本报告导读：
　　2023年4月TOP50房企实现销售金额3910亿元，同比增长35.7%，较2023年3月下降1.0pct。其中民企、国企和央企分别同比下降10.4%、增长66.7%和增长96.1%。
　　摘要：
　　4月房企销售增速略有回落，央国企销售增速依然维持高位。2023年4月，TOP50房企实现销售3910亿元，同比增长35.7%，较3月提升1.0pct。其中，民企销售增速较3月下降7.8pcts，达到-10.4%。央国企销售增速继续维持高位，国企增速较3月下降20.7pcts，达到66.7%。央企增速较3月回升21.6pcts，达到96.1%。此外，TOP10房企增速略有提升，而TOP11-30房企增速下降，TOP31-50房企增速则持续提升。TOP20中，华润置地、招商蛇口、建发房产、中国铁建、保利置业等央国企，同比增速达到100%以上。
　　4月销售虽然维持较高增速，但已经出现一定疲软。考虑到2022年4月是全年销售的低点，同时在2023年4月底出现五一促销活动，而在低基数和促销下，4月的销售增速较3月出现一定程度的下行，市场需求开始出现疲软。一季度市场的火热有积压需求释放的因素，当前市场逐渐回归冷静。同时，需求端依然保持谨慎态势，央国企和现房更受青睐。考虑到行业库存依然维持高位，供给端与需求端均出现弱态。随着市场再次走弱，新一轮宽松政策预期在即。
　　房地产市场从增量向存量过渡，行业处于持续变革中。4月25日，据新华社报道，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。市场关注是否与房产税的推行有关系。房产税的推行是地方财政从土地依赖转向存量税的必经之路，是房地产市场从增量向存量转变的注定方向。当前行业处于持续变革中，不管是房企从低能级城市的撤离，还是新的商业模式的探寻和第二成长曲线的形成，行业和企业端依然面临较大的不确定性。在相关政策正式落地之前，担忧情绪的存在使得板块依然会时常出现干扰。
　　继续看好产业先行的园区类公司，将成为2023年地产板块内的更有选择。销售开始出现一定程度疲软，市场对于销售的预期开始趋于冷静。随着市场逐渐转弱，新一轮宽松政策出台预期在即。当前地产板块依然看好园区类公司，重点推荐中新集团、招商蛇口。其他继续推荐央国企房企，包括成长性的公司，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。