报告导读：
　　今年11月地产链条数据仍在深度衰退，无论是当月同比还是累计同比读数均进一步恶化。这与11月国内疫情多地散发且较严峻有关，对地产供需的扰动均同步加重。且房地产政策在11月仍处于密集落地期，政策影响尚未显现。
　　 11月当月，房地产投资同比-19.9%，跌破2020年2月创下的阶段性最低点-16.3%。新开工(-50.8%)、土地购置(-53.8%)等地产前端指标延续深度衰退，并且对后周期的施工(52.6%)、竣工(-20.2%)也再度产生拖累(此前竣工在保交楼推动下曾出现三个月的改善)。
　　由于楼市销售偏弱，11月居民中长期贷款同比少增3718亿元，居民端购房款对地产企业资金来源拖累最大(-31.3%)。
　　去年四季度开始，楼市政策见底(主要侧重于对居民购房的放松和扶持上)。但由于今年以来疫情、烂尾楼等因素的扰动，对地产市场再度带来压制。不过，11月开始房地产政策力度进一步加码，开始放松导致此轮下行最大的扰动地产金融端。此外，防疫政策实质性放松。而基于过去政策、房贷利率对地产链条数据的领先指示作用，结合政策面的变化，预计明年上半年地产端数据有望企稳弱反弹。后期进一步跟踪销售、土拍等高频数据观察地产修复强度。

研究报告全文：期货研究期2022年12月20日货研究11月地产链条数据点评跌幅继续扩大政策效应未现宏观王笑投资咨询从业资格号Z0013736Wangxiao019787gtjascom研毛磊投资咨询从业资格号Z0011222Maolei013138gtjascom究戴璐联系人从业资格号F03107988dailu026543gtjascom唐立联系人从业资格号F03100274tangli026575gtjascom李聂霜玉联系人从业资格号F03087581Linieshuangyu024249gtjascom报告导读今年11月地产链条数据仍在深度衰退无论是当月同比还是累计同比读数均进一步恶化这与11月国内疫情多地散发且较严峻有关对地产供需的扰动均同步加重且房地产政策在11月仍处于密集落地期政策影响尚未显现11月当月房地产投资同比-199跌破2020年2月创下的阶段性最低点-163新开工-508土地购置-538等地产前端指标延续深度衰退并且对后周期的施工526竣工-202也再度产生拖累此前竣工在保交楼推动下曾出现三个月的改善由于楼市销售偏弱11月居民中长期贷款同比少增3718亿元居民端购房款对地产企业资金来源拖累最大-313去年四季度开始楼市政策见底主要侧重于对居民购房的放松和扶持上但由于今年以来疫情烂尾楼等因素的扰动对地产市场再度带来压制不过11月开始房地产政策力度进一步加码开始放松导致此轮下行最大的扰动地产金融端此外防疫政策实质性放松而基于过去政策房贷利率对地产链条数据的领先指示作用结合政策面的变化预计明年上半年地产端数据有望企稳弱反弹后期进一步跟踪销售土拍等高频数据观察地产修复强度请务必阅读正文之后的免责条款部分1期货研究正文一地产投资数据延续下行趋势月度跌幅跌破2020年低点2022年1-11月份全国房地产开发投资123863亿元同比增长-981-10月同比增长-88跌幅进一步扩大11月当月房地产投资同比-199跌破2020年2月创下的阶段性最低点-163地产投资延续弱势或与当月疫情等因素扰动有关图11-11月房地产开发投资累计同比增速-98图2房地产开发投资11月月度同比增速-199房地产开发投资累计同比2021年为两年平均房地产投资当月同比2021年为两年平均15201015105500-5-5-10-10-15-15-20-202017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-09资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究二新开工土地购置等前端数据持续深幅调整施工竣工等后端数据在前期改善后亦再度恶化新开工月度同比跌破50施工竣工增速延续走弱新开工方面1-11月房屋新开工累计同比-3891-10月累计同比-378当月数据来看11月房地产新开工面积当月同比为-508出现超过50的下跌2021年数据取两年平均地产政策在11月有了更明显的金融层面的宽松因此11月数据尚来不及体现出政策的改善而此前地产端政策放松政策向保交楼重心倾斜资金面更多向后端释放因此房企在前端土拍及新开工环节受全行业下行的大环境拖累更为明显故呈现深度衰退格局之中图31-11月房屋新开工面积同比-389图411月当月房屋新开工面积同比-508房屋新开工面积累计同比2021年数据为两年平均房地产新开工面积月同比2021年数据为两年平均30352025101505-10-5-20-15-30-25-40-35-50-45-55-5082019-112020-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082020-022020-052020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112017-082018-122020-042021-092018-022018-042018-062018-082018-102019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-062020-082020-102020-122021-032021-052021-072021-112022-022022-042022-062022-082022-10资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2期货研究1-11月房屋施工面积同比-651-10月为-57延续小幅回落但好于新开工增速当月数据来看11月施工同比增长-526整体上在新开工的持续负增长拖累下房屋施工面积转弱图52022年1-11月房屋施工面积同比-65图611月房屋施工面积同比-526房地产施工面积同比2021年为两年平均8060房地产施工面积累计同比2021年数据为两年平均10408206042-200-40-2-60-4-62016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-06-82022-092018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-10资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究房屋竣工方面1-11月房屋竣工面积累计同比为-191-10月房屋竣工面积累计同比为-18711月单月为-202竣工增速在前端数据回落的传导下在经过三个月的有所改善后也再度出现明显走弱图72022年1-11月房屋竣工面积同比-19图811月房屋竣工面积同比-202房地产竣工累计同比2021年数据为两年平均房地产竣工面积当月同比10305201000-5-10-10-20-15-30-20-40-25-502021-022019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-10资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究三年度来看前端数据延续下行后端数据亦被拖累从年度数据看前端数据弱后端数据稳健的趋势延续请务必阅读正文之后的免责条款部分3期货研究图9土地购置面积较去年同期下滑5376图10新屋开工面积较去年同期下滑389亿平米房屋新开工面积亿平米亿平米土地购置面积万平米26全年历年1-11月右轴2635全年历年1-11月右轴31000292424322722426262610000x26000222092225253262222199205220112215821720202022059121000179188919046182818287181671815160001616171611513141411000058455121211160600010102016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究图11施工面积较去年同期下跌65图12竣工面积较去年同期下跌19亿平米房屋施工面积亿平米亿平米房屋竣工面积亿平米110全年历年1-11月右轴12全年历年1-11月右轴97510092711106894100901011019822960781109680759949028979187570977076280560807688745688750669763840592630605572016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年552016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究四地产销售增速快速下行楼市深幅调整环境叠加疫情扰动购房者观望情绪依然浓郁虽然政策面一系列的托底政策不断但今年来销售维持弱势11月当月商品房销售面积销售金额-333-322均较前1个月分别同比为-232-237增速继续回落累计同比增速方面1-11月商品房销售面积累计同比为-2331-10月商品房销售面积累计同比为-2231-11月商品房销售金额累计同比为-2661-10月商品房销售金额累计同比为-261请务必阅读正文之后的免责条款部分4期货研究图131-11月商品房销售面积累计同比增速回落图1411月当月商品房销售面积同比增速继续下行商品房销售面积累计同比2021年为两年平均20商品房销售面积月同比2021年为两年平均40103020010-100-20-10-20-30-30-40-40-2330-50-333-502019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-11资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究图151-11月商品房销售金额累计同比增速回落图1611月当月商品房销售金额同比增速回落商品房销售额累计同比2021年数据为两年平均商品房销售额当月同比2021年为两年平均3040302020101000-10-10-20-20-30-40-30-322-50-40-2660-602018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-11资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究五居民购房金额显著回落拖累房企资金链个人按揭贷款成为企业开发资金来源的重要拖累1-11月份房地产开发资金来源累计同比为-257较今年1-10月增速-247进一步回落从分项来看国内贷款自筹资金和居民销售回款均为负增长由于地产销售不佳房地产开发资金来源累计增速跌幅最大的部分是个人按揭和定金及预付款为-313今年11月居民中长期贷款单月新增2103亿元较2021年同比少增3718亿元显示楼市销售偏弱对于居民新增中长期信贷的拖累请务必阅读正文之后的免责条款部分5期货研究图17开发资金来源累计同比两年平均为-257图18居民端购房款对地产企业资金来源拖累最大房地产开发企业资金来源累计同比2021年数据为两年平均房地产开发企业资金来源累计同比15100合计同比国内贷款1080自筹资金个人按揭定金及预付款560040-520-10-150-20-20-25-40-30-602018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-11资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究图1911月居民中长期贷款同比少增3718亿元图20居民中长贷增速构成宽信用拖累亿居民当月新增中长期人民币贷款亿元居民月度新增中长期贷款三个月移动平均800010000居民中长期贷款同比多增三个月移动平均2019-2021均值2022202120206000800040006000200004000-20002000-4000-600001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-03-20002022-09资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究六区域情况东北数据跌幅最大东部中部好于整体按照地区划分投资方面前11个月其中东部地区地产投资累计同比-69中部地区累积同比-63西部地区-171东北地区-258销售面积方面前11个月其中东部地区地产投资累计-228中部地区-19西部地区-27东北地区-359销售金额方面前11个月其中东部地区地产投资累计-256中部地区-24西部地区-305东北地区-395请务必阅读正文之后的免责条款部分6期货研究图21东部中部地区表现稳健东北跌幅最大图22商品房销售面积东北与西部跌幅更大房地产开发投资商品房销售面积6014050东部中部西部东北120东部中部西部东北40100308020601040020-100-20-20-30-40-40-602018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-10资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究从30大中城市商品房成交面积数据来看2022年12月1日至18日一二三线城市商品房成交面积增速继续回落一二三线城市分别报-178-286和-49后期疫情放开后房产销售能否在政策环境改善的情况下有所修复值得关注图23商品房销售额增速均偏弱图2430大中城市商品房成交面积12月延续弱势商品房销售额30大中城市商品房销售面积同比2021年为两年平20015均2022年12月数据为1-18日同比东部中部西部东北1501一线二线三线100055000-05-50-100-12019-082020-062022-042018-102018-122019-022019-042019-062019-102019-122020-022020-042020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-062022-082022-102022-122021-062021-082021-102021-122022-022018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042018-04资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究七土地市场作为领先指标持续弱势今年1-11月土地购置面积为8455万平米同比下降5381-10月为下降53趋势来看房企拿地延续降温今年由于地产下行环境地方城投成为地方土拍市场重要的拿地力量不过10月财政部发布126号文关于加强三公经费管理严控一般性支出的通知要求不得通过地方城投购地等方式虚增土地出让收入后期地方城投拿地力量消失可能对土拍市场造成一定拖累请务必阅读正文之后的免责条款部分7期货研究图25本年土地购置面积累计同比-538图26百大城市成交土地规划建筑面积本年购置土地面积累计同比2021年为两年平均亿平米100大中城市成交土地规划建筑面积周度累计值304住宅类用地20352020年2021年2022年1010000x30-1025-202-3015-40-501-6005周0135791113151719212325272931333537394143454749512018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-10资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究八房价持续降温楼市预期偏弱商品房库存有所回升房价方面11月70个大中城市商品住宅销售价格继续回落房价下跌城市数量持平于51个同比上涨城市跌至18个地产市场延续降温库存方面房地产销售数据较弱楼市供需两端挤压压力仍大11月末商品房待售面积55203万平方米比1-10月末增加469万平方米同比增加10图2770大中城市新建住宅价格同比上涨城市跌至18个图28商品房待售面积增幅并不大个70个大中城市新建商品住宅价格同比万平米商品房待售面积累计值商品房待售面积累计同比807500015上涨城市个数持平城市个数下降城市个数70700001060650005506000004055000-53050000-10201045000-15040000-20-102016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-09资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究九利率向房地产链条的传导有望带动地产销售企稳明年基准预期为地产探底弱修复请务必阅读正文之后的免责条款部分8期货研究图29M1增速与商品房销售面积增长高度相关图3010年期国债利率领先房贷利率3个季度M1货币同比商品房销售面积累计同比贷款加权平均利率个人住房贷款滞后9个月458国债到期收益率10年月平均值540707545355073042565302063515105510355-1025045-5-30422005-072006-042007-012007-102008-072009-042010-012010-102011-072012-042013-012013-102014-072015-042016-012016-102017-072018-042019-012019-102020-072021-042022-012022-102009-082010-032010-102011-052011-122012-072013-022013-092014-042014-112015-062016-012016-082017-032017-102018-052018-122019-072020-022020-092021-042021-112022-062009-01资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究利率向房地产有如下传导关系10年期国债利率领先房贷利率3个季度房贷利率和房贷折扣率又领先房地产销售1-2个季度房地产销售领先房地产投资1-2个季度此外货币供应量M1的构成是企业活期存款和流通中的现金M1与房地产销售关系密切房地产销售活跃时居民通过购房将定期存款和中长期贷款转为房地产企业活期存款导致M1快速增长在基准情形下在政策宽松推动下预计利率向房地产链条的传导有望带动地产销售逐步企稳并带动地产投资探底企稳图33房贷折扣优惠领先地产销售1-2个季度图34地产销售领先房地产投资1-2个季度贷款加权平均利率个人住房贷款商品房销售面积累计同比房地产开发投资累计同比8商品房销售面积累计同比逆序坐标轴-60605075-404040730-20206520600105520-200540-4045-10460-60-202009-102013-112019-022008-082009-032010-052010-122011-072012-022012-092013-042014-062015-012015-082016-032016-102017-052017-122018-072019-092020-042020-112021-062022-012022-082012-072013-092014-112016-012009-082010-032010-102011-052011-122013-022014-042015-062016-082017-032017-102018-052018-122019-072020-022020-092021-042021-112022-062009-01资料来源Wind国泰君安期货研究资料来源Wind国泰君安期货研究请务必阅读正文之后的免责条款部分9期货研究本公司具有中国证监会核准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