行业/个股速评
　　中国汽车行业-1月新能源零售或与我们预期一致或略逊，理想超预期。
　　9个新能源车品牌（比亚迪，理想，蔚来，小鹏，极氪，埃安，问界，哪吒和零跑）的1月份合计销量同比增长22%，环比下滑42%。我们预期1月份新能源车的整体零售量可能和我们之前预期的31.5万台一致或者略低。
　　理想超预期，蔚来和小鹏低于预期。理想销量1.5万台，超出部分投资者的预期，表明理想的在手订单相对比较强劲。其新的5座中大型SUVL7会在2月8号正式发布。蔚来1月销量8,500台，这个数字低于其1-29号的交强险数字9,700台，这可能说明ES8、ES6、EC6的改款车型即将上市。小鹏的1月销量环比下滑54%到5200台，是蔚小理中最大的跌幅。G9占比小鹏1月销量的43%。特斯拉降价后，小鹏G3、P5、P7也在1月17号宣布降价。P7的换代预计在1Q23推出。
　　比亚迪加库存，二线品牌面临更大压力。比亚迪1月新能源乘用车销量环比36%至15万台，其中出口1万台，我们估算公司在1月份的渠道库存增加约2万台。另外，问界、埃安、极氪和零跑的环比下滑幅度为56-87%，而哪吒只环比下滑23%，主要是因为其12月份去库存带来的低基数。（链接）
　　美东汽车（1268 HK，买入，目标价：25港元）- 2H22净利润或将同比下滑23%。
　　我们预测美东2H22收入将同比增长47%而净利润同比下滑23%至4.85亿元人民币。分品牌看，我们维持2022年保时捷品牌1.3万辆的销量预测，其中下半年同比增长超150%。我们估计2H22宝马和雷克萨斯的新车销量分别同比增长13%和3%，跑赢这两个品牌在中国市场的增速。但我们预计美东2H22保时捷和雷克萨斯的新车毛利率可能会下探到5.9%，宝马品牌为0.9%。
　　随着大陆防疫政策的放开，我们预计新车毛利率将逐步恢复正常。虽然保时捷占比大幅提升，我们还是预测美东2023年新车毛利率为5.6%，接近2020年的5.5%，主要考虑竞争加剧。我们预测追星将在2023年贡献3亿元人民币的净利润增量。随着防疫放开以及美东CRR项目的持续，我们认为售后业务也将助力今年的利润增长，所以我们预测美东2023年净利润将同比增长76%至14.6亿元人民币。维持买入评级，小幅上调目标价至25港元，基于20x FY23EP/E。（链接）
　　中国房地产行业-房地产+周报：低复工率受地产拖累。
　　根据百年建筑对全国12,220个项目的调研，春节第10天工程项目复工率仅为11%，2022年该值为17%,主要受房地产项目拖累（基建项目表现相对较好），该表现与开发商一月销售趋势相符（1月重点开发商销售同比下降22%国企民营继续分化，高能级城市恢复快于低能级）；建设情况分地区看，华南地区降幅最大，受制于政府和开发商现金流紧张；西南地区则因资金积极流入表现较好。建材方面，完工相关建材如浮法玻璃和铝继续跑赢大盘，受益于保交楼资金的直接支持。鉴于假期已经结束，我们认为2月会看到更显著的复工，同时二月短期的销售复苏将使开工相关建材受益。纵观整个房地产及供应链，我们看好的细分板块排序为竣工相关>销售>新开工相关，竣工受益于保交楼直接资金支持、销售受政策放松的提振，开工将滞后于销售3-6个月受益。催化剂：一线城市政策放松。（链接）
　　中国海外发展（688 HK，买入，目标价：27.90港元）- FY22业绩前瞻：翻开新篇仍需等待。
　　我们预计中海2022年核心净利润同比下降20%至290亿元人民币，接近买方预期；作为业绩领先指标的销售额2022年同比下降15%，故预计2023年净利润的将继续面临压力，同比下降7%。即使近期股价有所回落，22-23两年的盈利下降使公司6.7/7.3x 2022/23EPE对投资者来说不是足够的便宜，值得等待更清晰的销售增长迹象去做多。展望未来，因为公司在高能级城市可售资源丰富，且市场在疫情放开和政策放松后会逐步得到改善，我们预计2023年销售增长将由负转正，这将支持公司的盈利和股价在2024年得到复苏。我们将公司目标价下调8%到27.9港元，反映60%的净资产折让（前值为55%）；考虑到公司可预见的销售增长，2023年销售利润率的恢复及公司0.6倍PB的估值具有长期吸引力（5年历史平均为0.8倍，相较万科-H和美的置业已无溢价），我们维持买入评级。催化剂：一线城市政策放松；风险：2022年业绩不及预期。（链接）