导读：2022年我们在《REITs国际观与放眼望手册》中将新型大类资产REITs的本质、分类和投资特性进行深度分析拆解，并从REITs的制度建设与发展路径、不动产市场未来发展新趋势两个维度对C-REITs发展进行展望。2022年12月，我们在《REITs投资价值分析手册—— 2023公募REITs年度展望》中指出，随着REITs价值逐步被市场所认识，2023年REITs表现也将更分化，并聚焦不同资产类型REITs独特的投资价值，重点拆解REITs产融双重特性中资产端的表现，围绕资产所在行业发展、REITs底层资产的基本面表现、REITs估值表现进行分析。2022年REITs市场有起有伏，底层资产经营表现也受到诸多超预期因素影响导致表现分化。本文回顾了REITs一级发行和二级市场表现，并梳理了国内REITs政策的演进，详细分析了不同类型REITs2022Q4及2022全年业绩和经营表现。
　　 REITs市场回顾：发行趋热市场扩容，Q4指数整体下行。一级发行：发行节奏加快，首日涨幅回落。2022年下半年，REITs发行速度明显加快，成功发行11单REITs，发行数量接近2021年全年和2022年上半年合计数量。2021年上市的9只REITs上市首日涨跌幅在1%-15%之间，2021年12月到2022年10月上市REITs首日涨幅除华夏中国交建REIT和国金中国铁建REIT以外涨幅均超20%，2022年11月以来新上市REIT首日涨跌幅有所下降，中金安徽交控REIT成为首支上市首日破发REITs。二级表现：总体震荡下行，产权类相对占优。2022Q1 REITs总指数延续2021年上行趋势后大幅回调。2022Q2REITs总指数小幅下行1.50%，经营权和产权类REITs在3月中旬至4月中旬共同经历8.30%左右的小幅上行后，从四月中旬起开始回调，至2022年6月初，经营权REITs下跌9.80%，产权类REITs下跌7.89%。2022Q3REITs总指数震荡上行2.65%，经营权和产权类REITs表现分化加剧，从6月初分化开始至9月底期间，产权类REITs上行13.85%，经营权REITs仅上行0.49%。2022Q4REITs指数持续下行，产权类下跌12.92%，而经营权相对抗跌，下跌8.16%。
　　政策分析及展望：REITs制度不断完善，将迈入常态化发行阶段。2022年之前，REITs政策主要在制度设计方面，首批公募REITs顺利上市。2018年2月9日，深交所发布《发展战略规划纲要（2018-2020年）》，开始研究探索发行公募REITs，引入多元化投资者。2020年8月6日证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，聚焦基础设施领域开展公募REITs试点，大大推进首批公募REITs上市进程。自2021年6月21日首批9只基础设施公募REITs产品上市后，相关法律法规继续不断完善。2022年上半年，公募REITs政策进一步完善，扩募政策正式出台。试点税收政策降低了原始权益人税负成本，公募REITs发行积极性提高。银保机构对保障性租赁住房金融支持力度不断加大，提供针对性的配套金融产品和服务。扩募政策正式出台，助力我国公募REITs市场健康发展。2022年9月27日，迎来首批5只REITs产品扩募，扩募政策给公募REITs带来较大的成长潜力，公募REITs市场规模将有望稳健提升。2022年下半年至今，REITs底层资产类型进一步丰富，REITs迈入常态化发行阶段。2022年8月31日，全国首批3只保障性租赁住房REITs上市，鹏华深圳能源REIT于2022年7月26日上市发行，是国内清洁能源领域首只公募REITs产品。2022年12月8日，证监会副主席李超提出研究将市场化的长租房及商业不动产等纳入REITs领域。2022年12月25日，国家发展改革委投资司副司长韩志峰提出，2023年基础设施REITs很可能会进入快速发展期，制度规则将更完善，资产类型更丰富，市场运行更稳健。并且提出“到明年年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元”的积极展望。
　　2022Q4业绩分析：完成度表现分化，不利因素影响将缓解。园区基础设施：Q4环比修复明显，整体完成度较高。东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT营收完成度均超预期，博时蛇口园区REIT、华安张江光大REIT和建信中关村REIT完成度相对较低。2022Q4 EBITDA方面，除建信中关村REIT完成度不及预期，其余REITs完成度均超预期。仓储物流：Q4业绩环比微降，经营表现相对稳健。仓储物流方面运营情况相对稳健，年化EBITDA均与说明书预测值基本持平。红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT四季度营收环比同比均比较稳定。能源基础设施：Q4环比下降明显，年化完成率超预期。鹏华深圳能源REIT四季度营收情况较三季度略有下滑，但结合全年整体经营情况仍是继续超出预期。保障性租赁住房：Q4业绩符合预期，整体运营情况良好。2022年四季度经营表现整体稳健，年化营收均略高于预期，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT的2022年年化营业收入完成度分别为101.7%、102.9%、103.4%。交通基础设施：Q4业绩受疫情影响，23年修复可期。由于四季度疫情影响，导致不同程度的车流量持续下降，再加上通行费减免优惠政策的实行，两方面因素共同作用导致整体营收环比显著下降。披露四季报

研究报告全文：TableMain证券研究报告策略专题2023年02月07日策略专题市场扩容与震荡业绩分化及修复公募REITs2022年回顾及四季报分析证券分析师吴开达TableSummary投资要点资格编号S0120521010001邮箱wukdteboncomcn肖峰导读2022年我们在REITs国际观与放眼望手册中将新型大类资产REITs的资格编号S0120522080003本质分类和投资特性进行深度分析拆解并从REITs的制度建设与发展路径不动产市场未来发展新趋势两个维度对C-REITs发展进行展望2022年12月邮箱xiaofengteboncomcn我们在REITs投资价值分析手册2023公募REITs年度展望中指出随着REITs价值逐步被市场所认识2023年REITs表现也将更分化并聚焦不同研究助理资产类型REITs独特的投资价值重点拆解REITs产融双重特性中资产端的表现围绕资产所在行业发展REITs底层资产的基本面表现REITs估值表现进行分析2022年REITs市场有起有伏底层资产经营表现也受到诸多超预期因素影相关研究响导致表现分化本文回顾了REITs一级发行和二级市场表现并梳理了国内REITs政策的演进详细分析了不同类型REITs2022Q4及2022全年业绩和经营内资稳健典范社保基金以1表现社保基金资产配置A股配置交易信息入手202326REITs市场回顾发行趋热市场扩容Q4指数整体下行一级发行发行节奏加2开年颠簸原因与应对快首日涨幅回落2022年下半年REITs发行速度明显加快成功发行11单202325REITs发行数量接近2021年全年和2022年上半年合计数量2021年上市的9只REITs上市首日涨跌幅在1-15之间2021年12月到2022年10月上市3REITs市场上涨各级政策支持REITs首日涨幅除华夏中国交建REIT和国金中国铁建REIT以外涨幅均超20推动REITs发行周观REITs2023年2022年11月以来新上市REIT首日涨跌幅有所下降中金安徽交控REIT成为首2月第1周-202324支上市首日破发REITs二级表现总体震荡下行产权类相对占优2022Q1REITs4全面注册制推进近端次新大幅总指数延续2021年上行趋势后大幅回调2022Q2REITs总指数小幅下行150上涨周观新股2023年2月第经营权和产权类REITs在3月中旬至4月中旬共同经历830左右的小幅上行1周202324后从四月中旬起开始回调至2022年6月初经营权REITs下跌980产权类REITs下跌7892022Q3REITs总指数震荡上行265经营权和产权类5全面注册制解析202322REITs表现分化加剧从6月初分化开始至9月底期间产权类REITs上行1385经营权REITs仅上行0492022Q4REITs指数持续下行产权类下跌1292而经营权相对抗跌下跌816政策分析及展望REITs制度不断完善将迈入常态化发行阶段2022年之前REITs政策主要在制度设计方面首批公募REITs顺利上市2018年2月9日深交所发布发展战略规划纲要2018-2020年开始研究探索发行公募REITs引入多元化投资者2020年8月6日证监会发布公开募集基础设施证券投资基金指引试行聚焦基础设施领域开展公募REITs试点大大推进首批公募REITs上市进程自2021年6月21日首批9只基础设施公募REITs产品上市后相关法律法规继续不断完善2022年上半年公募REITs政策进一步完善扩募政策正式出台试点税收政策降低了原始权益人税负成本公募REITs发行积极性提高银保机构对保障性租赁住房金融支持力度不断加大提供针对性的配套金融产品和服务扩募政策正式出台助力我国公募REITs市场健康发展2022年9月27日迎来首批5只REITs产品扩募扩募政策给公募REITs带来较大的成长潜力公募REITs市场规模将有望稳健提升2022年下半年至今REITs底层资产类型进一步丰富REITs迈入常态化发行阶段2022年8月31日全国首批3只保障性租赁住房REITs上市鹏华深圳能源REIT于2022年7月26日上市发行是国内清洁能源领域首只公募REITs产品2022年12月8日证监会副主席李超提出研究将市场化的长租房及商业不动产等纳入REITs领域2022年12月25日国家发展改革委投资司副司长韩志峰提出2023年基础设施REITs很可能会进入快速发展期制度规则将更完善资产类型更丰富市场运行更稳健并且提出到明年年底基础设施REITs能够超过60只总发行规模超过2000请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题亿元的积极展望2022Q4业绩分析完成度表现分化不利因素影响将缓解园区基础设施Q4环比修复明显整体完成度较高东吴苏园产业REIT华夏合肥高新REIT国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT营收完成度均超预期博时蛇口园区REIT华安张江光大REIT和建信中关村REIT完成度相对较低2022Q4EBITDA方面除建信中关村REIT完成度不及预期其余REITs完成度均超预期仓储物流Q4业绩环比微降经营表现相对稳健仓储物流方面运营情况相对稳健年化EBITDA均与说明书预测值基本持平红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT四季度营收环比同比均比较稳定能源基础设施Q4环比下降明显年化完成率超预期鹏华深圳能源REIT四季度营收情况较三季度略有下滑但结合全年整体经营情况仍是继续超出预期保障性租赁住房Q4业绩符合预期整体运营情况良好2022年四季度经营表现整体稳健年化营收均略高于预期红土创新深圳安居REIT华夏北京保障房REIT中金厦门安居REIT的2022年年化营业收入完成度分别为101710291034交通基础设施Q4业绩受疫情影响23年修复可期由于四季度疫情影响导致不同程度的车流量持续下降再加上通行费减免优惠政策的实行两方面因素共同作用导致整体营收环比显著下降披露四季报的5只交通基础设施REITs四季度营收完成度均低于20年化营收完成度均低于90其中平安广州广河REIT和华夏中国交建REIT营收年化完成度低于80而随着疫情的好转以及2022年12月31日阶段性减免全国收费公路货车通行费优惠政策的结束预计交通基础设施方面REITs营业收入将迎来改善生态环保季节因素Q4环比降低基本完成全年目标受季节性等影响首创水务REIT和首钢绿能REIT四季度业绩均环比下降但整体波动较小基本完成全年目标中航首钢绿能REIT富国首创水务REIT四季度营收和EBITDA同比环比均有下滑而中航首钢绿能REIT年化EBITDA完成度依然达成达1099可分配金额及估值可供分配金额完成率较高交通基础设施估值分化较大2022Q4生态环保REITs可供分配金额完成度大幅超预期能源基础设施REITs年化可供分配金额完成度同样超预期园区基础设施REITs仓储物流REITs和保障性租赁住房REITs可供分配金额完成度较高交通基础设施REITs可供分配金额完成度不及预期估值方面截至2月4日园区基础设施PNAV在120-133之间仓储物流相对较高PNAV在129-135之间能源基础设施PNAV高达150但其PFFO相对较低保障性租赁住房PNAV在118-129之间产权类REITs估值整体分化较小交通基础设施PFFO在118-255之间生态环保PFFO在115-143之间收益权类REITs整体分化较大尤其是交通基础设施REITs风险提示REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况募集发行进度不及预期经济修复程度不及预期241请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题内容目录1REITs市场回顾发行趋热市场扩容Q4指数整体下行611一级发行发行节奏加快首日涨幅回落612二级表现总体震荡下行产权类相对占优82政策分析及展望REITs制度不断完善将迈入常态化发行阶段11212022年之前REITs政策主要在制度设计方面首批公募REITs顺利上市11222022年上半年公募REITs政策进一步完善扩募政策正式出台12232022年下半年至今REITs底层资产类型进一步丰富REITs迈入常态化发行阶段1432022Q4业绩分析完成度表现分化不利因素影响将缓解1631园区基础设施Q4环比修复明显整体完成度较高1732仓储物流Q4业绩环比微降经营表现相对稳健1933能源基础设施Q4环比下降明显年化完成率超预期2034保障性租赁住房Q4业绩符合预期整体运营情况良好2235交通基础设施Q4业绩受疫情影响23年修复可期2436生态环保季节因素Q4环比降低基本完成全年目标274可分配金额及估值可供分配金额完成率较高交通基础设施估值分化较大305风险提示39241请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图表目录图12022年下半年以来REITs发行节奏加快6图22022年11月以来新上市REIT首日涨幅有所下降7图3上市REITs类型分布按只数8图4上市REITs类型分布按市值8图52022年REITs总指数震荡下行9图6不同类型REITs指数表现10图7REITs成交活跃度与指数趋势近似市场扩容成交额有所上升11图82022年能源基础设施REITs营收完成度领先保障性租赁住房REITs和生态环保REITs顺利完成目标17图92022年能源基础设施REITsEBITDA年化完成度领先但Q4完成度较低园区基础设施REITs年化完成度较高保障性租赁住房REITs仓储物流REITs顺利完成目标17图10园区基础设施REITs营业收入完成度测算19图11园区基础设施REITsEBITDA完成度测算19图12仓储物流REITs营业收入完成度测算20图13仓储物流REITsEBITDA完成度测算20图14中金普洛斯REIT出租率略微下降租金稳定上涨20图15能源基础设施REIT营业收入完成度测算21图16能源基础设施REITEBITDA完成度测算21图17鹏华深圳能源REIT四季度产量下滑21图18保障性租赁住房营业收入完成度测算22图19保障性租赁住房EBITDA完成度测算22图20红土创新深圳安居REIT四个项目出租率保持高位22图21文龙家园项目出租率逐年上升熙悦尚郡波动下降23图22华夏北京保障房REIT各项目收缴率小幅下降23图23中金厦门安居REIT公寓出租率均较2021Q3有较大提升2022年末维持较高水平24图24交通基础设施REITs营业收入完成度测算24图25交通基础设施REITsEBITDA完成度测算24图26浙商沪杭甬REIT四季度日均通行车量高于2022年平均水平25341请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图27平安广州广河REIT高速项目2022年四季度免费车流量环比上升收费车流量环比下降26图28华夏越秀高速REIT四季度通行费收入同比明显下降26图29生态环保REITs营收完成度测算28图30生态环保REITsEBITDA完成度测算28图31中航首钢绿能REIT四季度垃圾处理量环比下降28图32中航首钢绿能REIT上网电量保持稳定28图33富国首创水务REIT项目各水厂四季度污水处理量小幅下降29图34富国首创水务REIT各水厂四季度污水平均处理量小幅下降29图35可供分配金额多数超预期完成交通基础设施REITs不及预期30图36园区基础设施REITs可供分配金额完成度测算31图37PNAV倍数估值结果东吴苏园REIT最低华安张江大REIT和建信中关村REIT较高32图38PFFO倍数估值结果国泰君安东久REIT最低华安张江光大REIT最高32图39仓储物流REITs可供分配金额完成度测算33图40PNAV倍数估值结果中金普洛斯REIT倍数更低33图41PFFO倍数估值结果红土盐田港REIT倍数更低33图42能源基础设施REITs可供分配金额完成度测算34图43PNAV倍数估值结果深圳鹏华能源REIT倍数高于其他产权类REITs34图44PFFO倍数估值结果深圳鹏华能源REIT倍数低于产权类REITs与经营权REITs接近35图45保障性租赁住房REITs可供分配金额完成度测算35图46PNAV倍数估值结果华夏华润有巢REIT最低华夏北京保障房REIT最高36图47PFFO倍数估值结果中金厦门安居REIT估值最高华夏北京保障房REIT估值最低36图48交通基础设施REITs可供分配金额完成度测算37图49PNAV倍数估值结果交通基础设施REITs倍数普遍较低华夏中国交建REIT最低37图50PFFO倍数估值结果交通基础设施REITs倍数差异较大华夏中国交建REIT最高38图51生态环保REITs可供分配金额完成度测算38图52PNAV倍数估值结果中航首钢绿能REIT更低39441请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图53PFFO倍数估值结果中航首钢绿能REIT更低39表12022年之前REITs政策主要在制度设计方面首批公募REITs顺利上市11表22022年上半年公募REITs政策进一步完善扩募政策正式出台13表32022年下半年至今REITs底层资产类型进一步丰富REITs迈入常态化发行阶段15表4浙商沪杭甬REIT项目四季度通行车辆总数同比下降25表5华夏中国交建REIT四季度各类车流量显著下降27541请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题导读2022年我们在REITs国际观与放眼望手册中将新型大类资产REITs的本质分类和投资特性进行深度分析拆解并从REITs的制度建设与发展路径不动产市场未来发展新趋势两个维度对C-REITs发展进行展望2022年12月我们在REITs投资价值分析手册2023公募REITs年度展望中指出随着REITs价值逐步被市场所认识2023年REITs表现也将更分化并聚焦不同资产类型REITs独特的投资价值重点拆解REITs产融双重特性中资产端的表现围绕资产所在行业发展REITs底层资产的基本面表现REITs估值表现进行分析2022年REITs市场有起有伏底层资产经营表现也受到诸多超预期因素影响导致表现分化本文回顾了REITs一级发行和二级市场表现并梳理了国内REITs政策的演进详细分析了不同类型REITs2022Q4及2022全年业绩和经营表现1REITs市场回顾发行趋热市场扩容Q4指数整体下行11一级发行发行节奏加快首日涨幅回落2022年下半年以来REITs发行节奏加快2021年6月21日中国境内首批9只基础设施公募REITs上市发行随后2021年下半年到2022年上半年共发行4只REITs发行速度趋缓2022年下半年REITs发行速度明显加快成功发行11单REITs发行数量接近2021年全年和2022年上半年合计数量其中2022年7月26日上市首支能源基础设施REITs鹏华深圳能源REIT8月31日上市首批保障性租赁住房REITs红土深圳安居REIT中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REITREITs基础资产类型进一步丰富同时2022年11月22日上市的中金安徽交控REIT总市值突破百亿成为目前发行市值最高REIT图12022年下半年以来REITs发行节奏加快103509300872506200541503100250100发行规模亿元右轴总数只资料来源Wind德邦研究所641请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题2022年11月以来新上市REIT首日涨幅有所下降2021年上市的9只REITs上市首日涨跌幅在1-15之间其中博时蛇口产园REIT首日涨幅最高达到147随后上市REITs首日涨跌幅进一步扩大2021年12月到2022年10月上市REITs首日涨幅除华夏中国交建REIT和国金中国铁建REIT以外涨幅均超20其中6只REITs首日涨停2022年11月以来新上市REIT首日涨跌幅有所下降中金安徽交控REIT成为首支上市首日破发REITs2022年12月9日上市的华夏基金华润有巢REIT首日上涨168而此前保租房板块3只REITs上市首日均涨停图22022年11月以来新上市REIT首日涨幅有所下降资料来源Wind德邦研究所备注此图仅说明趋势故不作具体REITs区分REITs总市值达860亿元交通基础设施REITs为主其次园区基础设施REITs截至2023年2月2日REITs共计上市24支总市值达到860亿元从结构来看交通基础设施和园区基础设施类REITs为市场的主力军分别上市了7支和8支REITs基金占比分别为29和34其中交通基础设施REITs市值高达4216亿元占总市值的将近一半园区基础设施REITs市值为1911亿占总市值的22保障性租赁住房REITs有4支上市市值达57亿元占总市值的7仓储物流REITs上市2支基金市值超过百亿以102亿元占总市值的12生态环保类REITs同为上市2支基金但市值仅为39亿元占总市值的4能源基础设施REITs上市了1支基金市值达到488亿元占总市值的6741请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图3上市REITs类型分布按只数资料来源Wind德邦研究所备注数据截至2023年2月2日图4上市REITs类型分布按市值资料来源Wind德邦研究所备注数据截至2023年2月2日12二级表现总体震荡下行产权类相对占优2022年REITs指数总体呈震荡下行趋势2022Q1REITs总指数延续2021年上行趋势后大幅回调1月至2月中旬REITs总指数上行2074至153点附近其中产权类REITs2431涨幅优于经营类REITs1645而后总指数经历大幅度下行至2022年3月15日总跌幅达到1897期间经营权和产权类跌幅相近2022Q2REITs总指数小幅下行150经营权和产权类REITs在3月中旬至4月中旬共同经历830左右的小幅上行后从四月中旬起开始回调至2022年6月初经营权REITs下跌980产权类REITs下跌789至此经营权和产权类REITs表现开始逐渐分化2022Q3REITs总指数震荡上行265经营权和产权类REITs表现分化加剧从6月初分化开始至9月底期间产权类REITs上行1385经营权REITs仅上行0492022Q4REITs指数持续下行产权类下跌1292而经营权相对抗跌下跌816841请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图52022年REITs总指数震荡下行资料来源Wind德邦研究所分类型来看园区基础设施仓储物流同为产权类REITs波动趋势相近而涨跌幅度略有差异园区基础设施REITs在2022年年初的涨幅和年底的跌幅均高于仓储物流REITs2022年全年园区基础设施REITs累计下行124仓储物流REITs累计上行810生态环保REITs2022年前期涨幅更大而后期回调显著全年累计下行756交通基础设施REITs全年小幅震荡下跌至年底累计下行9342022年新上市的能源基础设施REITs表现强势上市之初便迎来大幅上行至2022年8月25日上涨3976后期横盘震荡至年底较发行价累计上行3845保障性租赁住房上市首日经历3000大涨后逐渐回落于2022年Q4震荡下行1798至2022年底累计上行1026941请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图6不同类型REITs指数表现资料来源Wind德邦研究所2022年REITs成交活跃度呈现出与指数波动相近的趋势市场扩容成交额有所上升2022Q1REITs市场成交活跃度最高后三个季度呈现震荡趋势其中2022年REITs周换手率平均值为147周换手率于2022年2月中旬达到全年最高值456较2022年第一周换手率上升3098随后大半年周换手率呈震荡下行趋势2022年REITs周成交额平均值为1316亿元于2022Q1经历大幅波动周成交额于2月中旬达到全年最高值2824亿元较2022年第一周上升3622而后下行至四月初达到全年最低值542亿元随后随着REITs市场逐步扩容周成交额呈缓慢震荡上升趋势1041请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图7REITs成交活跃度与指数趋势近似市场扩容成交额有所上升资料来源Wind德邦研究所2政策分析及展望REITs制度不断完善将迈入常态化发行阶段212022年之前REITs政策主要在制度设计方面首批公募REITs顺利上市近几年相关政策不断出台推动我国公募REITs市场迅速发展2018年2月9日深交所发布发展战略规划纲要2018-2020年开始研究探索发行公募REITs引入多元化投资者2020年4月24日证监会发改委发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知提出采用公募基金单一基础设施资产支持证券的产品架构支持各类基础设施行业的加入2020年8月6日证监会发布公开募集基础设施证券投资基金指引试行聚焦基础设施领域开展公募REITs试点大大推进首批公募REITs上市进程自2021年6月21日首批9只基础设施公募REITs产品上市后相关法律法规继续不断完善保险资金试点公募REITs将市场资金来源通道打开资金增量进一步扩大2021年11月10日银保监会发布中国银保监会办公厅关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知银保监办发2021120号明确了保险资金试点投资基础设施基金的相关监管要求支持符合条件的保险机构开展投资表12022年之前REITs政策主要在制度设计方面首批公募REITs顺利上市时间政策部门政策文件内容要点发改委财关于市场化银行债权转允许实施机构发起设立私募股权投资基金且可向符合条件的合格投资者募集2018年1月19日政部国资股权实施中有关具体政策资金委等七部委问题的通知1141请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题研究推进REITs产品形成具有深市特色的REITs板块全力开展REITs产品发展战略规划纲要2018年2月9日深交所创新为住房租赁政府和社会资本合作PPP项目保障性住房建设商2018-2020年业物业等领域提供金融支持探索发行公募REITS引入多元化投资者证监会住关于推进住房租赁资产重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证2018年4月24日房城乡建设证券化相关工作的通知券化产品推动多类型具有债权性质的资产证券化产品试点发行REITS部关于推进国家级经济技提升开放型经济质量赋予更大改革自主权打造现代产业体系以充分发挥2019年5月18日国务院术开发区创新提升打造改产业优势和制度优势革开放新高地的意见浙江省人民政府办公厅加大补短板重大项目金融支持力度加强银行和项目对接加大对在建项目和浙江省人民关于进一步加大基础设施2019年6月6日补短板重大项目的信贷投放力度积极推进基础设施项目资产证券化政府领域补短板力度的实施意REITS融资模式创新盘活优质存量资产见关于推进基础设施领域证监会发不动产投资信托基金采用公募基金单一基础设施资产支持证券的产品架构支持基础设施补2020年4月24日改委REITs试点相关工作的短板行业新型基础设施国家战略性新兴产业通知关于做好基础设施领域不动产投资信托基金2020年7月31日发改委REITs试点项目申报工鼓励国家战略性新兴产业集群高科技产业园特色产业园等开展试点作的通知发改办投资2020586号为填补当前我国公募REITs产品空白盘活基础设施存量资产拓宽社会资本公开募集基础设施证券投资渠道提高直接融资比重增强资本市场服务实体经济质效并为后续推2020年8月6日证监会投资基金指引试行动我国REITs立法积累实践经验在证券投资基金法框架下聚焦基础设施领域开展公募REITs试点将基础设施公募REITs项目试点区域从聚焦重点区域扩大至全国各地区符合条件的项目均可申报且在国家重大战略区域中新增黄河流域生态保护和高质量发展在原有的基础上新增了能源基础设施停车场项目通用国家发展和改革委员会仓库以及冷库等专业仓库保障性租赁住房具有供水发电等功能的水利设关于进一步做好基础设施施自然文化遗产国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施等领域不动产投资信托基金项目新增对资产规模的要求2021年6月29日发改委REITs试点工作的通1首次发行基础设施REITs的项目当期目标不动产评估净值原则上不低知发改投资2021于10亿元958号2发起人原始权益人具有较强扩募能力以控股或相对控股方式持有按有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模如高速公路通车里程园区建筑面积污水处理规模等原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍中国银保监会办公厅关明确了保险资金试点投资基础设施基金的相关监管要求支持符合条件的保险于保险资金投资公开募集机构开展投资银保监会将持续完善政策体系强化分类指导支持保险资金2021年11月10日银保监会基础设施证券投资基金有规范开展基础设施基金投资业务防范投资风险一是加强业务审慎监管二关事项的通知银保监是压实机构主体责任三是完善配套监管措施办发2021120号意见指出要做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs项目协调服务对拟申报基础设施REITs试点的项目与中国证监会当地派出机构等有关方面国家发展改革委关于进加强沟通深入了解前期工作进展及时掌握项目进度和存在问题做好政策一步推进投资项目审批制解读解决重点问题与本地区行业管理自然资源生态环境住房和城乡2021年12月15日发改委度改革的若干意见发建设国资监管等部门加强沟通交流帮助项目依法依规办理或补充相关手改投资20211813号续落实发行基础设施REITs的各项条件对基础设施REITs回收资金拟投入的新项目加强跟踪服务协调加快前期工作和开工建设进度推动尽快形成实物工作量关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金按照十四五规划纲要及实施机制明确的分工安排为贯彻中央经济工2021年12月31日发改委REITs有关工作的通知作会议精神进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作推动盘活存量资发改办投资2021产形成投资良性循环1048号资料来源发改委官网中国政府网证监会官网银保监会官网浙江省人民政府官网深交所官网新华网德邦研究所222022年上半年公募REITs政策进一步完善扩募政策正式出台试点税收政策降低了原始权益人税负成本公募REITs发行积极性提高2022年1月26日财政部税务总局发布财政部税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点税收政策的公告财政部税务总局公告2022年第3号从REITs的设立前和设立阶段的税收政策进行相关规定在设立基础1241请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题设施REITs前原始权益人和项目公司不确认所得不征收企业所得税在基础设施REITs设立阶段原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值当期可暂不缴纳企业所得税银保机构对保障性租赁住房金融支持力度不断加大提供针对性的配套金融产品和服务2022年2月16日银保监住建部发布中国银保监会住房和城乡建设部关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见银保监规20225号鼓励银行业金融机构运用银团贷款加大对保障性租赁住房项目的融资支持以及为用于保障性租赁住房项目的公司债券非金融企业债务融资工具等债券融资提供发行便利加大债券投资力度扩募政策正式出台助力我国公募REITs市场健康发展2022年5月31日上海证券交易所及深圳证券交易所正式发布公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号新购入基础设施项目试行公募REITs扩募规则正式落地指引对存续期公募REITs新购入基础设施项目的条件程序安排发售定价信息披露等方面做了详细规定涉及对存续期公募REITs基金主要参与机构基础设施项目等方面的具体要求2022年9月27日迎来首批5只REITs产品扩募扩募政策给公募REITs带来较大的成长潜力公募REITs市场规模有望稳健提升表22022年上半年公募REITs政策进一步完善扩募政策正式出台时间政策部门政策文件内容要点发改委生关于加快推进城镇环境在不新增地方政府隐性债务的前提下支持符合条件的企业通过发行企业债券资2022年1月态环境部基础设施建设的指导意产支持证券募集资金用于项目建设鼓励具备条件的项目稳妥开展基础设施领域不12日住建部卫见动产投资信托基金REITs试点健委关于深圳建设中国特色优化基础设施领域不动产投资信托基金REITs市场环境探索基础设施收费机制社会主义先行示范区放宽改革针对地下综合管廊等基础设施探索创新资产有偿使用制度按照使用者付2022年1月发改委商市场准入若干特别措施的费受益者补偿原则合理提高资产端收费标准提升资产收益率研究基础设施24日务部意见发改体改领域不动产投资信托基金REITs税收政策支持开展基础设施领域不动产投资信2022135号托基金REITs试点减轻企业和投资者负担设立基础设施REITs前原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权适用特殊性税务处理即项目公司取得基础设施资产的计税基础以基础财政部税务总局关于设施资产的原计税基础确定原始权益人取得项目公司股权的计税基础以基础设基础设施领域不动产投资施资产的原计税基础确定原始权益人和项目公司不确认所得不征收企业所得2022年1月财政部税信托基金REITs试点税26日务总局税收政策的公告财政基础设施REITs设立阶段原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的部税务总局公告2022年资产转让评估增值当期可暂不缴纳企业所得税允许递延至基础设施REITs完成第3号募资并支付股权转让价款后缴纳其中对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值允许递延至实际转让时缴纳企业所得税中国银保监会住房和鼓励银行业金融机构运用银团贷款加大对保障性租赁住房项目的融资支持鼓励银城乡建设部关于银行保险2022年2月银保监住行保险机构在依法合规风险可控的前提下参与基础设施领域不动产投资信托基机构支持保障性租赁住房16日建部金REITs鼓励银行保险机构为用于保障性租赁住房项目的公司债券非金融企发展的指导意见银保业债务融资工具等债券融资提供发行便利加大债券投资力度监规20225号关于2021年国民经济深化投融资体制机制改革鼓励和引导民间资本参与市政交通水利生态环2022年3月和社会发展计划执行情况境社会事业等补短板项目建设规范有序推广政府和社会资本合作PPP模式发改委13日与2022年国民经济和社加快推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点推动盘活存量资产形会发展计划草案的报告成投资良性循环1341请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题中共中央办关于推进以县城为重要引导社会资金参与县城建设盘活国有存量优质资产规范推广政府和社会资本合2022年5月公厅国务载体的城镇化建设的意作模式稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金试点鼓励中央企业等参与县6日院见城建设引导有条件的地区整合利用好既有平台公司关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施严格落实房地产市场调控政策在发起主体回收资金用途等方面构建了有效的隔2022年5月证监会发领域不动产投资信托基金离机制压实参与机构责任切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地24日改委REITs有关工作的通产开发领域知证监办发202253号明确了新购入基础设施项目的条件程序信息披露要求和扩募发售相关安排强调扩募相关要求与首次发售一致强化内幕信息管理和利益冲突防范坚持持有人2022年5月新购入基础设施项目证监会利益优先严把项目质量关压实参与机构主体责任推出REITs扩募机制有利31日试行于REITs通过增发份额收购资产开展并购重组活动进一步促进投融资良性循环上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金对REITs存续期间新购入基础设施项目及相关的扩募信息披露等事项的规则对2022年5月上交所REITs规则适用指引新购入项目的条件实施程序安排信息披露停复牌要求及扩募发售等关键事项31日第3号新购入基础设均进行了规定施项目试行深圳证券交易所公开募2022年5月集基础设施证券投资基金明确新购入基础设施项目的条件购入基础设施项目的程序安排信息管理及停复深交所31日业务指引第3号新购入牌要求扩募购入资产的发售和定价方式基础设施项目试行资料来源发改委官网中国政府网证监会官网银保监会官网上交所深交所国税局官网德邦研究所232022年下半年至今REITs底层资产类型进一步丰富REITs迈入常态化发行阶段REITs资产类型进一步丰富2022年8月31日全国首批3只保障性租赁住房REITs上市分别为红土深圳安居REIT中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT鹏华深圳能源REIT于2022年7月26日上市发行是国内清洁能源领域首只公募REITs产品首只民企仓储物流公募REIT嘉实京东仓储物流REIT于2022年12月07日申报2022年12月26日状态更新为已通过中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金于2022年12月30日受理是首批申报的新能源REITs项目之一2022年12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上提出研究将市场化的长租房及商业不动产等纳入REITs领域REITs发行范围及成长空间将进一步扩大常态化发行加快推进REITs发行上市2022年11月29日发改委发布关于对政府投资项目可行性研究报告编制通用大纲征求意见稿企业投资项目可行性研究报告编制参考大纲征求意见稿公开征求意见的公告提出基础设施项目建成后通过不动产投资信托基金REITs盘活存量资产实现资本金退出的可能性2022年12月25日国家发展改革委投资司副司长一级巡视员韩志峰在第七届中国PPP论坛上提出明年基础设施REITs很可能会进入快速发展期制度规则将更完善资产类型更丰富市场运行更稳健并且提出到明年年底基础设施REITs能够超过60只总发行规模超过2000亿元的积极展望2023年2月2日中国证监会召开2023年系统工作会议会议提出要大力推进公募REITs常态化发行2023年1月河南省云南省辽宁省和安徽省各省人民政府前后发布相关政策措施从财税等各方面协调支持符合条件的REITs项目发行上市如辽宁省人民政府于2023年1月27日发布的辽宁省进一步稳经济若干政策举措里提出对注册并成功发行REITs基金的原始权益人按照发行额1予以奖励最高不超过500万元1441请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题表32022年下半年至今REITs底层资产类型进一步丰富REITs迈入常态化发行阶段时间政策部门政策文件内容要点上海证券交易所公开募助力保障性租赁住房领域盘活存量资产促进投融资良性循环明确要求净回集基础设施证券投资基金2022年7月收资金优先用于保障性租赁住房项目建设拓宽保障性租赁住房建设资金来上交所REITs规则适用指引第15日源明确对满足基础设施基金上市要求符合市场预期确保风险可控且已能4号保障性租赁住房实现长期稳定收益的项目灵活确定运营年限要求试行公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号加强对强化民生保障有重要作用项目的支持力度明确对于出租率较高已能2022年7月保障性租赁住房试深交所够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目在满足基础设施基金上市要求15日行以下简称保障符合市场预期确保风险可控等前提下可适当降低三年运营年限要求性租赁住房REITs指引关于做好发展保障性租2022年10住建部发改赁住房情况年度监测评价各地保租房项目获得信贷REITs专项债等资金支持的比例为重要考核项月13日委财政部工作的通知中国证监会国务院国资委关于支持中央企业发行支持中央企业开展基础设施REITs试点重点支持交通能源水利生态环2022年11证监会国资委科技创新公司债券的通保及5G工业互联网等新型基础设施项目发行REITs鼓励回收资金用于科技月11日知证监发202280创新领域投资拓宽增量资金来源完善科技创新融资支持号政府投资项目可行性研究报告编制通用大纲征对于基础设施项目研究提出项目建成后通过不动产投资信托基金REITs2022年11求意见稿企业投发改委盘活存量资产实现资本金退出的可能性这是国家层面首次在项目规划建设月29日资项目可行性研究报告编阶段将REITs作为退出机制的具体业务指导性文件制参考大纲征求意见稿2022年12促进基础设施REITs高质基础设施REITs工作要坚决贯彻落实党的二十大报告精神坚持以习近平新时发改委月1日量发展视频工作会代中国特色社会主义思想为指导做到六个必须坚持广东省关于加快开展基2022年12加快构建广东省基础设施领域不动产投资信托基金REITs持续发展工作机广东省发改委础设施领域REITs试点工月5日制着力构建存量资产和新增投资的良性循环作的实施意见进一步扩大REITs试点范围尽快覆盖到新能源水利新基建等基础设施领2022年12首届长三角REITs论坛暨证监会域加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市月8日中国REITs论坛2022年会场化的长租房及商业不动产等领域健全投资项目融资机制持续优化政府投资结构加大对补短板领域支持力度有序推动基础设施领域不动产投资信托基金健康发展通过多种方式盘活2022年12中共中央国务扩大内需战略规划纲要存量资产形成存量资产和新增投资的良性循环规范有序推进政府和社会资月14日院20222035年本合作鼓励金融机构依法合规提供更多直达实体经济的金融产品和服务健全政府性融资担保体系增强资本市场对实体经济的融资功能提高直接融资特别是股权融资比重扩大债券融资规模推进债券市场互联互通大力支持房地产市场平稳发展加大力度加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效助力房地产发展模式转型全面落实改善优质房企资产负债中国证监会强调坚决贯彻2022年12表计划继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具更好推进央地合作证监会中央经济工作会议精神更月21日增信共同支持民营房企发债落实好已出台的房企股权融资政策允许符合条好服务经济整体好转件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租赁住房REITs板块REITs市场已初步形成一定规模效应和示范效应在促进盘活存量资产扩大有效投资以及践行房住不炒优化资产配置和服务实体经济等方面的价值2022年12证监会债券部主中国特色REITs市场的逐步显现与境外成熟市场不同我国REITs市场在服务方向发展路径运月23日任周小舟探索实践及展望作模式制度规则体系等方面具有鲜明特色探索走出了一条既遵循成熟市场规律又适应中国国情的REITs发展之路国家发展改革委投资司副司长一级巡视员韩志峰认为经过前一段时期的试国家发展改革委2022年12点公募REITs的制度规则更完善资产类型更丰富市场运行更稳健对基指导清华大学第七届中国PPP论坛月26日础设施投融资的带动效果日益显现明年REITs将进入快速发展期总发行数主办量有望超过60只总发行规模有望超过2000亿元聚焦重点领域重点地区重点企业持续梳理符合条件的存量资产项目并纳2023年1月大力提振市场信心促进河南省人民政府入基础设施不动产信托投资基金REITs项目储备库协调支持符合条件的3日经济稳定向好政策措施REITs项目发行上市研究出台推动基础设施领域不动产投资信托基金REITs工作相关政策措2023年1月2023年推动经济稳进提云南省人民政府施加大工作力度支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金17日质政策措施REITs试点2023年1月辽宁省进一步稳经济若鼓励发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs对注册并成功发行辽宁省人民政府27日干政策举措REITs基金的原始权益人按照发行额1予以奖励最高不超过500万元1541请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题支持通过基础设施领域不动产投资信托基金REITs盘活交通领域市政领域新型基础设施领域产业园区类型资产加大财税支持力度落实落细支2023年1月进一步盘活存量资产扩安徽省人民政府持REITs等盘活存量资产有关税收政策靠前服务加强指导帮助重点项目28日大有效投资实施方案实现资产盘活对实施资产证券化REITs的原始权益人盘活存量资产回收资金用于我省项目建设的比照首发上市给予奖补全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革增强股债融资并购重组政策对2023年2月中国证监会召开2023年系科创企业的适应性和包容度大力推进公募REITs常态化发行统筹推动提高证监会2日统工作会议上市公司质量和投资端改革深入实施新一轮推动提高上市公司质量三年行动方案推动权益类基金高质量发展引导更多中长期资金入市资料来源发改委官网中国政府网证监会官网银保监会官网上交所深交所各地政府官网德邦研究所32022Q4业绩分析完成度表现分化不利因素影响将缓解营收方面2022年能源基础设施REITs营收完成度领先保障性租赁住房REITs和生态环保REITs顺利完成目标园区基础设施REITs仓储物流REITs接近完成目标交通基础设施REITs完成度相对较低园区基础设施REITs方面2022Q4营收恢复显著营收完成额占比247完成额占比环比提升51PCT全年完成额986接近完成目标仓储物流REITs方面四季度营收保持稳定营收完成额占比2442022四个季度收完成额占比均在24以上全年完成额985接近完成目标能源基础设施REITs方面2022Q4营收完成额占比虽达到26营收完成额环比下降115PCT年化营收完成额127超预期完成交通基础设施REITs方面受疫情等因素影响营收完成额波动性较大2022Q4营收完成额占比183环比下降49PCT全年完成额仅占预期817完成度较低生态环保REITs方面2022Q4完成额占比243不及Q3表现抢眼环比下降29PCT全年完成额1024略超预期完成保障性租赁住房REITs方面2022Q4营收完成额占比257年化完成额1026完成额表现较好EBITDA方面2022年能源基础设施REITsEBITDA年化完成度领先但Q4完成度较低园区基础设施REITs年化完成度较高保障性租赁住房REITs仓储物流REITs顺利完成目标生态环保REITs基本完成目标交通基础设施REITs完成度相对较低园区基础设施REITs方面2022Q4完成额占比296环比提升64PCT全年完成额1188超预期完成仓储物流设施REITs方面2022Q4EBITDA完成额占比253四季度完成额均达成25全年完成额1039超预期完成能源基础设施REITsEBITDA表现分化较为明显2022Q4完成额严重不及预期仅为2环比下降696PCT2022年化完成额1472超预期完成保障性租赁住房REITs方面2022Q4完成预期占比264年化完成度1056完成度较高交通基础设施REITs方面2022Q4完成额仅157环比下降92PCT全年完成额815完成度较低生态环保REITs方面2022Q4完成度不及预期仅为118环比下降182PCT但是前三季度均超额完成预期全年完成额963基本完成预期1641请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图82022年能源基础设施REITs营收完成度领先保障性租赁住房REITs和生态环保REITs顺利完成目标营业收入完成额占比类型2022年年化2022Q42022Q32022Q22022Q1园区基础设施986247195203267仓储物流985244245244252能源基础设施1270260375--保障性租赁住房1026257---交通基础设施817183232182220生态环保1024243273261248资料来源Wind德邦研究所图92022年能源基础设施REITsEBITDA年化完成度领先但Q4完成度较低园区基础设施REITs年化完成度较高保障性租赁住房REITs仓储物流REITs顺利完成目标EBITDA完成额占比类型2022年年化2022Q42022Q32022Q22022Q1园区基础设施1188296232292313仓储物流1039253250260276能源基础设施147220716--保障性租赁住房1056264---交通基础设施815157250180224生态环保963118300287258资料来源Wind德邦研究所31园区基础设施Q4环比修复明显整体完成度较高2022Q4营收方面园区基础设施类REITs中东吴苏园产业REIT华夏合肥高新REIT国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT营收完成度均超预期博时蛇口园区REIT华安张江光大REIT和建信中关村REIT完成度相对较低2022Q4EBITDA方面除建信中关村REIT完成度不及预期其余REITs完成度均超预期拆分来看博时蛇口产园REIT2022Q4恢复较快当期实现营收2819万元环比增长5382022Q4营收完成度升至194环比上升68PCT全年营收完成度为758大幅不及预期2022Q4实现EBITDA2429万元环比增长734完成度占比337环比提升143PCT全年EBITDA完成度为1297超过预期博时蛇口产权REIT四季度基础设施项目招商情况有所回暖出租率环比提升了2带动了收入的提升营收完成占比不足主要出于两个原因一是大部分租户在2022第四季度期内签署免租协议部分租金收入减免二是宏观经济低迷和疫情反复影响导致部分租户出现到期不租和提前退租现象东吴苏园产业REIT2022Q4实现营收6840万元环比上升84营收完1741请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题成度占比28环比上升22PCT全年营收完成度为913不及预期2022Q4实现EBITDA4991万元环比微增26完成度占比34环比上升09PCT全年EBITDA完成度为1128超过预期公司租金减免在三季度末结束四季度项目公司各项收入均恢复至租金减免前正常水平加上出租率稳中有升营收规模和盈利能力小幅提升公司营收完成度较低主要系二季度受疫情影响收入大幅降低导致华安张江光大REIT2022Q4实现营收2016万元环比减少21营收完成度占比24环比下降05PCT全年营收完成度为1018完成预期2022Q4实现EBITDA1534万元环比下降38完成度占比259环比下降10PCT全年EBITDA完成度为1114超过预期2022第四季度期内疫情发散对商业活动造成了一定影响导致四季度营收出现小幅回调此外一租赁面积比例约28的重要租户全部租赁合同于年末到期并计划不予续约可能对基础资产项目的后续现金流造成一定影响建信中关村REIT2022Q4实现营收3935万元环比上升163营收完成度占比177环比增加25PCT全年营收完成度为863不及预期2022Q4实现EBITDA2558万元环比上升304完成度占比174环比上升41PCT全年EBITDA完成度为921不及预期园区所在的上地区域处于需求不足且主力租户行业转型阶段全年需求侧表现持续疲软截至2022年12月31日基础设施项目公司平均出租率为8129项目公司租金收缴率10307包含客户提前退租罚没押金的收入2022年四季度北京再度受到疫情的影响一定程度上影响了项目正常招商运营及客户带访华夏合肥高新产园REIT2022Q4实现营收2466万元营收完成度占比268全年年化营收完成度为1071完成预期2022Q4实现EBITDA1596万元完成度占比287全年年化EBITDA完成度为1148完成预期截至季度末华夏合肥高新REIT高新睿成房屋出租率为8540高新君道房屋出租率为9463基础设施项目总可出租面积297万平方米已出租面积为268万平方米出租率为9026整体经营情况稳定国泰君安临港创新产业园REIT2022Q4实现营收1422万元营收完成度占比303全年年化营收完成度为1211完成预期实现EBITDA911万元完成度占比411全年年化EBITDA完成度为1644完成预期2022第四季度期内基础设施项目公司整体运营情况良好平均实际出租面积为111057平方米平均出租率为9921国泰君安东久新经济REIT2022Q4实现营收2636万元营收完成度占比266全年年化营收完成度为1066完成预期实现EBITDA1763万元完成度占比267全年年化EBITDA完成度为1066完成预期2022第四季度期内基础设施项目公司整体运营情况良好平均实际出租面积为275025平方米平均出租率为98831841请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图10园区基础设施REITs营业收入完成度测算图11园区基础设施REITsEBITDA完成度测算资料来源Wind各基金公告德邦研究所资料来源Wind各基金公告德邦研究所32仓储物流Q4业绩环比微降经营表现相对稳健仓储物流方面运营情况相对稳健年化EBITDA均与说明书预测值基本持平红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT四季度营收环比同比均比较稳定红土创新盐田港REIT四季度实现营收2870万元环比下降097营收完成度262环比下降026PCT年化完成度1056红土创新盐田港REIT四季度EBITDA为2146万元同比下降744环比下降148EBITDA完成度255年化完成度达到1076完成预期目标项目公司出租情况稳定四季度平均出租率继续保持在99中金普洛斯REIT四季度实现营收8616万元环比下降031营收完成度226环比下降007PCT中金普洛斯REIT四季度EBITDA为5967万元同比下降052环比上升458EBITDA完成度251环比上升110PCT从项目经营情况来看项目公司出租率稳定续租情况良好旗下7个仓储物流园期末平均出租率为9418较上个季度略微下降一个百分点2022Q4贡献租金及物业管理服务费收入占比超过10的租户在2022年12月租金为3369元平方米月较上季度提升265项目租户结构稳定行业构成主要以运输业商业与专业服务业软件与服务业为主1941请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明