看好二手房持续复苏激活改善型新房链条，关注更具销售弹性的优质房企
　　通过对一二手房成交的传导关系研究，我们认为二手房占比较高的核心城市二手房若能保持持续量级，将有望激活对应市场的改善链条。在经历了一季度的整体复苏后，房地产销售市场二季度将趋于分化，我们更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。中长期看好：1）A股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务、新大正。
　　历史复盘：二手房对新房的领先效应取决于阶段和城市结构
　　从重点城市数据来看，我们发现不同时间阶段和城市结构决定了二手房对新房的领先效应。2020年前，二手房并不存在显著对新房的领先效应。2020年后，二手房对新房的意义逐步从“滞后”转为“领先”，这阶段的变化我们认为可能在于一方面很多城市的二手房成交占比逐步提高，另一方面则在于越来越多城市实行新房限价令，使得新房价格的市场化定价功能逐步弱化，而二手房相对而言更具市场化特征，能够更快反映市场变化。从城市结构来看，我们发现，二手房成交权重较高的城市，其对新房的领先作用越强。
　　此轮二手房率先于新房复苏的原因思考
　　今年以来二手房复苏节奏明显快于新房。我们认为主要有三点原因：1）二手房相对供给平稳，新房存在供给弹性的季节性效应，1-2月供给偏少一定程度上抑制成交水平；2）“地产业主风波”的疤痕效应，导致购房者在进行购房决策时将更多地倾向于购买无“保交楼”问题困扰的二手房或者准现房。3）二手房挂牌量持续提升导致二手房价格吸引力增加。根据中指院的数据，2023年3月核心城市挂牌量均有所提升，背后原因可能来自于：改善型需求释放、二手房政策持续优化、对房价快速上涨预期弱化、部分城市优化限售政策等，供给量增加导致二手房价格吸引力增加。
　　短期判断：复苏初期，二手房可能替代作用大于引领作用
　　在当前处于复苏初期，房地产市场的整体预期较弱。市场：复苏过程仍存有反复，前端指标有所回落，未来市场能否延续2、3月份热度依然需要观察；房价：目前价格仍在筑底，不具备系统大幅上行动力，一定程度上影响短期房地产市场复苏节奏；房企：过去两年房企未积极扩大资本开支，或导致核心城市新房市场供应偏紧的情况短期内将继续维持，导致居民偏向于选择供给更为完善的二手房。考虑到居民收入以及对房地产预期等因素，相对谨慎的购房选择会体现在有限的需求兑现上，而当前二手房的繁荣在一定程度上是对新房的替代作用，而非引领作用。
　　中期判断：二手房如果持续改善，将有望激活新房改善链条
　　我们认为二手房对改善型新房起带动作用需要三个支点：1）景气持续：核心城市二手房在经历了2、3月份的相对景气后，能否在二季度延续量是关键。2）结构推动：目前核心一二线城市的小户型和低总价成交依然是二手房成交主力，如果二季度核心城市二手房成交量持续改善，将有望形成良好的“二手房出售—新房成交改善”成交链条。3）价格推动：如果未来核心城市二手房市场持续回暖，部分核心区域的一二手房倒挂价差有望再次走阔，这也将带动对应区域的新房成交预期改善。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。