核心观点：
　　业绩微增，维持“绿档”。22年实现营收8328亿元，同比+17.65%，实现归母净利润62.8亿元，同比增长2.30%；扣非归母净利润37.1亿元，同比下降13.97%。期内公司提升派息率，巩固企业价值；22年拟派息24.0亿元，较21年派息规模增加33%，派息率41.64%，较21年提升13.47pct。期末公司扣预资产负债率62.2%，净负债率28.2%，现金短债比1.8，维持三条线绿档标准。
　　供应链业务整体表现超预期。其一，供应链业务22年营收6963亿元，同比增长13.86%，供应链归母净利润40亿元，同比增长24.68%，实现了业绩双位数的增长；其二，拆分季度表现看，供应链业务营收增速高点为Q1，Q2开始收入增速逐季走弱，但供应链归母净利润的季度表现强于营收表现，在Q4营收略微持平的基础上实现了归母净利润25.72%的增长。
　　地产业务结转放量，但大额减值拖累业绩表现。22年地产业务实现收入1365亿元，同比增长41.73%，其中四季度结转收入996亿元，超过21年全年的963亿元。22年地产业务归母净利润23亿元，同比下降21.23%，其中一级开发归母净利润2.1亿元，较21年减少近2.2亿元；二级开发归母净利润20.6亿元，较21年减少3.9亿元，减少幅度为16%；期内公司计提存货跌价准备48亿元，是地产业务净利润表现不及预期的主要因素；其中建发房产计提存货跌价准备38亿元，联发集团计提存货跌价准备10亿元；若还原减值影响，还原后二级业绩43.3亿元。
　　盈利预测与投资建议。公司整体经营稳健，投资意愿强，投资策略更为聚焦。暂未考虑美凯龙并表情况，预计23-24年公司归母净利润分别为65.6亿元/74.60亿元，对应增速分别为+4.4%/+13.7%；维持每股合理价值18.12元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。供应链业务风险，销售不及预期或政策调控，海外风险。