营收持续增长，利润整体持平。公司发布2022年报，实现营业收入5038亿，同比+11.3%，归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比+0.4%。公司房地产开发业务仍然承压，报告期内开发项目结算面积3401万平，同比+ 9.1%，实现结算收入4444亿，同比增长+10.5%，结算毛利率为20.4%。公司实现整体毛利率19.6%，同比去年下滑2.3pct；公司积极控制销售和管理费率在4.4%，同比去年同期减少0.7pct，同时公司财务费用26亿，同比-40.3%；截止报告期末，公司合同负债4656亿，同比26.9%，覆盖2021年全年营收0.92倍。
　　销售稳居第一梯队，量入为出，谨慎拿地。报告期内，公司实现全口径销售金额4170亿元，同比-33.6%，位列克而瑞销售榜单第三名；实现销售面积2630.0万平，同比-30.9%。公司坚持高质量投资，加大深耕核心城市力度，拿地聚焦于一二线城市，新获取项目36个，总计容建面690.2万平，权益拿地金额496.4亿元。截至报告期末，公司总土储计容建面1.23亿平，其中规划中面积3996万平。
　　多元业务齐开花，万物云成功上市。万科多元业务收入实现较快增长，万物云、商业、物流仓储、长租公寓营业收入分别为303.2亿元（同比+26.1%）、87.2亿元（同比+14.3%）、35.6亿元（同比+17.9%）、32.4亿元（同比+12.1%）。物业蝶城战略初见成效，累计布局蝶城584个，蝶城内新增项目个数205个，完成对38个蝶城试点项目推进供应链改造。
　　融资成本保持行业低位，信用水平良好。报告期末公司有息负债3141亿元，扣除预收后资产负债率为67.6%，净负债率为43.7%，现金短债比为2.1。报告期内，公司积极降低融资成本，综合融资成本为4.06%，相比去年下降5bp，报告期内发行信用债301亿元，发债利率在2.90-2.95%。公司拟每股派息0.68元，分红率约36%。
　　投资建议：公司作为地产开发龙头和多元化发展龙头，凭借良好信用水平穿越行业周期，将受益于行业格局改善。由于行业景气度下行，我们调整公司盈利预测，预计2023-25年EPS为2.01/2.09/2.30元，对应PE为7.6/7.28/6.61倍。
　　风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复。