研究报告全文：11月房地产债券月报政策密集出台后市场给予正向反馈2022-12-16销售跟踪根据中国指数研究院数据11月重点跟踪的70个城市有47个披露了全月周度销售数据11月销售面积环比下降7同比下降26销售额环比下降1同比下降19累计销售面积同比下降32销售额下降27各类城市月度走势比较趋同三线及以下城市边际反弹力度稍大累计来看一线城市明显好于其他具体的一二线城市销售面积环比小幅下跌同比下跌30左右销售额环比增速也只有个位数同比下降20其中上海杭州成都苏州厦门南昌合肥环比同比均增长或小幅下降重庆福州沈阳西宁下降幅度超过40三线及以下城市销售面积环比微增1同比下降10销售额环比增11同比下降10东莞无锡唐山岳阳常熟环比同比均有增长汕头安庆襄阳芜湖肇庆下降超过40不过累计来看一线城市销售面积销售额分别下降24和13二线及以下城市累计降幅均超过30从房企销售来看我们重点跟踪的房企有47家披露了销售数据平均销售面积环比下降42同比下降366销售额环比下降39同比下降33累计销售面积和销售额同比下降43和309单月和累计表现均弱于全国平均单个房企来看华润绿城滨江铁建越秀销售面积和销售额环比同比均上升旭辉融信美的首开金辉金隅销售额环比同比下降超过40累计只有越秀销售同比增长土地市场11月300城推地建筑面积1059143万平米环比上升37同比下降2310月-9成交建筑面积68988万平米环比上升9同比下降910月19土地流拍率1310月15成交溢价率210月1土地成交额291113亿元环比下降12同比下降1410月11累计同比下降331-10月-35分城市级别看一线城市深圳北京完成四轮土拍土地成交面积12825万平米土地成交额23249亿元环比大幅下降51同比下降59深圳推出8宗土地成交7宗全部平价成交中海华润华侨城等央企和深圳地铁人才安居等本地城投拿地为主北京推出6宗土地全部成交整体溢价率10以中海中建保利等央企拿地为主二线城市长沙郑州完成三轮土拍南京杭州完成四轮土拍武汉无锡完成五轮土拍土地成交额11605亿元环比下降27同比下降28除杭州溢价率013本地民企拿地为主外其余城市全部是平价成交区域城投拿地为主三四线城市土地成交面积497445万平米环比上升28同比上升2土地成交额151813亿元环比上升23同比上升27土地流拍率13溢价率3有一定景气回升不过累计来看一线二线三四线土地成交额累计同比下降123343纵向看三四线回升幅度大而一线城市恶化但绝对降幅仍然是三四线表现最差融资跟踪11月房地产境内债券发行量在10月基础上略有下降虽然到期量也有下降但净增量转为-70亿元其中国企43亿元非国企-738亿元重点跟踪民企滨江龙湖有新债发行滨江发行的无增信2年期中票8亿元票面利率达到58较历史有较大幅度上行龙湖发行的3年期中债担保20亿元中票票面利率仅3美元债依旧无发行净增量-249亿美元到期方面1112月境内债券到期回售量合计分别为4736亿元222亿元信托到期量分别为453亿元和675亿元美元债分别为2487亿美元和1222亿美元到期压力相对可控个券方面年内未出险民企到期不多压力尚可二级走势受利好政策出台带动境内外主流房企债券价格有一定反弹美元债反弹力度更大11月以来房地产利好政策密集出台带动市场信心提振境内AAA部分未出险企业及少量出险企业信用债价格明显修复包括碧桂园旭辉远洋控股万达商管金地相关个券利差收窄幅度都在1000bp以上带动整体AAA级利差均值收窄137bp不过也有部分主体的债券利差虽然有回落但仍高于10月末比如时代控股龙湖绿地普洛斯走扩幅度在100-7700bpAA房企受益不大整体利差还在走扩比如世茂建设金辉中骏富力信达光明的相关个券利差走扩幅度在30-1300bp利差收窄的主要是厦门特房的部分个券收窄幅度在10bp左右AA级房企样本券利差平均走扩374bp其中中南和鑫苑走扩幅度较大美元债市场反弹力度较大总回报3384高收益和投资级回报率分别为5873和1553具体房企来看龙湖集团中长端美元债价格已经回升至70-80美元区间相比10月末大约上涨50-55pt左右金地2024年到期美元债也大约上涨50pt碧桂园长端美元债价格回升至40-50美元区间大约上涨30-40pt左右后续来看我们认为11月房地产政策支持力度明显增强但仍需观察具体资金落地规模及节奏行业投资建议11月房地产利好政策密集出台包括11月8日交易商协会发文扩大第二支箭1紧接着多家房企宣布储架式发行11月14日银保监会住建部人民银行共同发布关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知211月23日央行银保监会发文房地产政策16条3多家银行宣布和房企达成授信合作协议11月28日证监会发文放松房企股权融资政策4我们认为各部委针对房企资金面各类政策的密集统一出台反映了中央层面对于房企资金链压力的关注度和希望化解地产资金链风险的目标导向其中稳定优质房企开发贷资金投放中债提供增信债券融资保函置换预售资金监管等政策对于增加优质房企流动性水平切断房企风险传染链条有一定帮助贷款展期也为了企业集中资金应对债券偿付提供了可能市场也已经给予积极反馈不过行业基本面底部的真正确立可能需依赖于销售的企稳回升信用债的反弹持续时间也需关注政策的实际执行力度政策基本都提到市场化法制化原则和优质房企合作以银行为主的金融机构仍有可能无法快速提升风险偏好并且授信和意向授信到实际放款还有较大距离最终融资受益的可能仍然集中于资金压力不大信用风险可控主体个券之间的差异将进一步加大推荐销售表现好于市场平均债券到期压力相对可控的主体实际违约风险可控的同时也更可能获得金融支持风险政策调整及基本面修复不及预期