23Q1营收+19%、归母净利润+8%，业绩表现稳健，毛利率底部区域。公司发布2023年一季报，2023Q1公司实现营业收入399.56亿元，同比+19.14%；利润总额53.82亿元，同比+4.81%；归母净利润27.21亿元，同比+7.52%；扣非后归母净利润26.57亿元，同比+6.75%；每股收益0.23元/股，同比+7.52%。公司2023Q1毛利率21.87%，同比-6.0pct；期间费率6.27%，同比-2.6pct；净利率9.92%，同比-1.6pct；此外税金及附加11.43亿元，同比-21.55%；投资收益-1.04亿元，同比-197%。23Q1末公司预收账款4,410亿元，同比+0.83%，覆盖22年营业收入1.6倍，助力后续业绩稳增。23Q1公司新开工面积、竣工面积分别198万平、516万平，同比分别-67%、+10%。
　　23Q1销售额1,141亿元，同比+26%、跑赢行业，行业排名全国第一。2023Q1，公司实现销售金额1,141亿元，同比+25.8%；销售面积631万平，同比+13.9%；同期50家房企销售额累计同比+1%，公司销售明显优于行业均值。公司2023Q1销售额全国排行第1名，较2022年末继续提升1名，实现逆境弯道超车。投资方面，公司2023Q1在广州、苏州、西安、南京、成都、南昌等城市获取8幅地块，累计拿地金额185亿元，同比-46%；拿地面积92万平，同比-53%；拿地/销售金额比16%、拿地/销售面积比15%；公司坚持聚焦核心城市，38城拿地金额占比98%。截至2023Q1末，公司待开发面积6,398万平、在建面积11,285万平，土储规模充沛。
　　三条红线稳居绿档，融资渠道畅通，融资成本再创新低，融资优势明显。公司2023Q1实现现金回笼1,033亿元，回笼率91%，同比-1pct；货币资金1,518亿元，同比+10.4%。至2023Q1末，公司剔预资产负债率为68.15%、净负债率68.19%、现金短债比2.2倍，三条红线稳居绿档。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，2023Q1公司累计发行50亿元短融，票面利率2.26%；1笔3+2年期的15亿元公司债，票面利率3.2%。截至2022年末，公司有息负债3,813亿元，同比+12.7%；综合融资成本3.92%，同比下降54BP。当前公司融资通道畅通、成本持续低位，将助力公司逆境中积极扩张，实现更有质量的成长。此外，公司公告2023年度非公开发行A股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19亿股，募集资金总额不超过125亿元。
　　投资分析意见：Q1业绩表现稳健，销售跻身行业第一，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持公司23-25年归母净利润预测为211、228、252亿元，现价对应23/24PE为8.1/7.5倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。