经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
　　保利发展发布2023年一季报，2023年1-3月公司实现营收399.89亿元，同比增长19.17%；实现归母净利润27.21亿元，同比增长7.52%；实现经营活动现金流净额-141.62亿元，基本每股收益0.23元。公司投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3亿元，EPS分别为1.98、2.37、2.72元，当前股价对应PE估值分别为7.2、6.1、5.3倍，维持“买入”评级。
　　收入利润同比增长，毛利率保持稳定
　　公司一季度实现营收399.89亿元，实现归母净利润27.21亿元，同比分别增长19.17%、7.52%；毛利率为21.93%，与2022年全年毛利率22.0%基本持平，销售净利率较2022年全年提升0.3个百分点至9.92%。得益于公司竣工结转收入增加，归母净利润水平同比保持增长。公司一季度实现销售回笼1033亿元，回笼率为91%，继续保持90%以上的较高水平。
　　销售排名升至第一，拿地聚焦核心38城市
　　公司一季度实现签约面积630.84万平方米，同比增长13.90%；实现签约金额1141.30亿元，同比增长25.84%，销售规模同比增速明显，在克而瑞销售榜单排名行业第一。公司一季度新增拿地建面92万平方米，总土地成本185亿元，拿地金额权益比高达94%，在38个核心城市拓展金额占比98%。公司一季度新开工面积198万平方米，竣工面积516万平方米。截止2023年一季度末，公司累计待开发土地建筑面积6398万平方米，较2022年末的6271万平方米增长2.0%。
　　融资保持畅通，负债结构优化
　　公司一季度成功发行三笔公开债券，发行规模65亿元，票面融资成本不超过3.2%。截至2023年一季度末，公司拥有货币资金余额1518亿元，较2022年末减少247亿元；资产负债率为77.85%，较2022年末下降0.24个百分点，三道红线维持绿档，负债结构持续优化。
　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。