周度观点：春节期间内房股与物业股表现较好，香港房地产Ⅱ指数涨3.1%，其中龙湖集团（12.8%）、碧桂园（12.5%）、宝龙地产（10.9%）涨幅居前，恒生物业服务及管理指数涨5.8%，其中新城悦服务（12.0%）、世茂服务（10.6%）、合景优活（9.6%）涨幅居前。楼市方面，假期重点16城新房日均成交176套，较上年假期增长49%。但考虑假期网签备案滞后、数据缺失城市较多，后续成交趋势仍待观察。预计随着政策持续发力，楼市有望逐步回温，关注节后小阳春以及经济复苏下二季度销售修复。投资建议方面，我们重申当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策环境监测：1）广州2023年计划供应住宅地块77宗；2）发改委：稳妥处置化解房地产、金融等领域风险。
　　市场运行监测：1）假期成交同比改善，关注节后小阳春。春节假期（2.21-2.27）重点16城新房日均成交176套，较上年假期增长49%。考虑假期网签备案滞后、数据缺失城市较多，后续成交趋势仍待观察。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10331万平，环比降0.4%。以销定产情形下短期绝对库存预计维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面3341.7万平、成交建面1558.2万平，环比升29.4%、降41.3%；成交溢价率0.5%，环比降4.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.7%、37.6%、52.6%，环比分别升8.3pct、升8.1pct、降16.3pct。
　　资本市场监测：1）地产债：上周（1.16-1.22）境内地产债发行96亿元，境外地产债发行11.2亿美元，环比分别增加7.6亿元、9.6亿美元；发行利率为2.16%-11%，可比发行利率较前次下滑。2）地产股：上周房地产板块涨0.76%，跑输沪深300（+2.63%）；当前地产板块PE（TTM）13.43倍，估值处于近五年93.34%分位。上周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、格力地产、华发股份；南向资金净流入前三房企为越秀地产、建发国际集团、万科企业。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报假期成交同比改善内房股开春普涨2023年1月29日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点春节期间内房股与物业股表现较好香港房地产指数涨31其中龙湖集团128碧桂园125宝龙地产109涨幅居前恒生物业服务及管理指数涨58其中新城悦服务120世茂服务106合景优活96涨幅居前楼市方面假期重点16城新房日均成交176套较上年假期增长49但考虑假期网签备案滞后数据缺失城市较多后续成交趋势仍待观察预计随着政策持续发力楼市有望逐步回温关注节后小阳春以及经济复苏下二季度销售修复投资建议方面我们重申当前行业政策风向加速转变短期政策博弈机会仍存中期行业筑底企稳基本面修复将推动行情延续短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团新城控股等持续关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A等同时建议关注物业管理企业及产业链机会如碧桂园服务新城悦服务东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等政策环境监测1广州2023年计划供应住宅地块77宗2发改委稳妥处置化解房地产金融等领域风险市场运行监测1假期成交同比改善关注节后小阳春春节假期221-227重点16城新房日均成交176套较上年假期增长49考虑假期网签备案滞后数据缺失城市较多后续成交趋势仍待观察2改善型需求占比环比下降2022年11月32城商品住宅成交中90平以上套数占比环比降05pct至8013库存环比微降短期维持稳定16城取证库存10331万平环比降04以销定产情形下短期绝对库存预计维持稳定4土地成交溢价率回落一二线占比提高上周百城土地供应建面33417万平成交建面15582万平环比升294降413成交溢价率05环比降45pct其中一二三线成交建面分别占比97376526环比分别升83pct升81pct降163pct资本市场监测1地产债上周116-122境内地产债发行96亿元境外地产债发行112亿美元环比分别增加76亿元96亿美元发行利率为216-11可比发行利率较前次下滑2地产股上周房地产板块涨076跑输沪深300263当前地产板块PETTM1343倍估值处于近五年9334分位上周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股格力地产华发股份南向资金净流入前三房企为越秀地产建发国际集团万科企业风险提示1政策改善及时性低于预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险2政策环境监测-政策梳理2023年1月16日银保监2023年1月17日住建部鼓励住房汽车绿色家电等不能出现新的交楼风险大力大宗商品消费提升物业服务2023年1月21日哈尔滨2023年1月18日长沙拟推出稳楼市20条措施如外符合条件人才落户并缴税可地人购二套新房也可拿补贴在限购区购买首套房2023年1月17日南京2023年1月18日济南发布南京市人才安居办法限购区域内已有3套及以上住房B类人才购房最高补贴200万元的出售1套后半年内可再购1套2023年1月17日浙江2023年1月18日发改委全面推进二手房交易带押过稳妥处置化解房地产金融等南海诸岛户风险支持住房改善等消费偏松偏紧中性资料来源各部门网站平安证券研究所3政策环境监测-重点政策点评广州2023年计划供应住宅地块77宗事件描述1月16日广州市规划和自然资源局发布2023经营性用地供地蓝皮书计划供应经营性用地176宗743公顷其中住宅地块77宗商服地块80宗工业地块10宗其他地块9宗点评1广州土地供应强调引导产业集聚稳定商住用地促进职住平衡加强土地资源对实体经济的保障支撑力度供地蓝皮书坚持产业第一制造业立市聚焦全市重点功能片区精选广州国际金融城天河智谷琶洲地区白云新城广州南站等重点功能片区用地引导产业集聚发展强化现代服务业用地保障稳定商住用地的供应2住宅地块供应宗数少于去年成交宗数2022年广州成交涉宅用地87宗今年计划供应77宗从区域分布来看772020宗宅地主要集中在番禺区年1月10日18宗白云区14宗增城区9宗花都区9宗荔湾区8宗海珠区5宗天河区5宗等区黄埔区南沙区从化区较少越秀区零供应3值得注意的是天河区可出让地块达31宗其中25宗商服用地5宗商品住宅用地1宗其他用地并且地块主要集中在金融城起步区和金融城东区全部为商服用地金融城起步区定位为数字金融总部核心区东区重点打造科技总部和数字贸易拓展区海珠区有22宗可出让地块其中14宗商服用地5宗商品住宅用地主要集中在琶洲西区和琶洲中二区荔湾区有21宗可出让地块其中7宗商服用地8宗商品住宅用地位于白鹅潭核心区陆居路片区的3宗商业用地值得关注白云区供应14宗商品住宅用地资料来源广州市规划和自然资源局平安证券研究所4政策环境监测-重点政策点评发改委稳妥处置化解房地产金融等领域风险事件描述1月18日国家发展改革委召开2023年1月新闻发布会其中提及稳妥处置化解房地产金融地方政府债务等领域风险支持住房改善新能源汽车养老服务教育医疗文化体育服务等消费培育线上线下融合等新型消费着力满足居民个性化多样化高品质的消费需求点评1近期中央多次发声支持房地产市场1月17日住建部在会议提出2020年1月10日2023年工作将整体围绕增信心防风险促转型这个主线大力支持刚性和改善性住房需求因城施策精准施策推进保交楼保民生保稳定工作化解企业资金链断裂风险1月28日国常会再次提及因城施策用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求做好保交楼工作2当前房地产市场仍处于筑底阶段2022年12月地产投资销售降幅仍大尽管2023年春节假期16城成交较上年有所改善但考虑网签备案滞后趋势仍待观察预计随着地产政策持续发力楼市有望逐步回温关注节后小阳春以及经济修复下二季度销售表现资料来源政府网站平安证券研究所5市场运行监测成交假期有所改善关注节后小阳春结构改善型需求占比环比下降点评春节假期221-227重点16城新房日均成交176点评2022年11月32城商品住宅成交中90平以下套数占比套较上年假期增长49考虑假期网签备案滞后数据缺失环比升05pct至19990-140平套数占比环比降08pct至城市较多后续成交趋势仍待观察65140平以上套数占比环比升03pct至151改善型需求90平以上占比环比下降重点16城春节假期日均成交变化春节日均成交套数套20017517632城商品住宅成交结构150118140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下10074100502020年1月10日2020年1月10日800202020212022202360各线城市春节日均成交情况40200一线日均成交套数套二线三线1502010005020216202182021102021122022220224202262022820221002020202120222023资料来源中指院Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同6市场运行监测库存环比微降短期维持稳定点评16城取证库存1033110341万平环比降万平环比升0104考虑后续成交改善节奏幅度或相对较缓短期库存规模预计维持稳定以销定产情形下短期绝对库存预计维持稳定16城商品房取证库存及去化月数16万平米城库存去化月数右个月11000201816100001412900010868000427000021129213192157216252181321101211119221722225224152263227222299221028221216资料来源Wind平安证券研究所7市场运行监测土地成交溢价率回落一二线占比提高点评上周百城土地供应建面33417万平成交建面15582万平环比升294降413成交溢价率05环比降45pct其中一二三线成交建面分别占比97376526环比分别升83pct升81pct降163pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地周均供应百城土地周均成交万平8000一线成交建面二线三线100007000800060005000600040004000300020002000100002020年1月10日0202112202232022620229202212W192012721472187211272247228722127百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴元平米万平百城土地成交前五城116-122400300063232500530020004150032001421281000289871005001000202112202232022620229202212W19郑州佛山广州南宁常州资料来源Wind平安证券研究所8资本市场监测流动性环境流动性环境资金价格多数边际上行R007较上周小幅上行受春节叠加税期等因素影响节前一周资金价格多数边际上行R001上行3279BP至552020202120222023172R007上行214BP至201下周公开市场操作到期23060亿元为对冲政府债545券发行缴款现金投放等因素的影响2020年维护春节前流动性平稳1月10日节前最后一周央行开展4357790亿元1年期MLFMLF小幅增量续做全周共开展16080亿元14天期和5470亿元7天3期逆回购操作同时有7000亿元1年期MLF和1890亿元7天期逆回购到期当周实现净投252放20450亿元单周净投放金额创历史新高下周公开市场到期23060亿元151净投放亿元右轴流动性指标平均基准T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T21290央行投放对冲央行对流动性表述为较高对冲缴税发债投放8000资金价格多数上行806000涨跌幅BP202311320231207040006020001D13917232795007D198201214R40-200014D22523598930-40001M266215-512620-60001D12516944067D1841981393DR2096214621762226223622662296207620862116212621362156216621862196221622462256227622862316206614D216226963201262212620106201162110621116211262210622116淡橘色面积图表示公开市场操作规模亿元蓝色线对应流动性情绪指数50为基准高于1M233000-23277ON12418359250代表偏紧黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高红色点表示开展了公开市场操作1W19419948SHIBOR但是净投放为零可作为央行对合意流动性的参考基准绿色点表示央行投放对冲了税期或地1M22222974方债供给期3M23523824资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债境内房地产债发行发行量环比上升净融资环比上升上周116-122境内地产债发行量环比上升同比上升净融资额环比上升同比上升其中总发行量为9600亿元总偿还量为9132亿元净融资额为468亿元到期压力方面23年地产债到期压力整体略大于2020年1月10日22年小于21年23年全年到期和提前兑付的规模总共3267亿同比22年约上升12相比21年约下降27节奏上23年3月是债务到期压力最大的月份月到期规模约468亿非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量亿元亿元2021亿元20211200总偿还量2022200250202220231000到期提前兑付1502023200100800150506000100-5040050-1002000-1500W1W7W4-200W19W34W37W52W13W16W22W25W28W31W40W43W46W49-50W10W5W1W3W7W9W13W21W29W39W47W11W15W17W19W23W25W27W31W33W35W37W41W43W45W49W5121-0121-0321-0521-0721-0921-1122-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0123-0323-0523-0723-0923-11资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债房企境内债发行上周共7家房企发行9支境内地产债前五房企发行规模占比202083年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模前五亿元境内房地产债发行利率排名25504702002004520410397401503515130301202492492510201551005000大悦城华润置地中骏集团招商蛇口雅居乐23雅居乐MTN00123中骏集团23大悦0123苏州高新SCP00323苏州高新SCP005MTN001资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测海外债节前海外债发行较多近两周116-129内房企海外债发行116亿美元尤其节前一周发行较多2020年1月10日12月海外债发行03亿美元环比减少72亿美元地产海外债周发行量地产海外债月发行量境内房企海外债发行规模周2020年2021年2022年200亿美元120亿美元11218010016014080120601008040604020150420000002023-01-022023-01-092023-01-162023-01-23M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细近两周重点房企发行利率为216-11可比发行利率较前次下滑2020年1月10日债券发行明细发行人证券简称发行额亿元币种期限年主体评级票面利率利率变化pct前次发行类型雅居乐23雅居乐MTN0011200RMB30000AA470不可比一般中期票据大悦城23大悦012000RMB50000AAA397-0302022-12-15一般公司债中骏集团23中骏集团MTN0011500RMB30000AA410不可比一般中期票据招商蛇口23招商蛇口SCP0011300RMB03288AAA216不可比超短期融资债券境内华润置地23华润控股SCP0022000RMB04795AAA216不可比超短期融资债券苏州高新23苏州高新SCP003300RMB05425AAA249不可比超短期融资债券苏州高新23苏州高新SCP005200RMB06027AAA249不可比超短期融资债券苏州高新23苏州高新SCP004400RMB06027AAA249不可比超短期融资债券太古地产太古地产35B20330127250CNH1000------35不可比超短期融资债券万达商业地产11万达地产不可比企债境外N20250120400USD200------11上海金茂上海金茂4N202601192050CNH300------4不可比企债境外境外太古地产太古地产34N20260118200CNH300------34不可比企债境外太古地产太古地产32N20250118300CNH200------32不可比企债境外越秀地产越秀地产4N202601162000CNH300------4不可比企债境外恒基地产恒基地产34N20260116300CNH300------34不可比企债境外资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称计划发行额亿元注册生效2023-01-17上海张江高科技园区开发股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行科技创新公司债券250注册生效2023-01-16上海张江高科技园区开发股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券125已通过发审会2023-01-18华润置地控股有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券1000已通过发审会2023-01-16深圳市振业集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券150已受理2023-01-20安徽省高速地产集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券320已反馈2023-01-19上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券150已反馈2023-01-18上海市浦东新区房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券590已反馈2023-01-17上海市浦东新区房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券590已反馈2023-01-17郑州公共住宅建设投资有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券100已反馈2023-01-16舟山市定海城区建设开发有限公司2021年面向专业投资者非公开发行公司债券50提交注册2023-01-19南京安居建设集团有限责任公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券280提交注册2023-01-19重庆龙湖企业拓展有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券2000资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测地产股板块涨跌单周涨076估值处于近五年93分位上周116-120房地产板块涨076跑输沪深300263当前地产板块PETTM1343倍高于沪深300的121倍估值处于2020年1月10日近五年9334分位行业涨跌情况房地产PETTM处于近五年93分位本周涨跌幅房地产申万PETTM9沪深300PETTM198717615513426331120769107计电有国石钢非通机基建电环沪医煤交综家传公建社纺房商农银汽美轻食-1算子色防油铁银信械础筑力保深300药炭通合用媒用筑会织地贸林行车容工品5机金军石金设化装设生运电事材服服产零牧护制饮201811520191152020115202111520221152023115-2属工化融备工饰备物输器业料务饰售渔理造料资料来源Wind平安证券研究所15资本市场监测地产股个股表现近两周116-127上市房企50强涨跌幅排名前三为龙光集团金辉控股龙湖集团排名后三为华发股份大唐集团祥生控股集团2020年1月10日上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项15131812821280企业事项10保利物业董事会批准预留授予7708万股限制性股票5华发股份2022年归母净利润26亿元同比下降19800龙光集团金辉控股龙湖集团华发股份大唐集团控股祥生控股集团-5招商蛇口发股募资事项审计评估工作已基本完成-551-10万科A拟参与投资建万住房租赁基金募集规模达100亿元-972-15保利发展非公开发行A股股票获有权国资监管单位批准-20华润万象生活与华润集团订立2023年框架贷款协议-25-2292资料来源Wind平安证券研究所16资本市场监测地产股个股表现上周116-120沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股格力地产华发股份南向资金净流入前三房企为越秀地产建发国2020年1月10日际集团万科企业沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十万港元10000万元9017120009000102928000746810000700064308000600050004255600055275239400043763000400036612937168016062602242620002139211612721257105610321000200000新城控股格力地产华发股份滨江集团西藏城投湘财股份合肥城建阳光城荣安地产中南建设越秀地产建发国际万科企业雅居乐集旭辉控股合景泰富世茂服务雅生活服金科服务九龙仓置集团团集团集团务业资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价17资本市场监测地产股个股表现本周陆股通持股占流通股前三房企为金科股份万科A华侨城2020A港股通占比前三房企为保利物业北京北辰实业股份旭辉控股集团年1月10日沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十陆股通持股占流通股前十截至2023年1月27日港股通持股占流通股前十截至2023年1月27日670515905604443504354053340327302632323620820122017917817717109101070400保利物业北京北辰旭辉控股融创中国正荣地产绿城中国保利置业佳兆业集雅生活服万科企业AA金科股份万科华侨城保利发展滨江集团新城控股荣盛发展广宇发展世茂股份华夏幸福实业股份集团集团团务资料来源Wind平安证券研究所18风险提示1政策改善及时性低于预期风险政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险当前行业下行压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市持续遇冷多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000119股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利