4月热度有所回落，迎接二季度分化行情
　　截至2023年4月26日，新房复苏指数为78，同比+22%，热度较3月末有所回落。分城市能级，一线、二线、三线新房复苏指数分别+91%、+21%、-1%，城市间热度分化明显。我们认为房地产销售市场二季度将迎来分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。中长期看好：1）A股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务、新大正。
　　4月同比持续改善，环比有所降温
　　亿翰数据显示，2023年4月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降15.8%，同比增长30.9%，同比增速较3月提高9.8个百分点；1-4月累计销售金额同比增长10.7%，增速较1-3月上升6.6个百分点。我们认为，4月单月新房销售热度环比有所降温，单月同比增速的走阔可能与部分城市去年同期新房销售低基数有关。
　　TOP100门槛提升明显，单月同环比增长的房企数量有所下降
　　2023年1-4月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达607、280、205、101、40亿元，同比24.8%、0.4%、-3.3%、-4.9%、34.8%，其中TOP100门槛提升最为明显。百强房企单月销售金额中27家环比增长，较3月减少45家，49家同比增长，较3月增减少4家。2023年4月TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比增长32.1%、56.7%、6.2%、31.0%、14.9%、4.2%，增速较2023年3月分别-0.3、+20.3、-9.2、-30.2、+20.5、+12.1个百分点。
　　央国企同比增幅进一步扩大，复苏节奏明显快于民企
　　百强房企中，央国企和民企1-4累计销售额的同比增速分别为+58%、-19%，增速较23年1-3月分别+5、+6个百分点。TOP50中累计同比实现增长的房企有25家，较1-3月增加2家，其中1-4月累计增速超50%的上市房企包括：保利置业（+259%）、城建发展（+157%）、越秀地产（+114%）、华发股份（+106%）、华润置地（+84%）、招商蛇口（+79%）、建发地产（+76%）、中海地产（+72%）、滨江集团（+70%）、金融街（+59%）、中交地产（+57%）。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。