核心观点：
　　政策环境综述：政策环境相对温和，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。回顾23Q1中央表态，供给端、需求端支持政策双管齐下，“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”被频繁提及。地方政策层面，3月以来无锡、郑州、杭州等多个二线城市放松四限，改善城市维持高能级，截至23年4月21日，本轮全国累计四限评分累计下降586分，累计下降25%，3月单月下降8分。23年以来南京、南昌、哈尔滨等省会城市加入房票安置行列，有助于化解库存房源。
　　成交市场综述：需求集中释放，一季度销售处于高位，4月景气度延续复苏趋势。根据统计局数据，23年3月全国商品房销售金额同比上升8.7%，为21年7月增速转负以来首次转正，23Q1商品房销售金额3.05万亿元，为除21Q1之外最好的Q1销售水平。3月22城商品房去化周期（MA6）26.6个月，环比下降1个月，销售复苏带动去化周期缩短。4月前24天60城销售面积同比增长22.7%，扣除22年4月疫情影响较大的城市，4月销售面积同比增长12.2%，销售热度延续。
　　土地市场综述：一季度供地较少，市场分化加剧。2023年3月全国600城商住用地出让金1859亿元，同比下降13.7%，23Q1实现出让金4282亿元，同比下降17.3%，绝对规模回到2010年左右水平。景气度方面，单月供需比为1.40，环比上升0.44，3月土地市场整体景气度较差。从两集中土拍市场情况来看，23年一季度集中供地规则调整，受土地供给节奏影响供应量收缩，部分核心城市土拍热度回升，竞争烈度提升，土地利润率有所下滑，核心12城总成本毛利率23%。
　　开发投资市场综述：竣工增长，投资仍未企稳。根据统计局数据，23年3月全国商品房竣工面积同比上升32.0%，增速较1-2月扩大24.0pct，3月竣工高增有一部分22Q4工程进度受疫情影响而产生的转移交付。3月商品房新开工面积同比下降29.0%，降幅较1-2月扩大19.7pct，截至3月累计施工面积同比下降5.2%。投资方面，3月房地产开发投资1.23万亿元，同比下降5.9%，投资仍未企稳。
　　融资市场综述：到位资金时隔20个月首次转正，主要依托销售回款拉动。根据统计局数据，23年3月房地产企业到位资金同比上升2.8%，增速21年6月以来首次转正。分渠道来看，3月按揭贷、定金预收款、开发贷同比分别上升20.0%、13.5%、6.1%、自筹同比下降17.4%，开发贷款虽同比转正，但绝对规模仅有19年7成左右的水平，而销售相关回款则超过19年的规模，到位资金转正主要依托销售回款拉动。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。