百强房企1月操盘口径销售金额同比-31.9%，权益口径同比-32.0%。根据克而瑞公布的2023年1月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为3574.3亿元，同比降低31.9%，单月降幅较12月扩大1.9个百分点；权益口径销售金额为2790.8亿元，同比降低32.0%，降幅较12月扩大2.1个百分点，权益比69.9%。2023年1月TOP50强房企操盘口径销售金额为3112.9亿元，同比降低30.2%；权益口径销售金额为2388.3亿元，同比降低30.3%，权益比69.7%。
　　各梯队1月销售金额同比保持较大幅度的下滑：头部房企同比降幅最小。从2023年1月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP11-20房企，同比下降19.9%；TOP10房企排名第二，同比下降21.2%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降50.5%。
　　从2023年1月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降19.5%；TOP11-20房企排名第二，同比下降21.2%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降50.6%。
　　TOP40房企1月操盘口径销售额同比13家正增长，环比7家正增长。从1月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为275.0亿元，其次为万科地产、碧桂园、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额274.1、256.5、148.8、146.0亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有13家实现同比正增长。其中保利置业同比表现最佳，单月同比增长83.9%，其次为滨江集团40.2%、首创城发36.9%、建发房产34.7%、中华企业29.1%。从单月环比增速看，TOP40房企有7家实现环比正增长。
　　1月百强销售延续低迷，春节销售平淡拖累月度表现。一是目前购房者对未来经济增长预期、收入增长预期依然偏弱，目前“信心”依然是制约新房销售的一大症结。二是春节周房企推盘积极性普遍不高，房企在一二线城市更多是以续销项目为主，新推盘主要在较低能级的城市，而今年春节周整体“返乡置业”力度一般，使得整体销售维持较大的下滑幅度，拖累房企月度销售。目前在中央大力支持改善房企资产负债表的背景下，房企在销售端暂未得到改善。我们认为当前阶段需要政策多方面发力，预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、调整房屋套数认定、二套首付比例调降等。
　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。