市场表现：本周REITs指数下跌0.75%，其中经营权类下跌0.56%，产权类下跌1.05%。沪深300累计上涨0.66%，中证500指数上涨1.66%，中证全债指数下跌0.05%，中债1年期国债指数下跌0.04%，中债10年期国债指数下跌0.03%，中证转债指数上涨0.65%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.61、0.53、0.50，与沪深300、中证500相关性分别为-0.45、-0.32。
　　主要政策/会议：1）2月17日，中基协资产证券化业务委员会《2023年第一次工作会议》召开。会议建议进一步拓宽REITs试点资产类型，研究调整项目收益率和资产规模要求，推动扩募常态化发行，提高二级市场流动性，优化推荐审核流程，明确大类资产准入和信息披露标准，探索建立多层次REITs市场，推动REITs专项立法研究。2）2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。3）2月20日，中国证券投资基金业协会起草了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，落实中国证监会开展不动产私募投资基金试点要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务。4）2月24日，人民银行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》公开征求意见。征求意见提出，稳步发展房地产投资信托基金（REITs）及其相关试点工作。
　　重点事件：1）2月17日，兴义水务基础设施REITs项目服务机构选聘中标候选人公示，西南证券和兴银基金中标，发行承做费率0.75%，存续期管理费0.28%/年。2）2月17日，龙江广电网络公募REITs咨询服务项目采购公告发布，根据公开消息，目前黑龙江已经启动三单公募REITs项目咨询服务招标工作，资产领域范围包括：供热、供水以及此单广电网络。3）2月24日，湖南广发隆平高科技园创业服务有限公司拟以持有的产业园资产作为基础资产开展公募REITs的申报发行工作。
　　本周交易量：本周REITs交易活跃度降低。周内交易金额为17.7亿（-19.9%），交易量为3.4亿份（-24.5%），日均换手率为1.2%（-0.4pct）。其中，产业园区5.4亿（-23.0%)，仓储物流2.6亿(-43.7%)，清洁能源0.6亿(-11.2%)，生态环保0.9亿，高速公路6.7亿(+5.0%)，保租房1.4亿(-28.3%)。
　　投资建议：本周不动产私募投资基金试点方案出台，是监管落实“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。预计将引入机构投资者进入基础设施等不动产市场，也会出现专业的以不动产投资为主要业务的私募基金公司，有力的促进Pre-REITs市场发展，为公募REITs底层资产扩围打下基础。建议关注扩容、扩募及相关运营稳健REITs等机会。
　　风险提示：基础设施项目的行业及项目运营风险；现金流预测偏差风险；相关支持政策调整风险。
　　

研究报告全文：TableInfo1TableDate证券研究报告发布时间2023-02-25TableTitleTableInvest证券研究报告策略专题报告优于大势东北公募REITs周报上次评级优于大势迎来重磅利好证监会启动不动产私募基金试点Pre-REITs报告摘要相关数据TableSummary市场表现本周REITs指数下跌075其中经营权类下跌056产145权类下跌105沪深300累计上涨066中证500指数上涨166135中证全债指数下跌005中债1年期国债指数下跌004中债10年125115期国债指数下跌003中证转债指数上涨065上市以来REITs与105十年期国债一年期国债中证转债相关性分别为与06105305095沪深300中证500相关性分别为-045-0328575主要政策会议12月17日中基协资产证券化业务委员会2023年第一次工作会议召开会议建议进一步拓宽REITs试点资产类型研REITs指数上证指数究调整项目收益率和资产规模要求推动扩募常态化发行提高二级市场流动性优化推荐审核流程明确大类资产准入和信息披露标准探TableTrendREITs涨跌幅1M3M上市以来绝对收益2000591446索建立多层次市场推动专项立法研究月日REITsREITs2220相对收益193-4102189证监会启动不动产私募投资基金试点工作进一步发挥私募基金多元化行业数据TableMarket资产配置专业投资运作优势满足不动产领域合理融资需求月32成分股数量只2520日中国证券投资基金业协会起草了不动产私募投资基金试点备案总市值亿87972指引试行落实中国证监会开展不动产私募投资基金试点要求流通市值亿38662规范私募投资基金从事不动产投资业务42月24日人民银行银相关报告TableReport保监会就关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿公开征公募REITs2022年度中期投资策略绿杨烟求意见征求意见提出稳步发展房地产投资信托基金REITs及其相外晓寒轻无边光景一时新关试点工作--20220718重点事件12月17日兴义水务基础设施REITs项目服务机构选聘研精覃思保租房REITs的前世今生与研究中标候选人公示西南证券和兴银基金中标发行承做费率075存框架续期管理费年月日龙江广电网络公募咨询服0282217REITs--20220831务项目采购公告发布根据公开消息目前黑龙江已经启动三单公募疫情之下三季度REITs表现如何REITs项目咨询服务招标工作资产领域范围包括供热供水以及此--20221113单广电网络32月24日湖南广发隆平高科技园创业服务有限公司拟以持有的产业园资产作为基础资产开展公募REITs的申报发行工作2023年C-REITs投资策略潮平两岸阔风正一帆悬本周交易量本周交易活跃度降低周内交易金额为亿REITs177---20230107199交易量为34亿份-245日均换手率为12-04pct公募REITs周报市场延续年后上涨态势其中产业园区54亿-230仓储物流26亿-437清洁能源06亿-112生态环保09亿高速公路67亿50保租房14亿-多地多主体加速推进REITs相关工作283--20230219TableAuthor投资建议本周不动产私募投资基金试点方案出台是监管落实促进房地产业良性循环和健康发展决策部署健全资本市场功能促进房研究分析师吴胤翔地产市场盘活存量支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举执业证书编号S055052203000318675558630chenxrnesccn措预计将引入机构投资者进入基础设施等不动产市场也会出现专业的以不动产投资为主要业务的私募基金公司有力的促进Pre-REITs市场发展为公募REITs底层资产扩围打下基础建议关注扩容扩募及相关运营稳健REITs等机会风险提示基础设施项目的行业及项目运营风险现金流预测偏差风险相关支持政策调整风险请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop策略专题报告目录1主要事件梳理411本周主要事件412本周主要政策及会议413本周市场主要动态62本周市场表现621本周主要指数市场表现622本周REITs市场价格表现823本周REITs及对应板块表现924本周REITs市场交易情况1425本周REITs估值情况153主要项目进展154投资建议175风险提示17图表目录图1REITs与股市相关性7图2REITs与国债和企业债相关性7图3REITs与股市相关系数月度拟合8图4REITs与债市相关系数月度拟合8图5REITs指数整体表现8图6产业园区REITs及相关板块整体表现10图7仓储物流REITs及相关板块整体表现10图8高速公路REITs及相关板块整体表现10图9生态环保REITs及相关板块整体表现10图10清洁能源REITs及相关板块整体表现10图11保租房REITs及相关板块整体表现10图12浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价表现11图13华夏中国交建REIT与中国交建股价表现11图14华夏越秀高速REIT与越秀交通股价表现12图15富国首创水务REIT与首创环保股价表现12图16中航首钢绿能REIT与首钢股份股价表现12图17华安张江光大REIT与张江高科股价表现12图18博时蛇口产园REIT与招商蛇口股价表现12图19红土盐田港REIT与盐田港集团股价表现12图20国金中国铁建REIT与中国铁建股价表现13图21鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价表现13请务必阅读正文后的声明及说明219TablePageTop策略专题报告图22国君临港REIT与上海临港股价表现13图23华夏和达高科REIT与和达科技股价表现13图24嘉实京东REIT与京东股价表现13图25本周各个板块REITs交易情况14图26本周REITs交易情况14表1不动产私募投资基金试点备案指引试行概览4表2本周主要政策及会议5表3本周市场主要动态6表4本周主要指数市场表现6表5本周REITs市场表现9表6本周REITs指数与对应股票板块相关性情况9表7本周REITs对应上市公司表现11表8本周REITs估值情况15表9本周REITs项目审批进展15表10扩募REITs项目基本信息16请务必阅读正文后的声明及说明319TablePageTop策略专题报告1主要事件梳理11本周主要事件2月20日证监会为进一步发挥私募基金多元化资产配置专业投资运作优势满足不动产领域合理融资需求启动不动产私募投资基金试点工作同日中国证券投资基金业协会起草了不动产私募投资基金试点备案指引试行表1不动产私募投资基金试点备案指引试行概览名称内容目的为了进一步发挥私募基金多元化资产配置专业投资运作优势满足不动产领域合理融资需求此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关促进房地产业良性循环和健康发展决策部署健全资意义本市场功能促进房地产市场盘活存量支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措由于不动产私募投资基金的投资范围投资方式资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异证监会监管政策指导基金业协会在私募股权投资基金框架下新设不动产私募投资基金类别采取差异化的监管政策原则试点先行稳妥推进支持房地产市场平稳健康发展促进不动产市场盘活存量防范风险转型发展参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定公司治理健全实缴资本符合要求主要出资基金管理人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员最人要求近三年未发生重大违法违规行为等基金投资特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基础设施项目等范围需要有更高的风险识别能力和风险承担能力试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民投资者要币且以机构投资者为主有自然人投资者的自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20求基金投资方式也将有一定限制基金规模不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币在符合一定要求前提下可以扩募限制鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的在涉及关于加强私募投资基金监管的若干规定第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排但不动产私募投资基金须持有被投企业75以风险控制上股权或者持有被投企业51以上股权且被投企业提供担保可实现资产控制和隔离试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离其他规范基金托管基金合同必备条款关联交易基金杠杆禁止行为特殊风险揭示基金备案信息披露和要求报送符合试点要求的私募股权投资基金管理人可在开展基金募集管理等业务活动前向基金业协会报送相关申报流程材料开展不动产私募投资基金试点并依照规定进行产品备案数据来源证监会公众号东北证券12本周主要政策及会议12月17日中基协资产证券化业务委员会2023年第一次工作会议在上海召开会议建议进一步拓宽试点资产类型研究调整项目收益率和资产规模要求推动扩募常态化发行提高二级市场流动性优化推荐审核流程明确大类资产准入和信息披露标准探索建立多层次REITs市场推动REITs专项立法研究22月20日为进一步发挥私募基金多元化资产配置专业投资运作优势满足不动产领域合理融资需求证监会启动了不动产私募投资基金试点工作32月20日为促进资本市场支持房地产市场平稳健康发展落实中国证监会开展不动产私募投资基金试点要求规范私募投资基金从事不动产请务必阅读正文后的声明及说明419TablePageTop策略专题报告投资业务根据相关法律法规和中国证监会规定中国证券投资基金业协会起草了不动产私募投资基金试点备案指引试行42月24日人民银行银保监会就关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿公开征求意见征求意见提出稳步发展房地产投资信托基金REITs稳步推进房地产投资信托基金REITs试点工作表2本周主要政策及会议时间主体政策会议内容上海证券交易所贵上交所及贵上海证券交易所贵州省地方金融监管局贵州证监局贵州股交中心联2023州资本市场服务周州省地方金合举办的2023年上海证券交易所贵州资本市场服务周债券市场业务215债券市场业务专融监管局等专题培训会议在贵阳举行会议提出公募REITs等方面取得新突破题培训会议为推动重庆市基础设施领域不动产投资信托基金REITs有序发展有效关于重庆市推进基重庆市发改盘活存量资产形成市场主导的投资内生增长机制提升资本市场服务实2023础设施不动产投资信委等8个部体经济的质效促进全市基础设施高质量发展重庆市发改委等8部门联217托基金REITs产业门合印发关于重庆市推进基础设施不动产投资信托基金REITs产业发展发展的若干措施的若干措施的通知中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会2023年第一次工作会议在上海召开会议建议进一步拓宽试点资产类型研究调整项目收益20232023年第一次工作中基协率和资产规模要求推动扩募常态化发行提高二级市场流动性优化推217会议荐审核流程明确大类资产准入和信息披露标准探索建立多层次REITs市场推动REITs专项立法研究为进一步发挥私募基金多元化资产配置专业投资运作优势满足不动产领域合理融资需求证监会启动了不动产私募投资基金试点工作此次试2023证监会启动不动产私中国证监会点工作是证监会落实党中央和国务院有关促进房地产业良性循环和健康220募投资基金试点发展决策部署健全资本市场功能促进房地产市场盘活存量支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措为促进资本市场支持房地产市场平稳健康发展落实中国证监会开展不动不动产私募投资基2023产私募投资基金试点要求规范私募投资基金从事不动产投资业务根据中基协金试点备案指引试220相关法律法规和中国证监会规定中国证券投资基金业协会起草了不动行产私募投资基金试点备案指引试行济南高新区举行山东省首单Pre-REITs业务揭牌和公募REITs签约仪山东省首单Pre-2023式济高控股与兴业证券签订公募REITs合作协议济高控股与兴济南高新区REITs业务揭牌和公募223业银行济南分行签订战略合作协议并为山东省首单Pre-REITs业务REITs签约仪式落地揭牌北京城市副中心加北京市通州区人民政府办公室印发北京城市副中心加快推动全球财富管2023北京市通州快推动全球财富管理理中心建设实施方案的通知创新性提出了支持优质基础设施建设领223区人民政府中心建设实施方案的域不动产投资基金REITs基金管理人入驻并依托副中心产业项目探索通知管理人中管理人MOM基金中基金FOF等产品研发人民银行银保监会就关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿公开征求意见征求意见提出稳步发展房地产投资信托基金关于金融支持住房REITs稳步推进房地产投资信托基金REITs试点工作在把控风2023人民银行租赁市场发展的意见险前提下募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房支持房224银保监会征求意见稿地产投资信托基金REITs份额交易流通促进长期稳定经营防范短期炒作优先支持雄安新区海南自由贸易港深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投请务必阅读正文后的声明及说明519TablePageTop策略专题报告资信托基金REITs试点为利用各类建设用地含集体建设用地企事业单位自有空闲土地等依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持数据来源公开信息东北证券13本周市场主要动态12月17日兴义水务基础设施REITs项目服务机构选聘中标候选人公示排名第1为西南证券股份有限公司和兴银基金管理有限责任公司发行承做费率075存续期管理费028年22月17日龙江广电网络公募REITs咨询服务项目采购公告发布根据公开消息目前黑龙江已经启动三单公募REITs项目咨询服务招标工作资产领域范围包括供热供水以及此单广电网络32月24日湖南广发隆平高科技园创业服务有限公司启动产业园公募REITs项目基金管理人及资产支持专项计划管理人招标湖南广发隆平高科技园创业服务有限公司拟以持有的产业园资产作为基础资产开展公募REITs的申报发行工作表3本周市场主要动态时间主体内容兴义水务基础设施REITs项目服务机构选聘中标候选人公示排名第1为西南证券股份有限公20232兴义水务基司和兴银基金管理有限责任公司发行承做费率075存续期管理费028年第2名华夏17础设施REIT基金管理有限公司和中信证券股份有限公司发行承做费率080存续期管理费020年第三名上海国泰君安证券资产管理有限公司发行承做费率100存续期管理费020年20232龙江广电网龙江广电网络公募REITs咨询服务项目采购公告发布根据公开消息目前黑龙江已经启动三17络公募REIT单公募REITs项目咨询服务招标工作资产领域范围包括供热供水以及此单广电网络建信基金管理有限责任公司发布董事长变更及总裁代为履行董事长职务公告以及高级管20232建信中关村理人员变更公告刘军离任基金管理人董市长职务由总裁张军红代任基金管理人董事长宫18REIT永媛任职基金管理公司副总裁昆明市公租昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司选聘公募REITs基金管理人及专项计划管理人流标20232房公司公募公示至竞争性谈判申请文件递交的截止时间2023年2月23日1时00分递交竞谈判申文件23REITs的竞性谈判人不足5家本次招标流标20232广发隆平创湖南广发隆平高科技园创业服务有限公司启动产业园公募REITs项目基金管理人及资产支持24业园REIT专项计划管理人招标拟以持有的产业园资产作为基础资产开展公募REITs的申报发行工作数据来源公开信息东北证券2本周市场表现21本周主要指数市场表现本周REITs指数下跌075其中经营权类下跌056产权类下跌105沪深300累计上涨066中证500指数上涨166中证全债指数下跌005中债1年期国债指数下跌004中债10年期国债指数下跌003中证转债指数上涨065上市以来REITs与十年期国债一年期国债中证转债相关性分别为061053050与沪深300中证500相关性分别为-045-032表4本周主要指数市场表现请务必阅读正文后的声明及说明619TablePageTop策略专题报告数据来源wind东北证券公募REITs区别于股债汇等资产但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征前者体现在二级市场价格的波动后者体现在有稳定的高比例分红在收益表现上和股市债市的相关度呈现差异化特征是分散投资风险优化投资组合表现的合意标的上市以来REITs与十年期国债一年期国债中证转债相关性分别为061053050与沪深300中证500相关性分别为-045-032图1REITs与股市相关性图2REITs与国债和企业债相关性145145107135106135125105115125104105103115951021018510510075959965REITs指数中证转债REITs指数上证指数深证成指10年期国债指数右企业债指数右1年期国债指数右数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日注数据截止2023年2月25日请务必阅读正文后的声明及说明719TablePageTop策略专题报告图3REITs与股市相关系数月度拟合图4REITs与债市相关系数月度拟合100100050050000000-050-050-100-100上证指数深证成指10年期国债指数企业债指数数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日注数据截止2023年2月25日22本周REITs市场价格表现本周3支REITs上涨22支下跌整体下跌075其中嘉实京东REIT涨幅最大为053国君临港创新产业园REIT跌幅最大为381同期沪深300上涨066中证500指数上涨166中证全债指数下跌005中债1年期国债指数下跌004中债10年期国债指数下跌003中证转债指数上涨065上市以来REITs与十年期国债一年期国债中证转债相关性分别为061053050与沪深300中证500相关性分别为-045-032图5REITs指数整体表现15014013012011010090REITs指数经营权REITs指数产权REITs指数数据来源Wind东北证券注数据截止2023年2月25日请务必阅读正文后的声明及说明819TablePageTop策略专题报告表5本周REITs市场表现数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日23本周REITs及对应板块表现231本周REITs及对应股票板块表现REITs上市以来仓储物流REITs与对应板块相关性较强具体看仓储物流高速公路产业园区生态环保清洁能源保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为075-005-064015-047-014近一个月生态环保REITs清洁能源REITs保租房REITs与对应板块相关性较强仓储物流高速公路产业园区生态环保清洁能源保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为071-013050081-085077表6本周REITs指数与对应股票板块相关性情况相关系数REITs指数股票指数上市以来近三月近一月产业园区REITs指数园区开发长江-063607540499仓储物流REITs指数仓储物流申万075406420709生态环保REITs指数证监会生态环保和治理015307340806高速公路REITs指数高速公路精选指数-00520693-0134清洁能源REITs指数清洁能源指数-0473-0291-0849保租房REITs指数房屋租赁指数-014107520765数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日请务必阅读正文后的声明及说明919TablePageTop策略专题报告图6产业园区REITs及相关板块整体表现图7仓储物流REITs及相关板块整体表现1601601501501401401301301201201101101009010080907080园区开发长江产业园区REITs指数仓储物流申万仓储物流REITs指数数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日注数据截止2023年2月25日图8高速公路REITs及相关板块整体表现图9生态环保REITs及相关板块整体表现12520012018011516011014010512010010095809060高速公路精选指数高速公路REITs指数证监会生态环保和治理生态环保REITs指数数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日注数据截止2023年2月25日图10清洁能源REITs及相关板块整体表现图11保租房REITs及相关板块整体表现1501501401401301301201201101101001009090808070706060清洁能源清洁能源REITs指数房租租赁指数保租房REITs指数数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日注数据截止2023年2月25日请务必阅读正文后的声明及说明1019TablePageTop策略专题报告232本周REITs对应上市公司表现上市以来华安张江光大REIT和博时蛇口产业园REIT与其对应股票具有一定相关性其余与对应股票无明显相关关系近一个月REITs与对应股票板中浙商沪杭甬REIT与其对应股票具有一定相关性其余与对应股票无明显相关关系表7本周REITs对应上市公司表现收盘价当日当周当月股票近一个月近三个月上市至今股票代码股票简称相应REITs年涨幅元涨幅涨幅涨幅PB相关度相关度相关度601800SH中国交建华夏中国交建REIT913-1193876781342062-044506180139600008SH首创环保富国首创水务REIT294034173068389113-0106050300070567HK浙江沪杭甬浙商沪杭甬REIT012300018273362178175083906450380600895SH张江高科华安张江光大REIT1266-031161-008116416804030552-0821000959SZ首钢股份中航首钢绿能REIT4150005875331008066-00050658-0061000088SZ盐田港红土盐田港REIT524019135-2063351260020-0168-03631052HK越秀交通基建华夏越秀高速REIT446-089000-3674940580324-08210077001979SZ招商蛇口博时蛇口产园REIT1445-048-034-2691441136054804350816601186SH中国铁建国金中国铁建REIT807-062307202440050058900220009000027SZ深圳能源鹏华深圳能源REIT62-016081016-25210503390248-0056600848SH上海临港国君临港创新产业园REIT1222-016099-073252200-024405330091688296SH和达科技华夏和达高科REIT30193645121961670438-0539051605169618HK京东集团-SW嘉实京东REIT1784-475-1529-2297-1898230-0704-0704-0704数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日图12浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价表现图13华夏中国交建REIT与中国交建股价表现12151151411131051012951191085988浙商沪杭甬REIT浙江沪杭甬股价2华夏中国交建REIT中国交建数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日注数据截止2023年2月25日请务必阅读正文后的声明及说明1119TablePageTop策略专题报告图14华夏越秀高速REIT与越秀交通股价表现图15富国首创水务REIT与首创环保股价表现118107968574653华夏越秀高速REIT越秀交通基建股价2富国首创水务REIT首创环保股价5数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日注数据截止2023年2月25日图16中航首钢绿能REIT与首钢股份股价表现图17华安张江光大REIT与张江高科股价表现22520451841614351231025862中航首钢绿能REIT首钢股份华安张江光大REIT张江高科股价100数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日注数据截止2023年2月25日图18博时蛇口产园REIT与招商蛇口股价表现图19红土盐田港REIT与盐田港集团股价表现45454435353325252215博时蛇口产园REIT招商蛇口股价5红土创新盐田港REIT盐田港股价20数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日注数据截止2023年2月25日请务必阅读正文后的声明及说明1219TablePageTop策略专题报告图20国金中国铁建REIT与中国铁建股价表现图21鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价表现1291158117105610595493国金中国铁建REIT中国铁建鹏华深圳能源REIT深圳能源股价20数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日注数据截止2023年2月25日图22国君临港REIT与上海临港股价表现图23华夏和达高科REIT与和达科技股价表现593635573455333253315132949284727国泰君安临港创新产业园REIT上海临港股价7华夏和达高科REIT和达科技股价9数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日注数据截止2023年2月25日图24嘉实京东REIT与京东股价表现44424038363432嘉实京东仓储基础设施REIT京东集团股价53数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日请务必阅读正文后的声明及说明1319TablePageTop策略专题报告24本周REITs市场交易情况本周REITs交易活跃度降低周内交易金额为177亿-199交易量为34亿份-245日均换手率为12-04pct其中产业园区54亿-23014亿份-22513-05pct仓储物流26亿-43706亿份-43711-12pct清洁能源06亿-11201亿份-11108-01pct生态环保09亿-30902亿份-28909-04pct高速公路67亿5007亿份471000pct保租房14亿-28305亿份-29012-05pct图25本周各个板块REITs交易情况80000257000020600005000015400001030000200000510000000高速公路生态环保产业园区仓储物流清洁能源保租房本周交易金额上周交易金额本周日均换手率上周日均换手率数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日图26本周REITs交易情况250006050200004015000301000020500010000本周交易金额万元上周交易金额本周日均换手率上周日均换手率数据来源wind东北证券注数据截止2023年2月25日请务必阅读正文后的声明及说明1419TablePageTop策略专题报告25本周REITs估值情况本周中债估值收益率在145到875之间其中估值收益率较高的有平安广州广河REIT875华夏中国交建REIT756估值收益率较低的有华安张江光大园REIT222鹏华深圳能源REIT145PV乘数方面整体在077到147之间其中PV乘数较高的有国君临港创新产业园REIT147鹏华深圳能源REIT145PV乘数较低的有华夏中国交建REIT082平安广州广河REIT077表8本周REITs估值情况数据来源中国债券信息网wind东北证券注数据截止2023年2月25日3主要项目进展根据交易所公开信息目前有4只REITs处于审批及发行阶段包括2只新能源REITs1只产业园REIT和1只高速公路REIT表9本周REITs项目审批进展中信建投国家电投新能中航京能光伏封闭式中金湖北科投光谷产业园中金山高集团高速公路封闭名称源封闭式基础设施证券基础设施证券投资基封闭式基础设施证券投资式基础设施证券投资基金投资基金金基金所处阶段已反馈已反馈已反馈已反馈更新时间20221213202302172023021620230120待基金管理人等回复监管反下一阶段待修改及回复待修改及回复待修改及回复馈意见预计时间-30个工作日30个工作日30个工作日请务必阅读正文后的声明及说明1519TablePageTop策略专题报告京能国际能源发展国家电力投资集团有限北京有限公司湖北省科技投资集团有限主要原始权益人山东高速集团有限公司公司国家电投集团江苏联合光伏常州投公司电力有限公司资集团有限公司基础设施项目类型高速公路能源基础设施能源基础设施园区基础设施滨海北H1项目滨海京能光伏项目具体鄄菏高速项鄄菏高速项光谷软件园互联网项具体基础资产北H2项目配套运维包括榆林光伏项目目目驿站项目晶泰光伏项目目标募集规模亿元313675132912162基金存续期19年44年20年30年类别特许经营类特许经营类特许经营类产权类光伏电力销售商品产业园区物业租赁物业收入来源路桥收费风力发电收入销售和服务业务管理产业增值中信建投基金管理有限中航基金管理有限公基金管理人中金基金管理有限公司中金基金管理有限公司公司司数据来源上交所网站深交所网站东北证券表10扩募REITs项目基本信息名称中金普洛斯REIT富国首创水务REIT华安张江光大REIT红土创新盐田REIT博时招商蛇口REIT所处阶段已反馈已反馈已反馈已受理已受理更新时间20221272022127202212720221272022127待基金管理人等回复监待基金管理人等回待基金管理人等回待基金管理人等回待基金管理人等回复监管反馈下一阶段管反馈意见复监管反馈意见复监管反馈意见复监管反馈意见意见预计时间-----上海张江集团主要原始权益普洛斯中国控股有限公北京首创生态环保有限公司上海张江深圳市盐田港物流招商局光明科技园有限公司人司集团股份有限公司集成电路产业区开有限公司发有限公司基础设施项目仓储物流水务产业园区仓储物流产业园区类型污水处理特许经营招商局光明科技园科技企业加扩募资产三个仓储物流园区项目张润大厦世纪物流园PPP项目速器二期项目目标募集规模160410351637041438亿元至2047年9月29至2057年6月基金存续期50年40年50年日29日类别产权类特许经营类产权类产权类产权类物业出租综合管租金收入物业费收入停车收入来源租金和管理费收入污水处理费收入房屋租赁理服务费位收入富国基金管理有限华安基金管理有限红土创新基金管理基金管理人中金基金管理有限公司博时基金管理有限公司公司公司有限公司数据来源募集说明书东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1619TablePageTop策略专题报告4投资建议本周不动产私募投资基金试点备案指引试行出台是落实促进房地产业良性循环和健康发展决策部署健全资本市场功能促进房地产市场盘活存量支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措预计将引入机构投资者进入基础设施等不动产市场也会出现专业的以不动产投资为主要业务的私募基金公司有力的促进Pre-REITs市场发展为公募REITs底层资产扩围打下基础建议关注扩容扩募及相关运营稳健REITs等机会5风险提示基础设施项目的行业及项目运营风险现金流预测偏差风险相关支持政策调整风险请务必阅读正文后的声明及说明1719TablePageTop策略专题报告研究团队简介TableIntroduction吴胤翔同济大学建筑与土木工程硕士现任东北证券房地产组首席分析师5年房地产研究经验担任多家财经媒体特约专家研究覆盖房地产开发物业管理商业运营房产中介REITs等2019年加入东北证券研究所执业证书编号S0550522030003喻杰清华大学土木工程硕士厦门大学环境科学经济学本科3年房地产开发运营管理和项目管理经验现任东北证券房地产组研究助理研究主要覆盖房地产开发2022年加入东北证券研究所执业证书编号S0550122050029陈希瑞清华大学工学硕士曾就职于国开行从事基础设施业务现任东北证券房地产组研究人员研究主要覆盖基础设施公募REITs及相关REITs概念股2022年加入东北证券研究所执业证书编号S0550122060014重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师本报告遵循合规客观专业审慎的制作原则所采用数据资料的来源合法合规文字阐述反映了作者的真实观点报告结论未受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明买入未来6个月内股价涨幅超越市场基准15以上股票增持未来6个月内股价涨幅超越市场基准5至15之间投资评级中所涉及的市场基准投资中性未来6个月内股价涨幅介于市场基准-5至5之间评级A股市场以沪深300指数为市场基准新三板市场以三板成指针对协议转说明减持未来6个月内股价涨幅落后市场基准5至15之间让标的或三板做市指数针对做市卖出未来6个月内股价涨幅落后市场基准15以上转让标的为市场基准香港市场以摩根士丹利中国指数为市场基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普行业优于大势未来6个月内行业指数的收益超越市场基准500指数为市场基准投资同步大势未来6个月内行业指数的收益与市场基准持平评级说明落后大势未来6个月内行业指数的收益落后于市场基准请务必阅读正文后的声明及说明1819TablePageTop策略专题报告TableSales东北证券股份有限公司网址httpwwwnesccn电话400-600-0686地址邮编中国吉林省长春市生态大街6666号130119中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座100033中国上海市浦东新区杨高南路799号200127中国深圳市福田区福中三路1006号诺德中心34D518038中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西122号之二星辉中心15楼510630机构销售联系方式姓名办公电话手机邮箱公募销售华东地区机构销售王一副总监021-6100180213761867866wangyi1nesccn吴肖寅021-6100180317717370432wuxiaoyinnesccn李瑞暄021-6100180218801903156lirxnesccn周嘉茜021-6100182718516728369zhoujqnesccn陈梓佳021-6100188719512360962chenzjnesccn屠诚021-6100198613120615210tuchengnesccn康杭021-6100198618815275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