事件
　　2023年4月21日保利发展披露2023年一季报，2023年一季度实现营业收入399.9亿元，同比+19.2%；归母净利润27.2亿元，同比+7.5%。
　　点评
　　营收利润双增长，毛利率水平筑底企稳：公司2023年一季度竣工面积516万方，同比+9.6%，保障营收稳定。结转毛利率21.93%，与2022年全年基本持平，预计2023年毛利率水平将筑底，2024年随着1H22以后获取的优质项目逐步结转，利润水平将有所提升。
　　销售规模稳步提升，回款表现维持高效：公司2023年一季度实现全口径销售金额1141亿元，同比+25.8%，销售排名升至行业第一；购房者看房情绪提升，一季度月均来访量为历史同期高位。公司一季度实现销售资金回笼1033亿元，回笼率91%，保障经营性现金流持续健康。
　　积极获取优质项目，土地资源储备充足：公司2023年一季度新增拓展项目8个，总建面92万方，总地价185亿元，其中在成都、南京、苏州等38个核心城市拓展金额占比98%；上海2023年一批次土拍中，公司获取2宗优质地块，拿地金额62亿元。截至2023年一季度末，公司共有在建、拟建项目674个，在建面积1.13亿方，待开发面积0.64亿方，支撑公司持续发展。
　　资产负债率小幅下降，融资渠道畅通：公司2023年一季度末资产负债率77.85%，较2022年末下降0.24pct。报告期期间成功发行3笔公开债，总规模65亿元，票面利率在2.26%-3.20%之间。
　　投资建议
　　预计公司2023年结转规模稳步增长，毛利率水平企稳，业绩能实现同比增长。维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为227.1亿元、279.3亿元和320.9亿元，同比增速分别为23.8%、23.0%和14.9%。公司股票现价对应PE估值为7.6/6.2/5.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧

研究报告全文：事件2023年4月21日保利发展披露2023年一季报2023年一季度实现营业收入3999亿元同比192归母净利润272亿元同比75点评营收利润双增长毛利率水平筑底企稳公司2023年一季度竣工面积516万方同比96保障营收稳定结转毛利率2193与2022年全年基本持平预计2023年毛利率水平将筑底2024年随着1H22以后获取的优质项目逐步结转利润水平将有所提升销售规模稳步提升回款表现维持高效公司2023年一季度实现全口径销售金额1141亿元同比258销售排名升至行业第一购房者看房情绪提升一季度月均来访量为历史同期高位公司一季度实现销售资金回笼1033亿元回笼率91保障经营性现金流持续健康积极获取优质项目土地资源储备充足公司2023年一季度新增拓展项目8个总建面92万方总地价185亿元其中在成都人民币元成交金额百万元南京苏州等38个核心城市拓展金额占比98上海2023年一批21004000次土拍中公司获取2宗优质地块拿地金额62亿元截至2023350019003000年一季度末公司共有在建拟建项目674个在建面积113亿250017002000方待开发面积064亿方支撑公司持续发展1500资产负债率小幅下降融资渠道畅通公司2023年一季度末资产15001000500负债率7785较2022年末下降024pct报告期期间成功发行130003笔公开债总规模65亿元票面利率在226-320之间220422投资建议成交金额保利发展沪深300预计公司2023年结转规模稳步增长毛利率水平企稳业绩能实现同比增长维持盈利预测不变2023-25年归母净利润分别为2271亿元2793亿元和3209亿元同比增速分别为238公司基本情况人民币230和149公司股票现价对应PE估值为766254倍维项目202120222023E2024E2025E持买入评级营业收入百万元285024281108315190343986381854营业收入增长率1719-13712129141101风险提示归母净利润百万元2738818347227122793132087政策对市场提振不佳市场信心持续走低土地市场竞争加剧归母净利润增长率-539-3301237922981488摊薄每股收益元22881533189723332681每股经营性现金流净额088062018054033ROE归属母公司摊薄1400935107012051262PE683987757616536PB096092081074068来源公司年报国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明1公司点评附录三张报表预测摘要损益表人民币百万元资产负债表人民币百万元2020202120222023E2024E2025E2020202120222023E2024E2025E主营业务收入243208285024281108315190343986381854货币资金146008171384176537181492187371195417增长率172-1412191110应收款项155697161042161480172549188300209043主营业务成本-163951-208631-219228-243316-258902-285921存货7414758096568778939325219808381070930销售收入674732780772753749其他流动资产9483810595785675101614107133114482毛利792577639361880718748508495932流动资产113801712480401301586138817714636411589871销售收入326268220228247251总资产909891885886886896营业税金及附加-18495-15685-13121-15760-17199-19093长期投资96443125562139135147526156490166072销售收入765547505050固定资产82051184610718112301179012403销售费用-6877-7384-7530-8283-9407-10347总资产070807070707销售收入282627262727无形资产105696980793810631183管理费用-4315-5434-4744-5218-6087-6695非流动资产113357151893168879177901187567184145销售收入181917171818总资产91109115114114104研发费用-1260-1436-1238-1261-1376-1527资产总计125137513999331470464156607816512081774016销售收入050504040404短期借款6457664668811458794292339102004息税前利润EBIT483094645535246413525101558270应付款项292004287011297939319702326851351996销售收入199163125131148153其他流动负债395178467138463197491274518729554786财务费用-3160-3386-3686-4208-4400-4641流动负债7517588188178422808989189379191008786销售收入131213131312长期贷款207160231904242482254607267337280704资产减值损失779-58-1277-747-825-682其他长期负债258194629863510647796671669147公允价值变动收益53246-142000负债98473710970191148273121830312719721358637投资收益614162114201492251915710普通股股东权益180231195561196264212163231714254176税前利润11712411911610095其中股本119681197011970119701197011970营业利润522654967034693416715133359008未分配利润124468141052151544167442186994209455营业利润率215174123132149155少数股东权益86407107354125927135612147522161204营业外收支273365607668735808负债股东权益合计125137513999331470464156607816512081774016税前利润525385003535301423395206859816利润率216176126134151157比率分析所得税-12490-12845-8290-9942-12227-140462020202120222023E2024E2025E所得税率238257235235235235每股指标净利润400483718927011323963984145770每股收益241922881533189723332681少数股东损益111009802866496851191013682每股净资产150601633716396177241935721234归属于母公司的净利润289482738818347227122793132087每股经营现金净流126608810620018105370327净利率1199665728184每股股利073005800450056907000804回报率现金流量表人民币百万元净资产收益率160614009351070120512622020202120222023E2024E2025E总资产收益率231196125145169181净利润400483718927011323963984145770投入资本收益率653538383421486515少数股东损益111009802866496851191013682增长率非现金支出51621633576159017151623主营业务收入增长率3061719-13712129141101非经营收益-3347-2866-141375267814189EBIT增长率-284-384-2413173223371422营运资金变动-22067-25935-21751-32568-35807-57664净利润增长率354-539-3301237922981488经营活动现金净流15150105517422217264273919总资产增长率21121187504650544744资本开支621-135-106-435-478-516资产管理能力投资-9039-18677-4475-8391-8964-9582应收账款周转天数323647484848其他1490-11745218492251915710存货周转天数147541356914048140001385013700投资活动现金净流-6927-19987637-3904-4252-4389应付账款周转天数269323332432240022802166股权募资7929213382674000固定资产周转天数115144132123118112债权募资200305326337197218072015826213偿债能力其他-29837-40144-42886-13528-15361-16947净负债股东权益562554996346636462136109筹资活动现金净流-187834458-3015827947979266EBIT利息保障倍数1531379698116126现金净流量6306249705182654769718797资产负债率786978367809777977037659来源公司年报国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明2公司点评市场中相关报告评级比率分析市场中相关报告评级比率分析说明日期一周内一月内二月内三月内六月内市场中相关报告投资建议为买入得1分为增持得2分为中性得3分为减持得4分之后平均计算得出最终评分作为市场平均投资建议的参考最终评分与平均投资建议对照100买入10120增持20130中性30140减持来源聚源数据历史推荐和目标定价人民币人民币元历史推荐与股价成交量序号日期评级市价目标价2100400012022-01-09买入1615196019601900300022022-04-18买入19322181170032022-04-30买入1812218115002000130042022-07-15买入166221811000110052022-08-29买入16682181900062022-10-30买入1533NA21102221072221042222012222102223012222072272023-01-06买入1636NA22042282023-03-31买入1441NA来源国金证券研究所投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上敬请参阅最后一页特别声明3公司点评特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-85950438电话0755-83831378传真021-61038200邮箱researchbjgjzqcomcn传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮编100005邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204地址北京市东城区建内大街26号邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号新闻大厦8层南侧地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402敬请参阅最后一页特别声明4