优于经营权类REITs。2022年产权类REITs收入及可供分配金额平均达成率为116%及122%，同比实现增长。经营权类收入及可供分配金额平均达成率为90%及108%，与上年相比有所回落。2023年一季度高速公路板块整体边际修复较其他板块最优，收入及可供分配同比及环比均保持较高增速。产业园REITs中的华安张江光大REIT及建信中关村REIT2023年一季度业绩回落，板块内仍不乏亮点。生态环保REITs季节性特征较强，仓储物流及保租房REITs始终保持稳健运营。
　　根据官方出具的资产评估报告，20只REITs中产权类REITs估值整体变动幅度较小，2只高速公路类REITs上调估值。因土地入池及资产稀缺等原因，产权类REITs增值潜力强；经营权类REITs资产估值大多逐年摊销递减。11只产权类REITs中，华安张江光大REIT与博时蛇口产园REIT因出租率下降，估值分别下调0.6%及0.9%，鹏华深圳能源REIT同时上调了售电量与售电单价预期，最终估值上调11.1%，为增幅最大的REIT。此外，华夏越秀高速REIT与华夏中国交建REIT分别下调了折现率区间及上调了未来通行费收入预期，估值较上市时分别增长2.3%及3.2%。
　　疫情影响渐渐退去，宏观经济修复力度可期，当前经营业绩和市场估值调整接近尾声，建议重点关注四个方向。1）能源类REIT：因上市时行情低迷，中信建投国家电投新能源REIT及中航京能光伏REIT未被市场充分定价，市场修复后反弹可期。2）部分高速公路和产业园REIT：受益于宏观经济复苏，如建信中关村REIT及华夏越秀高速REIT现金流有望修复。3）扩募行将落地的四单REITs：中金普洛斯REIT及华安张江光大REIT等4）厂房类产业园REIT：包括国君临港创新产业园REIT及国君东久新经济REIT，这一类REITs体现为现金分派率高、业绩兑现程度高及稳定性高。
　　风险分析
　　1）审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2）疫情超预期影响REITs项目经营：2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响，若疫情反复，则可能会影响REITs项目经营。
　　3）政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。